房地產經濟學專業大學生自薦書

第一篇：房地產經濟學專業畢業生的自薦書

尊敬的人事部經理：

你好!我叫haoword，作為大三在校的大學生，專業是房地產經濟學，因為即將面臨畢業，所以藉此假期間尋找合適的實習單位，以檢驗和鍛鍊自己在大學以來的知識和能力。雖然工作經驗不足，但我會虛心學習、積極工作、盡忠盡責做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予 面試 的機會，讓本人有展示自我能力的機會。

大學不單單是個習得知識的地方，它注重的是培養學生的能力。上海大學更是如此，作為上大的一名學生，我相信我可以付出比別人更多的努力來展示自己更多的才華。不僅工作上可以讓貴公司滿意，而且也可以快速融入到貴公司的環境當中，處理好身邊的人際關係，以便更好地投入到工作當中。

作為一名上海大學的好範文，對於房地產相關方向的課程學習包括房地產經紀學，房地產估價，以及房地產經營與營銷等等課程。不僅如此在大學四年中我也在寒暑假期間進行過有關銷售以及銀行業務相關方面的實習，在這些實習的過程中學習到了良好的溝通技能，而且在校期間也學習了有關autocad等建模類的程序軟件，可以進行相關的操作。在世博會期間也進行過志願者活動，對於萬科場館的設計很感興趣對於萬科的理念也在場觀眾有了一定的瞭解。並期望能夠進入到萬科中貢獻自己的一份力量。

物色一個掌握紮實專業知識並具有一定工作能力和組織能力的部下，是你的願望;謀求一個充分發揮自己專業特長的工作單位，並能得到你的關照，是我的期盼。得力的助手，有助於你工作順心;合適的工作單位，有助於我施展才華。或許我們會為着一個共同的目標而站在一起，我選擇了你，你選擇了我。真誠期盼和感謝你的選擇!

此致

敬禮!

自薦人：haoword

第二篇：房地產經濟學專業畢業生自薦書

尊敬的人事部經理：

你好!我叫haoword，作為大三在校的大學生，專業是房地產經濟學，因為即將面臨畢業，所以藉此假期間尋找合適的實習單位，以檢驗和鍛鍊自己在大學以來的知識和能力。雖然工作經驗不足，但我會虛心學習、積極工作、盡忠盡責做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予面試的機會，讓本人有展示自我能力的機會。

大學不單單是個習得知識的地方，它注重的是培養學生的能力。上海大學更是如此，作為上大的一名學生，我相信我可以付出比別人

第三篇：房地產經濟學

一、貨幣政策對房地產市場的影響

貨幣供給量是影響房地產投資的主要原因之一。因此可以通過實施適宜的貨幣政策對房地產市場進行宏觀調控。由於在長期中貨幣供給量對房地產投資具有正向影響，緊縮性的貨幣政策可以抑制房地產投資的過快增長，而穩定的貨幣供應增長可以避免房地產價格和投資增長過快，有效穩定房地產市場。同時，受中國特殊國情的影響，在短期內，貨幣政策實施的效果出現了一定程度的背離，因此，除了通過實施貨幣政策進行宏觀調控外，國家還有必要採取適當的輔助措施，以強化貨幣政策的實施效果。

1.1 利率對房地產市場的影響

利率變動可以影響房地產供給和房地產需求。房地產行業是資本密集型產業，資產負債率高決定了對銀行和客户預付款融資的依賴，利率上升既會影響房地產企業的供給即投資，因為利率上升導致房地產企業融資成本增加，而同時利率的上升導致按揭消費者償還貸款的增加。利率變化顯著地影響消費者需求的變化，又進一步來影響房地產企業的預期資本邊際效率，導致房地產供給的減少。而當利率降低時情況相反即利率下降，住房貸款成本費用下降，房地產需求上升，房地產價格上升。

1.2 貨幣供給量對房地產市場的影響

貨幣供給量的變化通過中央銀行公開市場操作，再貼現和法定存款準備金等貨幣政策的調整來實現，而貨幣供給量的變化會改變銀行的存款和準備金，進而影響貸款的供給能力。而貸款供給能力又同時影響消費者和房地產企業的住房需求貸款和投資貸款。通過影響有效需求來影響房地產價格的變化。當實施擴張性的貨幣政策即貨幣供應量增加時，銀行的存款和準備金增加，準備金率不變的情況下，貸款的能力增強，宏觀經濟環境和政策相對穩定情況下，住房貸款增加，房地產的有效需求也隨之增大。房地產價格按照供需理論相應上升，而當貨幣供給量減少時，銀行貸款能力降低，住房貸款也相應降低，有效需求減少，房地產價格下降。

1.3 匯率對房地產市場的影響

匯率是指本國貨幣與外國貨幣折算和兑換的比率。在健全的匯率制度下，匯率與利率之間呈正相關關係。匯率下降即本國貨幣升值時，進口大幅增加，利率下降，投資回報率相對較高時會吸引海外投資者到本地市場，房地產投資增加，房地產價格也會上升。

