目錄
正文
第一篇：物業前期介入工作總結
工作總結和計劃 時光如梭，轉眼間在****物業項目部工作已近2年的時間，2014年6月，正式任職為物業的客服部主管，在過去的一年半中作為客服部的主管在物業各位領導的支持與指導下，以及在物業各部門的配合中，帶領我部的員工順利完成了2014年6月至今的各項工作任務。在此，對一直以來支持我工作的物業領導及客服部所有員工表示感謝。我也感謝各部門同事對我工作上的支持與配合。2014年客服部的工作是比較繁忙的一年，完成了園區全部27棟樓的驗收與鑰匙交接、保管工作，以及配合各部門對園區內各項設施、設備都進行了詳細的瞭解，對於我們每個人來説有很多不同的收穫。
現將12年6月至今的工作進行總結
一、工作內容
下面是我這一年半以來的主要工作內容：
1、按照上級領導的要求在網站發佈及製作招聘廣告，對各部門所需工作人員進行有計劃的招聘。
2、對客服工作人員進行了工作崗位分配，負責區域與職責劃分，責任落實到人。
3、對客服工作人員進行了辦公禮儀、日常巡邏注意要點等相關培訓工作。
4、製作物業前期介入的各部門相關崗位職責與管理規定。
5、按照物業領導的要求與住房驗收標準對園區27棟樓3654户住宅進行了驗收(敬請期待本站推出更好文章：)工作。
6、對已接收的住宅及各部位鑰匙進行封存加派專人進行管理。
7、對於日常巡視中各部門發現的園區中存在的問題進行分類，製作園區現存問題彙總，聯繫工程部門進行維修，跟蹤及記錄。
8、充分合理調配人員對工程部的各項維修施工進行積極的配合。
9、信息統計，包括7個施工單位的現場聯繫人，電話等信息，3個窗廠及2個門廠的聯繫方式等各外配套單位信息。
10、對各檢驗項目的原始記錄資料進行錄入電腦形成電子檔，進行管理，對公司的資料文檔和有關會議記錄，認真做好錄入及編排打印，根據各部門的工作需要，製作表格文檔。
11、定期對發放給各部門使用的辦公用品、服裝、設備使用情況及庫存進行清查、核實數量。
12、根據領導指示對周邊的物業公司進行了詳細的人員工資待遇的調查，製作了《關於員工的工資調整報告》。
13、完成上級領導指示的其它工作。 在完成上述工作的過程中，我學到了很多，也成長了不少。工作中的磨礪了我的性格，提升了我的心理素質。對於我這個剛投入物業客服主管崗位，工作經驗還不夠豐富的人來説，工作中難免會遇到各種各樣的阻礙和困難，幸運的是在上級領導的信任與各部門同事的配合下，讓我在遇到困難時敢於能夠去面對，敢於接受挑戰。
二、部門存在的問題
湖畔新城項目回遷在即，客服部門工作雖然在平穩的進行着，但在近期的培訓考核工作中也發現了很多問題，為做好日後工作，現將客服部門存在的問題總結出以下兩點。
1、員工業務水平和服務素質偏低。
通過客服部的工作實踐來看，客服部員工的業務水平偏低，服務思想素質不高。主要表現在處理問題的技巧和方法不夠成熟，甚至曾經與工程部人員發生過語言衝突。
2、部門管理制度執行不堅決
雖然製作了相關的管理制度，但一些員工對制度的細節之處沒有堅決嚴格執行，造成部分員工工作散漫，工作積極性不高，使部門的工作效率受到了一定影響。
三、工作目標
在日後的工作裏，我要努力改正過去工作中存在的缺點，不斷提升自己，着重加強以下幾個方面的工作：
1、自覺遵守公司的各項管理制度；
2、努力學習物業管理知識，提高與他人交流的技巧，完善客服部規章制度並堅決執行，達到逐步實現制度化管理為主與人性化為輔的管理目標。
3、進一步改善自己的性格，提高對工作耐心度，處理事件時更加註重細節，加強工作責任心和工作積極性，以達到儘快成為一名優秀客服主管的目地。
4、加強部門人員培訓，確保客服員工的業務水平有明顯的提高。
5、積極與各部門密切配合，確保物業工作流程順暢進行。
