時間過得飛快，轉瞬即逝，從2017年10月入職，到現在已經有1年多的時間，在這段時間裏，領導和同事給了我諸多的幫助和指導。這一年裏，我更是有幸得到範老師的親切指導，使我對審計業務特別是税審業務有了更加深入的瞭解，在實踐學習中有了不少的收穫和提高，已逐步適應提供專業服務工作的節奏和環境，在這裏對範老師表示衷心的感謝！
在範老師帶領的這段時間裏，對土地增值税清算業務瞭解的比較多，記得年初第一次乾土增清算業務的時候，看憑證，收集底稿資料，真的覺得當時關於房地產方面的知識好匱乏，所以就上網普及了一下關於土增清算的知識，但是看了很多遍，最終還是記不住，理論真的是需要與實踐相結合才能記得紮實，瞭解的透徹。當時真的很想找到一個好辦法惡補一下這方面的知識，所以範老師與企業交流的時候，我就努力的傾聽，但是有些也是聽不懂，向企業要資料的時候，我也是努力記着，在本子上記着。就這樣堅持着，與範老師做了幾個業務後，範老師也慢慢讓我接手了土增清算報告的內容，漸漸掌握了範老師的審計思路，對土增業務也慢慢的熟悉起來，下面我將我的心得簡單總結如下，有不正確的地方請各位老師批評指正。
在做土增清算業務之前，要了解一些關於土地增值税清算的文件：
（一）中華人民共和國土地增值税暫行條例實施細則
（二）國税函發1995 110 （三）財税字1995 48
（四）國税函1995 112 （五）國税函2000 687
（六）財税 2006 21號 （七）國税發2006 187
（八）國税發2007 132 （九）財税2006 141
（十）國税函2007 645 （十一）國税函2009 91
（十二）國税函2010 220 （十三）税總函2016 309
（十四）國家税務總局公告2016年第70號
（十五）各地土地增值税文件：遼地税【2012】92號文
其中第一項土地增值税暫行條例實施細則、第十四項國家税務總局公告2016年第70號、第十五項遼地税【2012】92號文這三項，我們是要熟練掌握的。對文件瞭解之後開始我們的審計工作：
一、企業應準備的資料
首先整理出企業應該準備的資料，比如説五證：（包括土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證）、商品銷售預測報告單、銷控表、分層分户表、土地增值税繳税完税憑證、營業執照等。
二、審計時需要的數據
根據提供的資料登記審計時所需要的數據：比如説項目座落地、佔地面積、總建築面積、總可銷售面積、清算面積、項目分類用途情況、允許分攤的公共配套面積、無產權地下車位面積等。
三、審計時應注意的事項
（一）普通住宅非收入與非普通住宅收入劃分：不同階段依據的劃分標準也不同；
（二）土地成本與開發成本的扣除原則：多個房地產項目共同的成本，應按清算項目可售建築面積佔多個項目總可售建築面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。我在做業務的時候覺得以下幾點需要注意：
1. 房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本，所謂合理的裝修費用是指不包括納税人自行採購或委託裝修公司購買的家用電器、 可移動傢俱、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。
2. 納税人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的傢俱、家電，如果安裝後不可移動，成為房屋的組成部分，並且拆除後影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、户式小型中央空調、固定式衣櫃櫥櫃等，其外購成本記入開發成本予以扣除。
3. 納税人在清算單位以外單獨建造樣板房、售樓處的，其建造費用、裝修費用不得記入房地產開發成本；納税人在清算單位內裝修的樣板房、售樓處並作為開發產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在價款中的，其發生的合理的樣板房的裝修費用可以計入房地產開發成本。
在實際業務中，這些細節往往都是在合同中標明，或者是在發票上註明，所以我們在審計時這些地方應給與關注，一定要看相關的合同。
（三）無產權地下停車位成本扣除原則：無產權地下停車位取得的收入，不計入土地增值税收入，其開發成本也不應該扣除，應按照無產權地下車位面積佔總建築面積的比例進行扣除開發成本中的四項開發成本。
以上幾點是我對土地增值税清算業務的初步理解，土地增值税清算的基本原則掌握了，關於開發成本的具體扣除細則需要參考相關文件，對於扣除細則這方面我還是有一些欠缺，希望在以後的工作中能夠慢慢補足。
最後感謝付總，由於自身原因，在工作中給了我諸多方面的照顧，請相信我，我會盡最大努力為恆信達貢獻出自己的一份力量，感謝恆信達這個平台給了我不同的工作經歷，給了我很好的鍛鍊機會，豐富了我的閲歷，開闊了我的眼界，並促使我不斷努力學習，掌握最新的財税知識，以便更出色地完成所負擔的工作。
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