二、物業税

物業税又稱財產税或地產税，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定税款，而應繳納的税值會隨着不動產市場價值的升高而提高。開徵物業税後會加大房地產保有環節的税收負擔，降低投資和投機者的收入預期，這僅僅是影響房地產市場需求的一個因素，房地產價格的走向還要受到供給和影響需求的其他因素的影響。物業税作為地方税種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然後依此缺額來確定物業税年度收入以及物業税的税率。物業税的繳納者當然希望政府提供優質的公共產品，政府只有提供優質的公共產品才能保證物業税的收益，這樣才能在物業升值、政府税收之間取得良性循環。因此，要使得各方普遍支持物業税，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道税收的用途。與其説物業税是對物業持有人的挑戰，不如説是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰。物業税不是在交易税基礎上的二次徵税，而是房地產税收體制的大變革；物業税不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對於房地產價值鏈條的普遍調整；物業税不是對於不動產持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對於建立地方公共財政體制的努力與期待。

物業税的影響

1.“如果開徵物業税，將提高房地產公司的成本，減少盲目擴張，增加囤房捂盤者的持房成本，‘逼迫’炒房者降價出售存量房，這樣有利於平衡市場供需關係。在房地產炒作較為嚴重的地方，通過開徵物業税，將使房地產炒作者顆粒無收，那麼國內房地產的價格一定會回落到真實的市場價格上來。”

2.如果能夠使房地產市場泡沫減少，降低購房成本，將有利於普通消費者買房；同時，房地產市場泡沫的減少也有可能避免出現美國式的次貸危機。這是從宏觀層面上的展望，或許也是開徵物業税所帶來的最終影響。

3.對於房地產上市公司以及重倉房地產公司的機構，在未來幾個月將面臨方向性選擇，投資者或將減少對該類上市公司的盲目炒作和拉高股價。

物業税開徵的難點

1．土地制度要由“批租制”向物業税模式轉變，開徵物業税要求土地房屋的產權必須明晰。 2．目前我國房地產税費的徵收實際上由土地管理部門和税務部門雙重管理。 3．目前我國房地產業的整個行業鏈條中涉及了大量税費，面對如此繁雜的税費及計徵辦法，要想很快地科學測算出現行房地產税的税收負擔是較為困難的，因而也使物業税的税負水平難以確定。 4．如何合理確定物業税的徵收對象，解決已購房產與新購房產的税收差別問題，居民基本生活性房產與投資性房產的税收差別問題。5．開徵物業税面臨的最大難題還不是如何處理過渡時期的税收政策，而是如何對不動產進行價值評估

開徵物業税勢在必行。物業税其一增加了房屋保有者經濟負擔，即能迫使囤積房產者拋出房源，擴大市場供應量，同時由於增加了持有物業的成本，能夠抑制流動性氾濫的熱錢源源不斷地湧入房地產市場，減緩房地產價格的上漲幅度，防止投機炒房現象。其二物業税整合了地產商在房地產開發階段的税收，降低了地產商在開發中的成本，打開了房地產價格下跌的空間。但中國的房地產市場剛剛起步，城鎮居民的住房需求也有待改善，加之中國人普遍存在節儉現象，老百姓更願意存錢而不是花錢，使中國人有能力接受比較高的房價，在人民幣長期升值的大背景下，流動性氾濫現象仍將持續，房價下跌的空間實在有限。這樣對於中國剛剛起步的金融業也是個好消息，不會造成龐大的壞賬。總之，開徵物業税有利於中國經濟長期穩定健康發展。

三、税負轉嫁與歸宿的概念

税收負擔轉嫁是指納税人通過各種途徑將應交税金全部或部分地轉給他人負擔從而造成納税人與負税人不一致的經濟現象。

税負歸宿是指税收負擔的最終歸着點。

2.税負轉嫁的形式

税負轉嫁的基本形式有以下四種：(1)前轉，亦稱“順轉”，指納税人在進行商品或勞務的交易時通過提高價格的方法將其應負擔的税款向前轉移給商品或勞務的購買者或最終消費者負擔的形式。一般認為，前轉是税負轉嫁的最典型和最普通的形式，多發生在商品和勞務課税上。這種形式下，名義上的納税人是商品和勞務的出售者，實際上税收的負擔者是商品或勞務的消費者。(2)後轉，亦稱“逆轉”，指納税人通過壓低生產要素的進價從而將應繳納的税款轉嫁給生產要素的銷售者或生產者負擔的形式。後轉的發生一般是因為市場供求條件不允許納税人提高商品價格，使之不能採取前轉的方式轉移税收負擔所致。(3)消轉，亦稱“税收轉化”，即納税人對其所納的税款既不向前轉嫁也不向後轉嫁，而是通過改善經營管理或改進生產技術等方法，自行消化税收負擔。(4)税收資本化，亦稱“資本還原”，即生產要素購買者將購買的生產要素未來應納税款，通過從購入價格中扣除的方法，