回顧客服部門的前期工作，工作中員工與我都得到了學習與收穫，在日後的工作中還將繼續的得到鍛鍊與成長，通過積極的參加相關培訓，在以後的工作中客服部門員工的專業知識與服務技能會更上一層，團結一致的為園區居民竭誠服務，為****物業公司的發展做出貢獻。
客服部主管：
2014年9月26日
第二篇：前期物業介入年終工作總結
年終工作總結
2014年工作彙報
一. 在即將到來的新年伊始，我在感懷逝去的2014年，回頭看看是一份份封裝
的成長，我在沉思亦需要總結。
我於2014年11月28號正式加入鬆芝萬象城的鬆芝物業管理公司，在管理員崗位上發揮自己的所學和服務業主，大致工作內容如下：
1.與公司客服與財務人員共同準備前期交房準備工作。包括業主的商品房相關資料檔案和鑰匙以及相關填寫表格和須歸檔的填寫文件等等。
2.配合售樓部、財務部等相關部門參加前期交房工作。同公司與開發公司的相關部門共同合作完成了前期的交房工作，在此期間接觸到一線的相關程序和流程，實在覺得受益匪淺。
3.處理驗房相關事項。包括入户門的整修、槽鋼調整、槽鋼刷漆、推拉門的調整、補縫刷漆、裂縫的重做等等業主提出的意見，在此很感謝左經理給予的相關指導意見以及錢師傅和豔姐、蘭姐還有張隊在實際工作中的支持和配合幫助。
4.熟悉物業的相關情況並做好每天的巡視，查看是否存在相關的安全隱患。
5.接待業主報修以及處理日常投訴糾紛。首先做好業主的情緒安撫、降火，再分析、調查問題的原因，結合所學以及相關物業管理法律法規給予業主準確的答覆，切不可拖延，及時認真處理，給業主滿意答覆，建立與業主的友好關係，方便日後相關工作的開展。
6.配合客服前台做好相關已收資料的歸檔整理。及時更正檔案內容，保持其時效性。
7.裝修監督管理。主要是配合客服前台檢查相關裝修手續的辦理和實際工作中的施工監督管理。裝修手續包括裝修許可證和裝修工人的許可證的辦理，施工監督管理包括監督裝修户是否有違規施工的情況，及時發現、及時提出並要求其恢復整改。
8.做好管理處相關領導交付的其他工作。
二. 大致工作內容如上，同時我也要深刻反思工作中的不足。
1.前期交房工作中工作內容瞭解的不夠詳細。不詳細就不能及時給予業主滿意的答覆，應該做到有備而來，才不會手足無措。
2.對於遺留整改問題處理過後的回訪沒有深刻的認識導致工作的不到位。例如相
關入户門整改後回訪工作的不到位，業主對於整改結果的不滿導致現在和維修方的互相扯皮，當時左經理多次提醒，都由於個人的本位思想使工作沒有開展，在此表示真摯抱歉並及時改正並希望左經理能繼續給予指導幫助，我會好好學習。
3.由於相關工作經驗的缺乏，工作中有時出現了一些負面情緒，爭取端正態度，擺正心態，踏實工作。
4.在工作中與領導交流溝通上有所匱乏。工作中很多情況應該及時反映給領導，然後再觀察學習上級領導處理該類事情的方法，自己根據實際情況結合自己的想法總結出具體一套自己的處理流程。
當然需要反思與改正的遠遠不止以上我列出來的種種，因為我發現在我身上缺點遠遠多於優點的。我喜歡有挑戰的工作，真誠並且真心接受同事和領導的批評。一個缺點或者是錯誤只有被提出來才會被改正，如果沒有被發現或者提出連改正的可能也不會有。處於涉世未深的我們需要跟多的批評與磨鍊才會變得堅強和勇敢，才會有勇氣面對充滿荊棘的未來和坎坷的理想之路。
三. 關於2014年的工作我覺得最重要的工作有以下一些：
1.相關未2次驗收的業主對於相關整改完成的再次驗收。這要求我做好跟蹤反饋和與開發商工程部的交接。
2.裝修監督管理。由於今年年末將近，只有部分業主進行裝修工作，預測明年將有大批業主進行準修，做到工作內容明晰不混亂。還包括外窗的統一規格以及空調外機的統一位置的監督等等。
3.相關資料整理的歸檔。關於鬆芝萬象城b座相關圖紙資料的原件或者複印件未接到開發商的移交，希望明年做好移交工作方便日常工作的開展。
4.處理上級交辦的其他事項。
.
