自20xx年xx月正式入職以來，在繁忙而充實的工作中，不知不覺迎來了xx年。轉眼間來到xx集團這個團體已經xx個多月了，在這期間，經歷了我們公司銷售人員專業培訓，參加了xx項目的銷售工作，加入到充滿熱情的銷售團隊中，品味先進、人性化的公司文化。回顧這段難忘的工作歷程，為了在新的一年當中更好的投入到這充滿活力的工作當中，對過去的一年做如下總結：
一、工作中還有很多不足，還要不斷的向同事們學習和借鑑——不足
首先，作為一名xx年入職的的公司新人，並且對xx的房地產市場有着諸多的不瞭解。應對新的環境、新的項目，尤其對xx項目十分陌生，從入職至今，短短的幾個月時間，邊學習公司、團體以及同事們的經驗，邊自我摸索適合自我的銷售方案，很多地方還存在或多或少的欠缺和不足，還需要更好的學習與自我完善；
其次，加入這個團結提高的團體時間尚短，很多優秀的企業文化，豐富的企業底藴，還沒有更好的理解和融通，這需要我在今後的團隊生活中，更好的體會和把握，豐富自我的知識，武裝自我的思想，將這個團隊優秀的企業文化更好的發揮和利用在今後的銷售工作當中。
二、熱忱的團體、活力的團隊，成就了對於我自我的自我超越——成績
作為銷售部中的一員，從我入職起就深深感到自我身負的重任，作為企業的窗口、公司的形象，自我的一舉一動、一言一行也同時代表了一個企業的形象，所以激勵我從始至終不斷的自我的提高，不斷的高標準要求自我，不斷的克服自我的缺點發揮自我的長處。並要在高素質的基礎上要求自我不斷加強專業知識和武裝專業技能，做一個專業知識過硬、溝通協調本事強、能夠吃苦耐勞、並具有良好團隊協作精神的優秀銷售工作者。
從入職到20xx年年末，我共銷售出住宅xx套，總銷售xx萬元，佔總銷售套數的xx%，並取得過其中xx個月的月度銷售冠軍。但作為具有xx年房地產銷售工作的老業務人員，雖然進入公司時間較短，這樣的一組數字對於我個人而言，還是不夠滿意，期望在xx年度，會有所提高，有所突破，更好的體現和實現自我價值。
三、強大的集團企業作為後盾，帶給我更多的信心與熱情——誇公司
新的環境帶來新的契機，但新的環境也帶來了自我的壓力，經歷短短的公司專業培訓後，在公司領導的關懷下，在同事的細心幫忙下，我才能夠很快的熟悉我們xx的項目知識，和了解xx房地產市場的形式。
人性化的管理模式、通暢的部門銜接、熱情向上的團隊精神……應對這些良好的工作環境，堅定了我作為這個團體一員的信念，給予了我做好一名作為企業窗口的銷售工作者的信心，激發了我對於這樣一個集團、一個企業、一個團體的熱愛。讓我在這個良好的空間中奮進，歡暢淋漓的馳騁在銷售工作的舞台上。
強大的企業實力、堅實的資金基礎、優秀的管理團隊，即使作為一名普通銷售工作者的我，也體會到無比的自信，使我在直接應對客户羣體的時候，能夠用我的這份自信去感染客户，建立客户對我們企業、我們項目的信心，更好的完成一個個銷售任務，更好的完成我們的銷售工作
四、近xx年的銷售工作，作為一名衝鋒在銷售第一線的銷售人員，對我們xx項目的一些理解與期望——挑點小毛病
20xx年這一年是有意義的、有價值的、有收穫的。xx月的成功開盤，使我們陽光地中海成為眾所周知的高檔項目，也是我們樹立品牌形象的起點。一期的項目全部銷售，給我們二期增加了很多信心，二期的成功銷售就給我們推向了又一個高峯——別墅。
在近一個月的其它項目學習過程中，參觀了市內的一些高檔項目，這使我們銷售團隊都有不一樣程度的提高和新的認識，不但開闊了視野，並且更多的瞭解到高端項目的市場需求，和在目前的政策大環境下，高端項目的優勢，以及它的抗跌性和保值性。經過這些瞭解，結合金石灘高端項目產品越來也多的現狀，讓我更深刻的認識到xx土地的特殊性決定了它的不可複製性，以及非凡的潛質。
20xx年我們別墅項目將實現現房實景銷售，但結合xx的整個市場，壓力依然很大。第一，同比金石灘同檔別墅項目，我們的價格優勢並不明顯；第二，建材和建料方面與其它項目相比，也有必須的劣勢；第三，並且同地區的別墅項目也很多，勢必會給我們別墅項目得銷售增加必須的壓力。雖然壓力比較大，但在我們這樣優秀團隊的努力下，在新的一年中必須會有新的突破，新的氣象，必須能夠在日益激烈的市場競爭中，佔有一席之地。