向後轉移給生產要素的出售者的一種形式。税收資本化主要發生在某些資本品的交易中。

税負轉嫁的條件(1)商品經濟的存在。(2)自由的價格體制。税負轉嫁在社會主義經濟條件是客觀存在的，使税負轉嫁在社會主義經濟條件中發揮積極的作用是一個有益的問題：第一，可自覺地利用税負轉嫁機制，實現一些調節目標。第二，税負轉嫁對於企業來説是一個利益驅動機制。

簡稱“税負轉嫁”。指税收負擔從納税人那裏轉移到他人身上的現象。換句話説，税收負擔轉嫁是指納税人把自己繳納的税收轉移給別人負擔的過程。税收負擔有廣義和狹義之分。廣義的税負轉嫁包括税負轉移和最終歸宿兩個部分。狹義的税負轉嫁僅指納税人把税收負擔轉移給負税人的過程。西方財政學把税收分配的影響劃分成三個階段：第一個階段謂之“税負衝擊”，指税收的徵收點或最初納税人；第二階段謂之“税負轉嫁”；第三階段謂之“税負歸宿”。他們認為：税負轉嫁的程度主要取決於二個因素：一是税收形式，二是商品的供求彈性。就税收形式來説，直接課税是間接税，易於轉嫁；直接課之於純收益或個人收入的税，即直接税，則不易轉嫁。就商品的供求彈性來説，如果商品的供求彈性較小，需求彈性較大，則税負轉嫁出去的份額較小；如果商品的供求彈性較小，供給彈性較大，則税負轉嫁出去的份額較大。

四、地租與地價的關係

地租是土地所有者憑藉土地所有權而獲得的一種收益。由於土地空間位置的固定性、數量的有限性、土地利用的持久性等特點，地租是一種恆久的收益流。隨着土地權屬的轉移，這種收益流也將會發生轉移。因而，土地收益本身就是價格的一種表現。地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。然而，地價不是對土地實體的購買價格，而是對土地預期收益的購買價格，其實質是土地未來地租的資本化，即：土地價格：地租／利率。

由此可見，地租與地價是密不可分的，是一個事物的兩個方面。地租是地價的基礎和出發點；地價是地租的貨幣表現和結果，是地租的資本化，即地產有租賃市場存在。土地價格與租金的關係，猶如資本與利息的關係，只要確定了還原利率，兩者就能相互推出。

1）絕對地租是土地價格存在的根源

絕對地租是土地所有者憑藉土地所有權的壟斷所取得的收益。無論土地質量是優是劣，土地所有者在轉移其土地所有權時，必然會要求取得土地所有權的一方給予相應的經濟補償，而這種補償的形式就是土地價格。

2）級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素

級差地租i是因為土地所處位置的不同產生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的價格。級差地租ⅱ是由於連續對土地進行投入所引起的地租量的不同，從而形成的不同的土地價格。

3）壟斷地租是導致特殊地段土地價格高的主要原因。壟斷地租的形成除了土地所有權的壟斷之外，還因某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價格。

五、房價收入比

所謂房價收入比(housing price-to-income ratio)，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。一般認為，合理的房價收入比的取值範圍為4-6，若計算出的房價收入比高於這一範圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

平均房價收入比的計算

一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即： 房價收入比=每户住房總價÷每户家庭年總收入，其中，每户住房總價和每户家庭年總收入的計算公式分別如下： 每户住房總價=人均住房面積×每户家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格 每户家庭年總收入=每户家庭平均人口數×家庭人均全部年收入.

房價收入比與購房無關：房價收入比[1]又是一個比較籠統的指標，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關係，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房價收入比呈現逐年下降的趨勢）。很難説明房價收入比高了人們就不買住宅、或房價收入比低了人們就都去購買住宅，因為這裏還有一個購房消費（或投資）傾向問題，也就是説居民家庭願意拿出多少比例的家庭收入去用於購房支出，而影響居民消費（或投資）傾向的因素就太多太複雜了。也就是説，當房價收入比下降時，如果居民不願意花錢去買住宅，仍然可以簡單地歸結為“房價高”，這顯然是不合理的。

影響房價收入比的因素：房價收入比受政府住房政策、住宅產業政策和土地使用政策的影響和調控。中國目前具有社會轉型、經濟轉軌時期的特點，其房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點，因為住宅價格很快市場化了，但居民家庭的收入卻要逐步市場化，即便是當前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內轉化的結果。西方國家的經驗告訴了我們一個並不深奧的道理，買房和租房，都是住房消費的形式，為什麼一定要買房住才“正確”呢？中國在城鎮住房制度改革過程中，為了把住房作為消費品推向市場，採取了出售公有住房的政策，這無疑是非常正確的。但公有住房出售基本結束後，是否就應該還住房消費以本來面目了呢？我認為是時候了，買房住和租房住都是住房消費的合理形式，並沒有絕對的好壞之分。