希望到來的一年是美好的，充滿歡喜的，祝福2014！祝福活在2014的整個世界！
樑啟婷
2014年1月28日
第三篇：龍祥物業介入前期工作總結
龍祥物業前期籌備工作總結
龍祥物業管理有限責任公司成立以來，通過總公司的大力支持龍祥物業公司正在不斷髮展日益壯大，現將前期物業管理工作籌備總結如下：
一、人員招聘、定崗
根據企業發展的需要和物業公司的特殊工作性質，制定了先定人後定崗的招聘方案。
1、通過預選、初試、複式的一些“自我介紹、相關問題答辯以及應變能力”的全面瞭解後篩選出來了14人。
2、 按照初定人員的自身素質、性格、形象等將崗位調整為：
客服中心：李夢茹、冀曉甜、王倩
監控中心：王珊珊 翟珊珊
秩序維護部：趙偉光、張衞平、楊曉革、毛豪豪、李林泉、樑文龍
工程部：陶書明、杲書權
綠化部：馬雅麗
二、人員培訓
公司的發展與員工專業知識、服務技能和職業素養的提高是息息相關的。公司領導對員工的培訓工作極為重視。
1、 管理人員培訓：公司派出劉科、王鐵峯至國內一線企業“綠
城物業”進行全面性的專業培訓（理論、實踐）；
2、 員工培訓內容：物業管理基礎知識、物權法、服務禮儀、消
防知識、崗位職責、在物業管理中的一些突發事件以及軍訓。
3、 在培訓中物業人員不但掌握了一些物業管理基礎知識、管理
過程中的突發事件的應急辦法而且培訓過程中穿插了一些團
隊協作的小遊戲，勞逸結合不但可以提高團隊協作意識，理
論知識的接收程度也大有提高；
三、公司各部門的協調
公司各個部門之間應該相互扶持，公司才能夠不斷壯大，團結就是力量。
1、為了可以更好的瞭解項目，我們採取人員前期介入工程掌
握一些項目的基本情況，及時的查缺補漏，為以後的工作
能夠順利開展打下基礎。在這裏要感謝工程部對我們物業
人員不厭其煩的細心指導。
2、與售樓部之間的配合：9月9日—9月11日盛祥·鳳凰城
時尚博覽會作為我們公司一次大型的活動，物業人員也是
積極參加，提前幾天在我們靈寶市區人流量較大的 地方發
傳單做宣傳，在活動中的答獎環節更是踴躍參加，真正的
把鳳凰城作為我們自己的家。
3、同時通過參與公司組織的10月2日與售樓部、業主共同
參加的“娘娘山同遊會”，使員工能夠有效的把理論與實
踐相結合，真正體會到了“貼心服務”把業主當做自己家
人一樣，對物業管理工作的認知都有了不同程度的提高。
通過前期工作的開展，我深深的認識到“一個沒有目標的團隊
是不具備一加一大於二的特點的；一個沒有核心領導的團隊是不會有凝聚力的；一個沒有共同信念的隊伍是不會在發達和困難的時候始終一條心的。總之一個號的團隊是不容易組建的，沒有公司的大力支持和配合，我們也不可能這麼快就能達成共識，融為一體。
作為這個團隊的領頭羊，一定不負公司所望，做好自己的本職
工作，嚴於律己、積極向上、任勞任怨，做好團隊的表率切實做到事事為先、處處帶頭，在最短的時間內培養出一批優秀的管理人員，使我們的團隊不斷壯大，為公司的健康發展砌磚添瓦。
王鐵峯
2014年10月13日
第四篇：物業管理前期工作
物業管理前期介入工作細則
1、 物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？
答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計（説明）應該提出以下幾點建議：
（1）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。
（2）配套設施設備、管線配置和佈線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。
（3）設計時儘量減少外牆外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、條柱等不利清潔。
（4）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到户的需要，儘量集中放在首層。
（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），並且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。
（7）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。
（8）小區內的車位配置要考慮到深圳市户均車輛比例儘量充足。
（9）小區的外圍儘量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鑽，女兒牆亦要設計成防攀越的。
（10）小區內綠化面積要考慮到以後小區創評的需要。
（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配製原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易於養護的植物。
（12）小區內標牌和建築小品設計亦要考慮到易於低成本維護。
（13）小區內儘量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、鞦韆、轉盤、高低槓桿等設施和器械。
（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮採用套管，以方便管體爆裂時更換。
（15）現在大部分家庭將陽台用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽台設計應考慮統一接管，並配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規範會引發一系列問題。
（16）低價商品房業主用窗式空調多，故卧室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以後維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。
（17）建築物的可上人平台可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天台設計成易於養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。