在銷售過程當中不斷的推出酒店式管理，酒店式物業管理是十分龐大的一個宏觀概念，我們怎樣能讓客户發覺我們的項目優勢，如何讓我們的項目在所有項目中脱穎而出，那麼就需要發揮我們整個銷售團隊得專業性，並在項目管理中完成最基本的保安保潔維修的基礎上，我們要讓它逐漸國際化，以滿足高檔消費羣體的普遍需要，樣板間的開放，也是在對客户銷售過程中一個重要得銷售手段，實例實景才能讓更多客户在頭腦中構成清晰的概念，促進我們的銷售工作。
本年度是我公司快速發展的一年，也是我學習、管理的銷售工作取得重大進展的一年。在公司領導英明指導下，在兄弟部門大力配合支持下，緊緊圍繞銷售工作，我帶領銷售部全體員工，奮力拼搏，開拓進取，真抓實幹，勤勤懇懇做事，兢兢業業工作，較好完成了各項工作。現作如下總結：
一、加強學習，領會精神，提高執行力
隨着公司業務的急劇發展，公司完成建築面積由x萬平方米增加到x萬平米，這對我和所有銷售團隊成員都是一個巨大考驗。為此，我組織團隊成員，認真學習每次會議的精神和公司下發的文件，深刻領會公司領導的指示與意圖，提高執行力。通過深入學習，使銷售團隊統一了思想認識：公司的經營管理是公司快速、健康、可持續發展的生命線，是公司取得良好經濟效益的根本保證，“不以規律，不成方圓”，沒有嚴格的管理制度和科學的經營思路，就不會有公司的正常運轉；銷售工作是公司經營管理的重要組成部分，是實現公司資金良性週轉的重要一環，實現效益，樹立公司品牌的重要途經。成功的銷售，可以不僅能夠為公司創造良好的經濟效益，而且有利於提高公司的知名度和美譽度，帶動企業業務的發展，實現資金的快速回籠，推動公司良性運轉。因此，我注意引導部門員工樹立責任意識、危機意識、品牌意識和大局觀念、效益觀念，堅決貫徹執行公司各項指示精神和要求。
二、盡職盡責，率先垂範，努力做好銷售本職工作
上半年，我帶頭努力，處處以身作則，較好地開展了各項工作。我堅持經常深入一線，冒着高温天氣，督察廣告投放情況；奔波忙碌，與銷售代理公司溝通，與外部相關部門協調，幫助銷售公司制定銷售方案，全面監督市場運作情況。在我的帶領下，團隊成員工作積極，較好開展了各項銷售活動。經過精心籌備，x月x日，xxx城銷售部正式啟用，三維動畫、沙盤模型、現場解説多位一體向市民傳達項目信息，使人們瞭解了xxx新城的全貌；x月x日，xxx城項目正式開工，項目由虛擬的想象向未來可摸可看的真實邁出重要一步；x月x日，精心組織的項目品鑑會﹠客户聯誼會成立儀式舉辦，幫助現實客户和潛力客户多方解讀xxx城之於城北的重要性以及產品的優越性。經過大量艱苦的工作，從一月底銷售部開張到目前，除去銷售員回訪時已購買人員，目前積累客源xxx餘組，這些客源有如此高的粘度，説明客户對於項目的位置已經規劃有較高的認同感，為一期房源的順利開盤做好了良好鋪墊。
加大內部外部溝通與協調，積極為銷售部門營造良好的發展空間是銷售經理的重要職責，工作中我特別注意了與其他部門溝通與協作。我積極與工程部溝通信息，及時瞭解樓盤施工進度與相關情況，適時安排廣告宣傳工作；全力配合財務部工作，及時溝通財務信息，隨時向業主追要購房款項，確保賬目明細；認真與物業公司協作，向業主宣傳物業管理的要求與特色，引導業務遵從物業管理規定。同時我帶領員工加強了與業主的交流，售前積極進行上門拜訪活動，引領業主深入樓盤現場考察，現場宣傳；售中多次帶領業主奔走於銀行、房管局等部門之間，竭力為業主的購房排憂解難；售後，及時進行電話回訪，瞭解業主的要求與意見，引導業主多介紹新的客户。此外，多次深入城管局與其領導交流，申請大型屋外廣告牌，爭取其支持；與銀行信貸部門、按揭中介、房產交易中心等相關部門建立了長期合作合作關係，既為他們提供業務支持，也尋求他們的幫助，使售樓過程暢行無阻，快速便捷。
三、強化管理，注重團結，帶好銷售團隊
工作中，我能夠擺正自己的位置，站在中層幹部的角度和促進公司發展的大局看待問題，堅決貫徹執行領導的意圖，經常教育員工“有條件要上，沒有條件創造條件也要上”，引導員工端正態度，做到“只為成功找理由，不為失敗找藉口”，並且經常組織員工學習領導指示與公司文件，確保提高執行力；我還經常深入代理公司檢查監督，及時傳達上級指示精神，發現問題及時提醒，幫助其制定銷售計劃，改進銷售思路，輔助其健康發展。