第四篇：房地產經濟學

政府調控對房地產市場的影響

前言：在現代社會經濟中，房地產業幾乎是任何一個國家國民經濟的重要產業，是構成整個社會財富的重要內容。它的發展是推動工業化和城鎮化的重要力量，尤其是推動城市發展的重要支撐力量。因此，房地產業對國民經濟和社會發展具有穩定長遠的影響。我國房地產泡沫的產生、市場的大起大落也都與政府的經濟發展政策和宏觀調控政策有着密不可分的聯繫。我將從分析房地產商品的供給需求特點出發，談談政府對房地產市場調控的手段及其效果。

關鍵詞：房地產市場供需分析政府調控的內容政府調控的效果

一房地產商品的供需分析

我國住房制度改革後，政府已經基本退出了房地產供給市場，改由房地產商根據市場行情來決定房地產商品的供給量。房地產商品的供給影響因素主要有：土地供給、開發資金、房地產價格以及預期。房地產的開發建設具有規模大、投入大、週期長等特點，動輒佔用幾千萬甚至幾億、幾十億的資金和幾年的時間。開發商不可能單憑自己的資金進行房地產投資，必須通過金融手段融資保持企業的良性循環。因此，信貸成本的高低、貸款數量的多少、資金的來源直接決定了他們的開發能力，進而影響到房地產商品的供給量。房地產價格是影響供給的重要因素，房地產價格越高，房地產商供給的積極性越大；房地產價格越低，房地產商供給的積極性越小。房地產商供給量的變化會受到價格預期和產業政策預期效果的影響。例如，當房地產商預期房價上漲，需求增多時，他們加快房地產的開發和新項目的投資；當預期產業政策等發生變化時，也會酌情進行供給量的調整。

從我國目前的房地產市場情況來看，將房地產商品的需求區分為自住消費需求和購房投資需求。自住消費需求指消費者購房的目的是滿足日常起居或者改善居住條件；投資需求則是投資者為了將房產出售或者出租獲利。影響這兩類需求的因素主要有：人口、可支配收入、信貸成本、房地產價格以及預期。消費需求一般只考慮購房時一次交易成本及貸款的利息成本，對資金佔用時間的長短不太敏感，且需求比較穩定；投資需求除了考慮購房時的交易成本還要考慮出售或者出租的成本，要求資金佔用時間儘量短，以降低利息成本。投資需求不穩定，起伏較大。

二 政府的調控的內容

由於房地產商品更重要的特性是“商品”，房地產參與主體的行為無論是影響房地產商品的真實供給和需求，還是投機旺盛、土地供給的不合理或者交易秩序混亂所導致的供給或需求的“虛假繁榮”，最終必然體現在房地產價格上。

1 利用土地政策調控

土地是房地產開發的源頭。在我國，土地供給由政府嚴格控制，所以國家對土地的調控直接影響到土地供應總量、結構以及房地產商品的生產規模。近年來土地供給的調控主要分為兩種。一種是通過法律法規手段，規範土地使用權的出讓，加快土地供給制度的市場化改革。另一種是通過行政手段在全國範圍內進行

土地使用的整治。超額供地 探索出讓方式，國土部此前宣佈的供地計劃將今年土地供應總量提高到18萬公頃，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小户型等住房供地比例將達到77%，單中小套型商品房供地計劃就已經超過了去年全年土地出讓總量。而保障房供應量更是超出了國務院要求總量的一倍以上。另外，此次提出，探索“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

儘管國家對土地供給進行了嚴格的控制，但是房地產商購置土地的面積以及完成開發土地面積還是在波動中上升。儘管政府調控土地供給的初衷是好的，法律法規的制定是日趨完善的，與之配套的行政手段也是及時的，但這也加劇了房地產商“土地越來越難獲得”的預期，於是在法律法規制定修訂的過程中，房地產商加快對“有爭議的土地”的開發，地產投機、尋租行為異常活躍，大量購置並囤積土地以備後用，以至於房地產市場上出現了“調控力度越大，房地產商供給的願望越強烈，地產投機的活動越活躍”的異常情況。

2調整住房供給結構

政府調控住房供給結構的政策主要體現為：控制和限制豪華住宅的開發比例，鼓勵和要求經濟適用房和普通居住房的開發。從實際操作的政策來看，政府雖然明確表達了“控制和限制豪華住宅的開發”的意願，但是由於豪華住宅的真實需求無法得知，這種調控意願只能通過行政命令來模糊化控制，而無法通過制定法律法規來實現。行政命令與法律法規相比，具有明顯的持續時間短和由於執行者理解不同造成執行力度不同的缺點，而豪華住宅的開發能夠彰顯房地產商實力並帶來高額的利潤，所以在實際上調控過程中，全國各地開發豪華住宅的態勢並沒有明顯緩解。