（18）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以佈線設計應考慮主、次卧房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）
（19）樓道側牆應考慮鋪設一定高度的瓷片（防塗鴉，防污漬）。找房地產資料 到中國地產商
（20）樓道內電錶箱等其它線盒箱不要用通用鎖應採用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。
（21）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減
少高空作業）。
（22）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈儘量採用大路貨燈座要耐鏽蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕颱風、採用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。
（23）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便於垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。
（24）單元樓道燈最好採用光控紅外線複合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。
（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電錶配製要選用最小容量（以免大容量電錶收取幾十度費用而發生不必要的支出）。
（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電錶。
（27）由於商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開並各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。
（28）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。
（29）凡有空調機滴水管的沿牆周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。
（30）建築物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。
（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平台等應設計加裝閉路電視監控。
（32）所有單元進户門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。
（33）商鋪商前後的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。
（34）建築上不要出現死角即不可上人的平台等（以減少衞生死角和高空作業）。
（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。
（36）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，牆體因受擠壓而易爆裂（pv管）或生鏽而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。
（37）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：
（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。
（b）管道煤氣，智能綜合佈線，二次加壓的管路及閘閥，用於餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。
（c）陽台設計要考慮到花盆座架（底部向裏傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人卧室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。
2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什麼？
答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對於物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：
（1）對小區（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應儘量選擇能將供貨、安裝、調試、售後維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，儘可能選擇歷史悠久、售後技術服務良好、價格適中的那家。
（2）小區基建工程採用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件儘量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，儘量採用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。
（3）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參於監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。
（4）所有參於土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，並提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、採購供應地址及單位聯繫電話。