同時，在公司領導的幫助下，結合銷售部實際，我進一步健全了部門管理制度，制定了規章制度，明確了部門員工的崗位責任，完善了責任制度和激勵機制，落實獎罰政策，強化了對部門成員的管理，調動了員工的積極性和主動性。同時，我堅持以人為本，尊重員工的意見，採納合理化建議；關心員工的生活，關注青年員工的成長，無論個人生活還是工作，都為他們提供力所能及的幫助，極力營造團結一致、相互幫助、相互協作、攜手共進的氛圍，充分發揮團隊合力開展工作，打造愛崗敬業、朝氣蓬勃的銷售團隊。
四、正視不足，改進工作，超越自我
一年來，雖然取得了一定的成績，但公司領導要求相比還有一定差距，主要表現在：一創新能力不強，由於忙於具體事務，往往忽略對一些問題的研究，以致於工作思路不夠開闊；二是計劃不夠細緻，工作中往往注重大事的計劃，忽略日常小事的計劃，一定程度上影響了效率，對這些問題，我將在今後的工作中認真加以解決，改進工作，超越自我。
五、總結經驗，明確今後的工作思路與措施
1、拼搏奮進，明年力爭完成以下目標。一期一批及二批銷售均達到以上為目標；一期一批共xx套，銷售面積xxx㎡，預計可完成總銷套數的x%，即xxxx平方米，共xx套；自行車庫銷售金額約為xx萬元。回籠資金預計可達xx萬元；、一期二批；共xx套，銷售面積，預計可完成總銷套數的x%，即平方米，共xxx套；自行車庫銷售金額為xx萬元。回籠資金預計可達xxx萬元。
2、合理搭配，科學制定廣告計劃
户外、中郵、直投、短信報紙等幾種廣告應該合理搭配，錯開發行時間，掌握宣傳時機，限度提高宣傳效果，爭取以同樣的廣告費用投入，換取的經濟效益。xx大橋以北道路在開盤前x天更換內容，公佈開盤信息；中郵廣告適當在市區投放，更多地針對老城區；短信效果明顯，應在開盤前一週進行，注意與中郵廣告錯開時間；報紙在開盤前三天和後三天宣傳，也要與中郵錯開時間段，將輔助性宣傳的的短信與報紙與其他主渠道宣傳合理搭配。
3、完善制度，提高管理水平
為進一步提高銷售管理水平，需要完善規章制度，規範部門運作。一是制定案場管理制度，加強對案場銷售以及紀律管理，逐步改變對代理公司依賴性過強的局面，學會“兩條腿”走路，提升公司形象與銷售業績；二是建立健全合同管理與簽約制度，實行專人管理，健全客户檔案，防止意外糾紛，確保公司利益。
感謝公司給我搭建了述職的平台，我將把這次述職作為認識自我和自我批評的一次極好契機，進一步總結經驗，發揚優點，克服不足，以更加飽滿的工作熱情，團結並帶領同志們按照上級工作要求，開拓進取，求真務實，為銷售工作盡力盡為，為公司發展做出積極貢獻！
歲月荏苒，我在公司領導及各位同事的支持與幫助下，嚴格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本職工作。我的工作總結如下，歡迎大家閲讀。
房地產銷售員工工作總結
在企業不斷改革的推動下，我認識到不被淘汰就要不斷學習，更新理念，提高自我的素質和業務技術水平，以適應新的形勢的需要。
現就個人的工作情況做以下總結：
一、工作思想
積極貫徹公司領導關於公司發展的一系列重要指示，忠於公司、忠於股東、誠實守信、愛崗敬業、團結進取，進一步轉變觀念，改革創新，面對競爭日趨激烈的房地產市場，強化核心競爭力，開展多元化經營經過努力和拼搏，使公司持續的發展。
全面加強學習，努力提高自身業務素質水平。作為一名宣傳銷售人員肩負着上級領導和同事賦予的重要職責與使命，公司的銷售計劃及宣傳方案需要我去制定並實施。因此，我十分注重房產銷售理論的學習和管理能力的培養。注意用科學的方法指導自己的工作，規範自己的言行，樹立強烈的責任感和事業心，不斷提高自己的業務能力和管理能力。
二、在開發公司的日常工作
我於年初進入公司以來，在公司開發部工作。在公司領導，主管領導及各位同事及各位同事的幫助下，我對公司各項規章制度和辦事流程有了清楚地瞭解，也從部門領導和其他同事身上學到了很多新的知識，我的工作能力也由此得到很大提高。
進入公司一個月時間裏，我主要負責開發公司的有關文件的保管，收發登記及文字處理等工作，並參加了xxx商住小區的拆遷工作及xxx商住小區的圖紙會審。在公司各部門領導的正確指導和各部門同事的密切配合下，我能按時優質完成領導佈置的各項工作，同時積極的對xxx周邊樓盤進行市場調查，為公司的售房工作墊定了基礎，保證了公司各項宣傳推廣活動的順利進行。
在這期間我主要做了以下工作：
1、根據公司各月的會議精神，制定銷售的月銷售計劃。
2、策劃xx小區的宣傳工作，制定出宣傳方案，報領導審批後實施。