3金融方面

房地產的開發建設具有規模大、投入大、週期長等特點，房地產商一般不可能單憑自己的資金來進行房地產投資，必須通過金融手段融資保持企業的良性循環，因此銀行貸款成為調控房地產供給的重要工具。我國在近年來的宏觀調控中也非常注重運用此手段。調控主要從兩方面進行：一方面是中國人民銀行提高銀行準備金率和貸款利率來收縮銀根；另一方面主要是政府出台行政命令控制貸款規模。因為運用金融政策調控，特別是運用提高銀行準備金率的手段進行調控時，不僅僅緊縮了房地產業的銀根，對市場經濟的其他行業也造成了影響，因此，為了保證其他行業正常穩定的發展，利率調控必須慎之又慎。另外，雖然提高房地產貸款利率會增加開發成本，但是在房價急速攀升的情況下，房地產商對貸款成本的增加不太介意。更重要的是，開發商後期資金的來源還可以通過“賣樓花”、“排號費”、“首付款”等手段得到補充。

高房價地區三套房停貸，此前金融機構對房貸所作出的最嚴厲規定，就是二套房貸首付40%及利率提高至1.1倍。 “國十條”將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴控在30%以上，二套房首付比例更達到50%以上。同時，要求對商品房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，根據風險狀況，第三套及以上住房貸款暫停發放。針對開發商，對存在土地閒置及炒地行為的，不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。

三 政府對房地產市場調控的效果

國家對房地產市場的調控，可以説是組合重拳抑制房價狂升、穩定房地產市場，這無疑會對房地產市場產生直接影響，也引起社會各界特別是消費者和房地

產商的高度關注。消費者關注的是房價能否迴歸理性；房地產開發商卻擔心連續的政策調控會給房地產市場帶來較大影響。

1消費者：盼降怕漲猶豫觀望

此次調控讓消費者喜憂參半，喜的是他們認為提高二套房首付比例，對限制炒房和投資為目的的房地產交易應該有較大作用，可以有效遏制房地產惡性炒作。有的消費者甚至盼望政府採取更多的措施抑制房價上漲，使房價在一定程度上有理性迴歸，這樣他們買房就沒那麼困難了。憂的是房價萬一不降反升該怎麼辦。而對於那些想換房的人來説，同樣是疑慮重重，他們希望房價能有所下 降，但是隨着二套房首付比例的提高，本來想換房改善居住條件的願望就無法在近期實現了。

2開發商：影響銷售但房價不會大幅下跌

國家此次的重拳調控房地產市場，旨在抑制炒房和投機的不合理住房需求，增加住房有效供給，抑制房價不斷惡性上漲，穩定市場。那麼此次調控會對我市房地產市場帶來什麼影響呢?一些業內人士認為，此次政策調控，如果各方都能認真執行國家政策，就必然會造成房價下跌。那些改善型購房者佔了房產消費者的相當大比例，他們要靠貸款買房，由於二套房首付的提高，就不得不擱置購房願望；還沒買房的消費者也可能會預期房價會跌，就不會買房而進入觀望期，這必然會讓房地產市場銷售大幅下滑。政策如果長期不變，房地產開發商不收回一定量的資金，他們如何運營？隨着成交量的逐步下滑，在中期時間內房價趨於下行的可能性極大。但是下跌的幅度有多大，就比較難預測了。

四 結論

房地產市場的正常運行，不僅關係到廣大人民羣眾的基本物質要求是否得到有效滿足，對國民經濟運行總體態勢更有重要影響。房地產經濟的發展一方面能帶動和促進國民經濟的發展，同時也可能成為泡沫經濟的載體，給國民經濟帶來極大的危害。由於我國房地產業起步較晚，其市場主體、管理體制等方面都還不太健全，單純依靠市場的力量無法實現房地產業穩定健康的發展。因此，在市場經濟條件下，政府適當干預和調控房地產市場、促進我國房地產業持續健康發展，責無旁貸。但由於我國房地產業存在的諸多問題，加強政府對房地產業的宏觀調控還任重道遠。

參考文獻

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[4]張鴻俊.論在房地產調控中發揮地方政府的作用[j].市場論壇.