（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明瞭的操作使用説明書，並對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。
（6）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電錶、水錶須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格後才准許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一併解決。
（7）為方便以後的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電錶或電錶（便於情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，儘量做到分表到層、分表到户，表的位置最好能統一、集中（便於抄表、住户忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分户應作好識別標記，合理分配。
（8）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。
（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。
（10）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意後再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。
3、物業管理公司在開發商項目開盤後對外售樓時應注意哪些事項？
答：嚴格審核售樓説明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利於物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來後患。如購八樓房送頂樓陽台，買一樓送花園（公共場地不屬於套內面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按 多少元／m2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入夥發現承諾不兑現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客户在物業管理方面的諮詢要對答如流，前後一致。
第五篇：物業接管前期工作
物業接管前期工作
2014-04-06 16:18
一、物業接管前期工作流程圖
1. 簽訂《物業管理委託合同》；
2. 委任總經理，招聘高、中級管理人員；
2.1委任物業公司總經理，招聘高、中級管理人員
2.2由總部委任或對外招聘具有多年物業管理經驗的總經理1名。
2.3招聘各部門經理、主管、員工：（綜合部、財務部、管業部、前台接待、保衞部、工程部）
2.4建議：在招聘技工時，可以選聘項目工地施工隊中對本物業項目（本專業）較為熟悉、瞭解，技術、素質水平較高的人員，納入公司編制。
説明：因物業公司組建之初，所招員工對本物業及工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊的人員可以從旁協助工程部經理、主管儘快瞭解工程情況。
3. 籌備、編寫前期文件，併到相關政府部門備案；
4. 聯繫政府部門、相關單位，辦理相關手續；
5. 與開發商協調入住前事宜，對重要資料進行交接；
6. 對外委單位進行調研，簽定外委合同（辦理提前進行二裝的工程，並與開發商、總包單位進行協調）；
7. 物業交竣驗收，正式接管（開發商負責返修）；
8. 業主辦理收樓、單元驗收（見收樓流程）；
9. 業主進行室內二裝（見二裝流程）；
10. 業主入住，物業公司提供相關服務（見入住流程）
二、籌備前期物資，編寫前期文件，併到相關政府部門備案
1. 各部門共同彙編的文件：
?．《房屋使用、管理、維修公約》
?．《房屋質量保證書》
?．《房屋使用説明書》
?．《房屋交付（入住）通知》
?．《入夥授權書》
?．《業主（使用人）服務指南》
?．《裝修管理規定》
?．《辦理裝修流程説明》
?．《治安、消防協議書》
?．《二次裝修施工區域治安、消防承諾書》
⑴．《二次裝修協議書》
⑵．《業主聯絡資料登記表》
⑶．《收樓須知》
⑷．《物業管理費收費標準》
⑸．《公約承諾書》
備註：《房屋使用、管理、維修公約》編制後需經開發商確認，併到北京市居住小區管理辦公室進行備案，備案生效後執行。
建議：《公約承諾書》與《治安、消防協議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業主收樓時發給業主，由業主簽字（蓋章）認可、執行；《公約》、《房屋質量保證書》、《房屋使用説明書》、《業主（使用人）服務指南》、《裝修管理規
定》、《辦理裝修流程説明》可合裝成一冊，作為業主收樓時的《用户手冊》。同時，在《用户手冊》正文內容前增加：“總經理致辭”。
2．各部門在前期階段編制的文件、規定，以及需要在前期辦理的事宜。
2.1 △ 綜合部
2.1.1編制《員工手冊》，經公司領導批准後，統一印刷成冊。
2.1.2制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤彙總台帳報表”。
2.1.3制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。
2.1.4制訂《員工聘用辦法》，建立“應聘面試登記表”、“入職循環單”、“轉正審批表”、“離職結算表”、“調動通知單”、“勞動合同續簽審批單”。
2.1.5制訂《員工培訓規定》、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協議”。
2.1.6制訂《物資採購、驗收、入庫、報銷流程》。
2.1.7制訂《員工工服管理規定》，建立“製作工服通知單”、“工服更換通知單”。
2.1.8制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。
2.1.9制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。