3、辦理售房合同，負責開發公司的文件文字處理，保管資料的收發登記。
4、參加xxx拆遷工作及合同的管理。
5、進行社會調查，接待客户，對客户保持聯繫。
三、通過這段時間在公司的工作與學習，我學到了很多。作為公司的售房宣傳人員有以下幾點設想：
首先，銷售宣傳人員的工作，銷售人員必須做到對銷售流程的遵守，並控制整個銷售環節。
1、銷售控制表
可以直觀的顯示所有樓盤的銷售進展情況，並以制度銷售改進策略，做好保密工作，絕不能向客户透露;
2、來電、來客的登記
填寫客户資料表。無論成交與否，每接待一組客户後，立刻填寫客户資料表。填寫的重點是客户的聯絡方式和個人資訊。客户對產品的要求條件，成交或未成交的原因。根據客户成交的可能性，將其分類為：a、很有希望b、有希望c、一般d、希望渺茫，以便日後有重點地追蹤詢訪。
3、銷售登記
管理和登記銷售的情況，包括認購資料認購合同，產權資料，付款資料。
4、換、退房管理
在銷售過程中換、退房的原因，理由以及處理辦法和結果。
5、催交欠款
處理銷售過程中的樓款催交處理。
6、成交客户資料管理
登記已成交客户詳細資料，方便公司營銷人員有第一手資料，對客户進行分析，從而最大限度提高對客户的服務。
7、換户
換户者，在定購房屋欄內，填寫換户後的户別、面積、總價，並註明何户換何户，收回原定單;應補金額及簽約金若有變化，以換户後的户別為主;其他內容同原定單。
8、退户
遇到退户情況，應分析退户原因，明確是否可以退户，報現場管理人員或更高一級主管確認後，辦理退户手續，結清相關款項，將作廢合同收回留存備案，有關資金移轉事項，均須由雙方當事人簽名認定;若有爭議無法解決時，可提請仲裁機構調解或人民法院裁決。
9、加大宣傳力度通過以下幾種方式：
1)、傳播媒體報紙電視
2)、户外媒體户外看板(位置：李輝莊的主要幹道，主要客源鋼司職工、中加職工、銀龍職工及鄉鎮生意人和在市區工作的人員)網絡、出租車、公交車、公交站台(可在其車體做噴繪廣告，或車內顯注位置做小張的粘貼廣告，站牌上小型海報宣傳)，內容主要以開盤為主。
3)、印刷媒體
四、工作中的不足
第一，售房銷售對我而言是一個新的崗位，許多工作我都是邊幹邊摸索，以致工作起來不能遊刃有餘，工作效率有待進一步提高;第二，有些工作還不夠過細，一些工作協調的不是十分到位;第三，自己的專業知識及理論水平十分有限不能很好完成自己的工作任務。
在今後的工作裏，自己決心認真提高業務、工作水平，為公司經濟的發展，貢獻自己應該貢獻的力量。我想我應努力做到：加強學習，拓寬知識面;努力學習房產專業知識、物業專業知識和相關法律常識。加強對房地產發展脈絡、走向的瞭解，加強周圍環境、同行業發展的瞭解、學習。遵守公司內部規章制度，維護公司利益，積極為公司創造更高價值，力爭取得更大的工作成績
房地產職員銷售工作總結
我是xx銷售部門的一名普通員工，剛到房產公司時，對房地產方面的知識不是很精通，對於新環境、新事物比較陌生。在公司領導和各位同事的幫忙下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場有關的一些資料。作為銷售部中的一員，深深感覺到自我身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自我的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自我。在高素質的基礎上更要加強自我的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛瞭解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，並且一向努力做好自我的本職工作。
20xx年，我用心配合本公司有關部分同事工作，以提高銷售率為目的，在公司領導的指導下，為xx月份的銷售高潮奠定了基礎。最後以xx個月完成合同額xx萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮和實踐的檢驗，我從中學到了不少專業知識，也透過銷售認識了許多新朋友，使自我在待人接物、行為禮儀、突發事件等各方面都比以前有所提高。