2014,(8):15-16

第五篇：房地產經濟學—房地產價格

收稿日期: 2014 01 03 作者簡介:高波 ( 1961— ) ,男,江蘇泰興人,南京大學經濟學院教授,博士生導師,南京大學長江三角洲經濟社會發展研究中心研究員。 3 本文系國家社會科學規劃基金項目 (項目編號: 06bjy084)和教育部人文社會科學研究規劃基金項目 (項目編號: 05ja790036)的階段性成果,並獲國家哲學社會科學創新平台“南京大學經濟轉型與發展研究基地”子課題“經濟增長與結構轉型研究”項目的資助。 房地產開發商策略性定價行為的經濟學分析 3 □高 波 (南京大學 經濟學院, 江蘇 南京 210093) 摘要:由於房地產市場存在環形競爭和顯著的產品差別,而中國現階段又是一個增量房地產主導的市場,導致房地產市場是一種具有較強壟斷性的市場。 房地產開發商在制定房地產價格時,一般壟斷廠商所慣用的一些價格策略都會採用,如壟斷定價、在領導廠商主導價格的條件下其他開發商選擇跟隨策略、合謀、價格歧視、拍賣競價、掠奪性定價等。此外,房地產開發商也探索出一些獨特的價格策略,即外部效應內部化、增值誘導定價、製造短缺擠壓以引致剩餘需求擴大等。這就決定了中國房地產業具有較大的市場勢力。因此,政府必須採取多種措施對房地產開發商的定價行為進行規制。關鍵詞:房地產市場壟斷;定價策略;政府規制中圖分類號: f293. 30文獻標識碼: a文章編號: 1671 9301 (2014) 02 0035 07 從整體而言,目前的中國房地產市場,仍是一個增量主導的房地產市場。在增量房地產主導的市場上,房地產開發商的定價行為對房地產價格的變化具有決定性作用,而在不同的市場條件下房地產開發商的定價行為也有較大的差別。 房地產開發商的定價行為具有哪些特徵? 在房地產市場週期波動的不同階段, 房地產開發商會選擇不同的策略性定價行為,這些行為對房地產市場產生怎樣的影響? 房地產開發商的定價行為是如何影響房地產價格的? 政府應採取什麼 — 5 3 — 產業經濟研究(雙月刊) 2014年第 2期 (總第 33期) ?? 1994-2014 china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. http:// 措施對房地產開發商的定價行為進行規制? 這些都是亟待研究的問題。一、房地產市場壟斷與市場勢力在 lancaster [ 1 ] 的消費者行為理論裏面,消費者對產品不同的特徵有不同的偏好。由於每一組商品都是一組特徵的集合,因此相似產品中某些特徵的差異會導致消費者對產品的不同偏好。在 lan2 caster理論的基礎上, griliches [ 2 ] 和 rosen [ 3 ] 發展了享樂主義定價方法。這個建立在功利主義享樂哲學基礎上的方法後來被廣泛的應用在耐用消費品的定價中。它的主要思想是:在競爭性市場的均衡條件下,購買者所支付的價格應當能夠補償產品各種屬性序列所帶來的滿足程度。假設所有家庭的偏好和收入水平類似,那麼這個市場中的產品價格就應該是這些屬性值的一個函數,可以表示為: p =α+β 1 x 1 +β 2 x 2 +. . . . . . +β n x n 其中 p為產品價格, x 1 , x 2 , . . . . . . , x n 為產品的屬性值。把享樂主義的定價方法應用到房地產產品的分析中,房地產價格主要由一系列屬性決定,包括體現在產品功能上由於技術所帶來的滿足居住等基本需求的屬性,以及由於產品區位條件帶來的滿足居住派生出來的需求的其他屬性,如教育條件、交通便利度、購物方便度等。這些內部及外部屬性的不同造成了房地產產品的差別,也為開發商帶來了一定的壟斷力量,弱化了開發商之間的價格競爭。由於房地產市場的特殊性,決定了房地產開發商的定價行為有更多的選擇空間。根據理查德?? 阿諾特 [ 4 ] 的分析,房地產具有以下一些主要特徵:必需品 (滿足人類最基本的需求,提供一個住處) ; 重要性 (對許多住户來説,房地產是唯一重要的消費品) ;空間固定性 (除少數外,一個住房單元不能以合理的成本加以移動) ;耐久性;複雜和多重異質性 (一個房地產產品具有大量特徵) ;市場分散性; 生產非凸性 (這導致修復、拆除、重建和變更的不連續變化) ;信息的非對稱性 (例如潛在的客户無法完全瞭解每一個產品的特徵) ;交易成本的重要性 (搜尋成本、遷移成本以及交易費用) ;缺乏相關的保險和期貨市場。房地產市場的上述特性,表明房地產市場是一個典型的非完全競爭的市場。那麼, 房地產市場到底是一個什麼樣的市場結構? 這種市場結構又是如何決定房地產業的市場勢力的? 1. 從位置角度來考察房地產市場結構,房地產市場存在環形競爭,因而房地產市場是一種寡頭壟斷市場。圖 1 環形競爭下企業的需求塞洛普考察了等距離坐落於圓形城市