2.1.10制訂《印章管理規定》，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統計公司各種印章，經總經理審批後統一刻制（公章、管業部章、保衞部章、工程部章、財務專用章、文件傳閲章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。
2.1.11制訂《庫房管理規定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物品台帳”、“月收、發、存報表”、“採購申請單”。
2.1.12制訂《內部行文管理規定》，建立“文件簽收表”、“內部請示報告”。
2.1.13制訂《檔案管理規定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閲登記表”。
2.1.14制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理祕書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。
2.1.15聯繫印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經總經理審批後統一印刷。
2.1.16制訂《開辦費使用方案》，統計、制訂前期開辦物資的配置內容、標準，並負責前期採購工作；建立“固定資產台帳”、“個人辦公用品台帳”。
2.1.17制訂《合同、協議審批制度》、《合同、協議管理辦法》，建立“合同、協議審批單”、“合同、協議付款內簽單”。
2.1.18制訂《計劃性工作管理辦法》，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結報表”、“計劃、總結考核統計表”。
2.2△ 財務部
2.2.1制訂《財務報銷管理制度》，建立“付款申請及報銷單”。
2.2.2建立二次裝修“付款內簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費統計表”
2.2.3制訂《現金支出管理規定》。
2.2.4編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、會計、出納）、工作程序、管理制度。
2.2.5制訂《預算管理制度》，建立“年度預算報表”。
2.2.6編制《固定資產購置方案》。
2.2.7制訂《庫存盤點制度》。
2.2.8制訂《內部收支報表制度》，建立“月度收支報表”。
2.2.9制訂《發票、收據有價票據的管理制度》。
2.3△ 管業部
2.3.1制訂《物業管理收費標準明細》：物業管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。
2.3.2制訂《業主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業主簽到表”、“業主檔案”，並告知此流程中涉及的部門。
2.3.3制定《業主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業主裝修區域巡檢表（管業部）”、“施工人員出入證”。
2.3.4制訂《有償服務價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。
2.3.5制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前台接待）、工作程序、管理制度。
2.3.6編寫《車位租賃（購買）協議書》、《電話租線（購買）協議書》。
2.3.7落實垃圾房的位置，業主垃圾放置地（樓層垃圾間）。
2.4△ 保衞部
2.4.1制訂《停車場管理規定》、《自行車場管理制度》。
2.4.2制訂《巡視管理規定》，建立“治安巡視記錄表（公共區域）”。
2.4.3制訂《物品出門管理規定》，建立“出門條”。
2.4.4制訂《鑰匙使用管理規定》，建立“鑰匙發放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。
2.4.5制訂《備用鑰匙啟用管理規定》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。
2.4.6制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設備、設施日檢記錄表（業主裝修區域）”、“二次裝修施工現場檢查表”。
2.4.7制訂《滅火器租用管理辦法》，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。
2.4.8制訂《施工違規級別明細》，建立“違章通知單”。
2.4.9制訂《成保人員崗位職責》，建立“成保人員月度工作考核表”
2.4.10制訂《中控室（監控室）管理規定》，建立“錄像磁帶台帳”、“消防中控系統記錄表”、“治安監控系統記錄表”。
2.4.11制訂《警具使用、管理辦法》，建立“警具台帳”、“警具啟用、報廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。
2.4.12制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管<治安、消防>、領班<保安、消防>、保安員、消防執機員）。
2.4.13制訂《明火使用管理規定》，建立“動火許可證”。
2.5△ 工程部
2.5.1制訂《物業接管前巡檢辦法、計劃》，建立“工程遺留問題跟進記錄”，並隨時將工程遺留問題通知開發商。
2.5.2制訂《專業機房管理規定》：強電專業（變配電室、柴油發電機房）、弱電專業（電話機房、電梯機房、衞星電視機房、電腦機房）、空調生活水專業（空調機房、新風機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。
2.5.3聯繫物業辦公用房，確定裝修方案，並負責跟進裝修施工進度。
2.5.4制訂《項目接管驗收細則》，建立“驗收單元交接書”，按專業、具體內容劃分。
2.5.5建立業主（使用人）二次裝修“裝修質量驗收表”。
2.5.6從項目工地施工隊中選拔對該項目工程瞭解全面的專業技術人員，聘用至工程部。