的企業進入及價格競爭問題。在圓形城市上,一個企業實際上只有兩個真正的競爭對手,即兩個位於其左右的企業。因此,圓形城市企業間的競爭為鄰近企業間的競爭,也即“環形競爭”,企業對不能從其他企業那裏得到更大滿足的消費者具有壟斷力量。如圖 1,企業 2對位於線段 ab間的消費者具有壟斷力量。因此,環形競爭比壟斷競爭更缺乏競爭性。 [ 5, 6] 對一個城市而言,無論城市的佈局是否環形的,房地產 開發商的競爭總是一種環形競爭。這是因為房地產是位置不能移動的產品,它只能和相鄰的房地產存在競爭。而對其他產業來説,其產品是可移動的,這樣廠商就能在更大範圍內展開競爭。在環形競爭條件下,因為只有少數房地產開發商進行競爭,所以房地產市場結構具有寡頭壟斷市場的明顯特徵。對於消費者來説,由於房地產位置固定且具有唯一性,由位置因素所派生出來的一系列屬性與消費者的偏好的匹配,使某一宗房地產對特定的消費者具有唯一的吸引力。這就使房地產開發商具有強大的壟斷力量。 2. 從產品差別角度來考察房地產市場結構,由於房地產存在顯著的異質性,所以任何一宗房地產都具有較強的壟斷性。 房地產的質量差異是普遍存在的,由於地形、地勢及位置固定等因素,使得每一宗房地產皆是獨 — 6 3 —高 波 房地產開發商策略性定價行為的經濟學分析 ?? 1994-2014 china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. 圖 3 房地產開發商壟斷定價 1. 壟斷定價 房地產的位置差別和技術差別的結合,使房地產的產品差別尤其突出,因而房地產開發商控制的能力提高,甚至對某些特定的消費羣,這種價格控制可以達到接近於完全壟斷的程度。在這種情況下,房地產開發商就會如壟斷廠商一樣行事,如圖 3所示,房地產 開發商以 p 0 價格,在市場上銷售 q 0 數量的房地產,實現利潤最大化。 2. 在領導廠商主導價格的條件下,其他開發商選擇跟隨策略在房地產市場上某些房地產開發商可能由於以下原因而成為領導廠商: (1)較早進入房地產行業,通過“邊幹邊學”形成了良好的生產經驗曲線,特別是在創造產品差別方面積累了豐富的經驗。已提前發展到最優規模,並比競爭對手更有效率。( 2)建立了良好的項目品牌和企業品牌,品牌價值高,並在區域房地產市場上得到廣泛認同。( 3)在同一市場上,與其他樓盤相比,規模更大,優勢更明顯,產品差別化程度更高。圖 4 跟隨定價作為領導廠商,這種房地產開發商可以不顧及其他廠商,自己選定價格水平和產出水平,而其他開發商則再根據剩餘需求曲線來確定它們的價格和產出水平。也就是一個房地產開發商先行動,而其他開發商跟隨行動,實施跟隨定價。在現實中,這種跟隨行動主要有以下幾種表現方式: (1)開發與領導廠商幾乎相同的產品,這種市場結構類似於斯坦克爾博格模型所描述的狀況:領導廠商根據競爭對手預期的反應決定產量同時確定價格,而跟隨廠商則在既定的價格條件下根據剩餘市場需求確定自身的產量。如圖 4所示, q 0 為領導廠商的產量, q 1 - q 0 為所有跟隨廠商的產量。(2)在房地產市場上,儘管產品不可能是同質的,但跟隨廠商仍然會根據領導廠商的行動來決定自己的行動。跟隨廠商可以生產與領導廠商不同質的產品,並制定有差異的價格從而獲取更多的利潤。例如跟隨廠商可以生產比領導廠商檔次低的產品,利用價格優勢吸引消費者從而擴大自身(請幫助宣傳好範文 網：)的需求,通過降低成本提高利潤水平。當然,跟隨廠商也可以開發比領導廠商檔次更高的產品並按更高的價格銷售,以達到增加利潤的目的。以領導廠商選定的為標準,其他開發商根據自身產品的特徵與其差別以及市場發展趨勢進行校正。 stigler發現,如果某個行業存在實施價格領導權的主導廠商,那麼這個行業的價格就會相對更具剛性。並且在這種市場上領導廠商能獲得的利潤要大於壟斷競爭市場,而跟隨廠商則境遇更差一些。而市場上產品的平均價格要低於完全壟斷市場但高於壟斷競爭市場。 [ 8 ] 在現實中,一些口碑好的樓盤或品牌開發商的樓盤,比口碑一般的樓盤銷售價格高,升值空間大,並獲得壟斷利潤,就是例證。 3. 合謀合謀是一種廠商之間互相達成協議,通過限制市場產出、抬高價格來增加集體利潤與個體利潤的行為,即組建卡特爾。如果一個卡特爾組織嚴密,那它無異於一個完全壟斷廠商,能夠獲得最大的集體利潤。但卡特爾有其內在的不穩定性,即其每一個成員都有降低價格或提高產量的動機,以便在其他廠商不改變價格或產量的條件下獲得更多的利潤。即使世界上持續時間最久的卡特爾 opec(石油輸出國組織) ,也經常會有成員暗中違反協議。不過,房地產市場本身就是一個壟斷性強的市場。特別是在市場繁榮期,房地產開發商即使沒有明確達成協議而控制價格,也會因為開發商之間相互模仿定價而表現出一定的卡特爾的特徵,即“默契合謀”。這就使房地產市場上開發商的集體利潤增加,從而也增加了個別開發商的利潤。當然,一羣開發商也可能聯合起來採取集體行動,而類似於形成了一個領導廠商,成為一個壟斷的卡特爾,或 — 8 3 —高 波 房地產開發商策略性定價行為的經濟學分析 ?? 1994-2014 china academic