2.5.7經理帶領部門主管、員工學習、熟悉物業內全部工程、設備內容。
2.5.8編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管<強電、弱電、空調水、土建>、領班<強電、弱電、空調水、土建>、技工<強電、弱電、空調水、土建>、工作程序、管理制度）
2.5.9制訂《設備運行保養檢修計劃》（各專業設備），建立“設備保養卡”、“設備保養計劃表”
2.6聯繫政府部門、相關單位，辦理相關手續
2.6.1聯繫工商所，辦理企業營業執照
2.6.2聯繫税務所，辦理税務登記
2.6.3聯繫銀行，開通公司帳號
2.6.4聯繫勞動局，電梯審檢，領取合格證、特殊工種報檢（開發商）
2.6.5聯繫北京市居住小區辦公室，核准《公約》
2.6.6聯繫供電局，確定供電方案及價格（開發商）
2.6.7聯繫自來水公司，確定供水方案及價格（開發商）
2.6.8聯繫節水辦，確定節水方案（開發商）
2.6.9聯繫煤氣公司，確定通氣方案及價格（開發商）
2.6.10聯繫熱力公司，確定供熱方案及價格（開發商）
2.6.11聯繫電話局，電話報裝開通及產權分界
2.6.12聯繫交通大隊，報車場管理方案
2.6.13聯繫郵電局，為物業通郵
2.6.14聯繫環衞局，落實垃圾清運價格、方式
2.6.15聯繫綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發商）
2.6.16聯繫物價局，報物業管理收費標準（開發商）
2.6.17聯繫當地派出所，報社區門牌號碼（開發商）
2.6.18聯繫外管局，報涉外關係（開發商）
2.6.19聯繫廣電局，報光纜信號傳輸相關手續（開發商）
2.6.20聯繫公安局，報內保關係
2.6.21聯繫安全局，報衞星電視的涉外節目（開發商）
2.6.22聯繫防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發商）
2.7與開發商協調入住前相關事宜，對重要資料進行交接
2.7.1確定收樓時間
2.7.2確定物管費的起計日期
2.7.3前期工程遺留問題的解決
2.7.4辦理前期工作資料、重要文件、產品説明、各類證書的移交與交接工作： △．產權資料
房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據；是房地產管理部門確認產權，税務部門依法徵税，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人蔘與產權租賃、交易、抵押的必要憑據；物業公司將以產權資料為依
據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：
①項目批准文件
②用地批准文件
③建築執照
④拆遷安置資料
⑤房地產平面圖
⑥面積測繪報告
⑦小業主姓名、產權、單元號、建築面積清單
△．市府驗收合格資料
①建設工程竣工驗收證書
②市建築消防驗收合格證
③市小區辦綜合驗收合格證
④用電許可證
⑤供用電協議書
⑥衞星地面接收設施許可證
⑦電視共用天線合格證
⑧電梯使用合格證
△．工程技術資料
①技術資料是物業接管驗收時對物業進行質量檢驗的依據。物業公司在接管驗收時，必須根據有關技術資料來進行檢驗。接管驗收時提交的工程技術資料主要有： ②竣工圖－包括總平面圖、建築、結構、設備、給排水、通風空調、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙
③地質勘察報告
④工程合同及開工、竣工報告
⑤工程預決算清單
⑥圖紙會審記錄
⑦工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）
⑧隱蔽工程驗收簽證
⑨沉降觀察記錄
⑩竣工驗收證明書
鋼材、水泥等主要材料的質量保證書
新材料、構配件的鑑定合格證書
水、電、採暖、衞生器具等設備的檢驗合格證書
砂漿、混凝土試塊試壓報告
供水、供暖的試壓報告
園林綠化的圖紙和清單
設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項説明、質保書和保修單
有關政府部門對分類項目的批文
有關工程項目的其他重要技術決定和文件
△．須移交物業公司管理的資料
用水申請審批表及月供水計劃執行表
機電設備單台説明書、調試、訂購合同
分攤面積、建築面積的測繪報告
△．對外委單位進行調研，簽訂外委合同
△．從開發商處接管《成品保護協議》，對外現有成品保護人員進行管理。 調研保險公司，對物業投保“財產一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽訂《保險合同》
調研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》
調研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協議》
調研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協議》
調研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》
調研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》
視物業具體情況，聯繫配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協議》 視物業具體情況，聯繫水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》
視物業具體情況，聯繫化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協議》
視物業具體情況，聯繫幹、濕垃圾清運單位，簽訂《垃圾清運協議》 視物業具體情況，聯繫汽車清洗、保養單位，簽訂《洗車台租賃協議》 視物業具體情況，聯繫樓宇系統維保單位，簽訂《樓宇自控維保協議》
本網向你推薦更多文章：
物業前期介入工作
物業公司前期服務項目
物業管理公司前期介入的工作崗位職責
物業前期介入(銷售大廳)主管年度工作總結計劃
物業公司工作總結
蒙田範文網