journal electronic publishing house. all rights reserved. 圖 5 阻止進入定價性定價的例子,然而在國家實行緊縮性宏觀調控政策之後,一些頗具實力的開發商對此策略已經駕輕就熟。

三、房地產開發商的獨特性價格策略在長期的定價實踐中,房地產開發商也探索出一些獨特

的價格策略,進一步提高了開發商的市場勢力。 1. 外部效應內部化由於房地產位置固定且具有壟斷性,一個項目所在地段的周邊狀況,對本項目具有外部效應,並直接影響產品的品質,因而開發商可以將外部效應內部化,尤其當獲得正的外部效應時而提高房地產價格。諸如一個項目周邊有好的中國小校、美麗的山水景觀資源、完善的商業配套和便捷的交通條件,開發商必然制定更高的房地產 價格,使這種外部效應轉化為開發商的利潤。當然,若周邊的環境污染嚴重,各種配套設施奇缺,開發商也不得不調低房地產價格。 2. 增值誘導定價開發商經常通過對其產品投資價值的宣傳以及對市場投放量的控制來謀求一個需求不斷擴張的局面。通過宣傳增值潛力,往往可以增加對消費者的吸引力,從而擴大了產品的市場需求,進而由於消費者的選擇而使產品增值成為現實。這包含兩種情況:一是在房地產市場復甦期,但由於市場尚未走出低谷,開發商仍然需要以價格作為一個主要的競爭手段。同時,由於房地產市場未來走勢存在不確定性,部分開發商為了取得較好的銷售業績,將房地產價格確定為略低於當前最優價格,同時通過增值效應誘導,需求不斷擴大,價格也逐漸攀升;在緊縮性宏觀調控的背景下,儘管市場觀望氣氛濃厚,若潛在需求強烈,開發商普遍採取“低開高走”的房地產價格策略,或者變相降價,加快了房地產市場的復甦;在市場高漲期,有一些房地產項目由於存在明顯的不足,通常選擇價格競爭手段,根據市場上類似產品的價格標準,以更低的價格開盤,實施 “低開高走”的價格策略。雖然開發商能較好地實現銷售,但對於購房者卻存在陷阱。二是在房地產市場繁榮期,開發商所面對的需求曲線會隨着居民個人財富的增長、消費者對未來價格進一步上漲的預期等因素而不斷向右移動。在這種情形下,開發商根據對房地產市場的調查以及長期積累的經驗,預計隨着市場不斷高漲,需求曲線會不斷向右移動。由於對市場充滿信心,將確定為高於目前最優價格,而不用擔心因市場競爭而產品滯銷。同時通過增值效應誘導,需求不斷擴大,價格也逐漸攀升。 3. 製造短缺擠壓,引致剩餘需求擴大由於開發商具有相當的壟斷力量,開發商不僅可以根據市場條件的變化來調節價格 (低開高走或高開高走) ,還可以通過調節供給量在一定程度上影響剩餘需求,從而影響房地產價格。所謂“短缺擠壓”策略,是指開發商在前期投入少量產品,或者利用開發商與消費者之間的信息不對稱進行大肆宣傳,採取各種措施來吸引消費者的注意力,如開發商的特價房銷售策略或封盤策略,目的是製造短缺氣氛,給消費者一種供不應求的感覺,從而強化消費者的搶購心態,擴大本項目的剩餘需求,推動價格上漲。在隨後的時間內,開發商仍然可以緩慢的增加供給量,使每一輪價格上漲,從而達到利潤最大化的目的。這種策略在市場繁榮期尤其普遍。四、結論與建議中國房地產市場壟斷性強的現實特徵,使房地產開發商可採取多種手段,實行對房地產市場的壟斷,從而提高市場勢力,獲得超額利潤。而房地產價格上漲較快,是當前中國房地產市場各種矛盾的焦點。因此,政府陸續出台了控制信貸過快增長、提高房地產貸款利率、加強土地管理、調整住宅供給結構、擴大徵税範圍和提高税率、規範房地產市場外資准入和管理等多項政策,以降低房地產投資增 — 0 4 —高 波 房地產開發商策略性定價行為的經濟學分析 ?? 1994-2014 china academic journal electronic publishing house. all rights reserved.