經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊製造出了xx火爆認購的場面。在銷售部，隨着新樓盤的對外銷售，應對工作量的增加以及對銷售工作的系統化和正規化的深入，工作顯得很繁重。從開盤至今，同事們基本上每一天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入主角並且嫻熟的完成了自我的本職工作。
此外在銷售過程中每月的工作總結和每週例會，我不斷總結自我的工作經驗，及時找出弊端並及早改善。經過同事們的親密合作，銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期餘房也一併售罄，我想這其中也與其他銷售部成員的努力是分不開的。
這段時間是有好處的、有價值的、有收穫的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，佔有一席之地。作為xxxxx企業的每一名員工，我們深深的為我們企業蓬勃發展的熱氣，同事們人人努力拼搏的精神所吸引。
在未來，我將端正態度，一如既往的用心學習和工作，服從領導，團結同事，做好銷售，為創造更高的銷售業績而努力。
又是一年末，在這洗舊迎新的日子裏回首過去彷彿點點滴滴就在昨日。這一年有碩果累累的豐收，有與同事協同攻關的艱辛，有遇到困難和挫折時的惆悵時光過得飛快，不知不覺中，充滿希望的一年就伴隨着新年伊始即將臨近。
20xx年的春節已過；同齡的同學朋友們都背起揹包登上汽車與家人拜別去往他們的希望以及未來，而我還在家中惆悵迷茫。面對着電腦登上了人才信息網，無數次的發送個人簡歷直至3月份的一天中旬我的電話鈴聲響起。第二天我神采奕奕如約前往xxx城的售樓部；這個xx人竟皆知的大樓盤新城市。填寫了個人簡歷後又通過了“面試官”的初次交流，次日我有幸加入了這個光榮的團隊學習。對於我而言這是一份填補空白的新工作陌生的開始所以一切都需要學習。但是我們很幸福因為上有領導的關心和照顧下有同事的支持和幫助，更還有案場黃主管給我們嘔心瀝血每天加班加點和細心耐心真心的培訓學習。通過日子的磨礪我們可以初步進入銷售，剛來時的不安穩因素和急躁心理已逐漸平穩下來。
通過了這半年有餘的工作積累和摸索，對於未來的發展方向也有了一個初步的規劃，我個人也漸漸的認為適合在這一行業走下去。
今年總的客户接待量算是比較多，但是成績卻不容樂觀。客户在觀望的比較多當然同行的競爭也激烈，在4月份到5月份一度停歇各樓盤也紛紛的做各種活動但都是黔驢技窮。經過一番討論我們樓盤決定親自下鄉宣傳而不再在售樓部守株待兔，到達各個鄉鎮街道我們發海報介紹户型邀約客户到項目參觀，效果很顯著成績也理想，後來我們有連續下了幾次鄉鎮。
總之，一年來，我做了一定的工作，也取得了一些成績，但離要求有一定的差距，我將不斷地總結經驗，加強學習，更新觀念，提高各方面的工作能力。緊緊圍繞公司的中心工作，以對工作、對事業高度負責的態度，腳踏實地，盡職盡責地做好各項工作。
今後，我會彌補自己在工作中的不足，改進提升自己的工作方法，提高工作效率，多學多問，切實提高自己的業務水平。並且在工作的提升中，加強理論學習，提高自己的思想政治水平。為公司的發展建設出一份力。
一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。
市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。
房地產營銷計劃的內容
1、在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來説，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2、市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3、機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4、目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。
5、市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6、行動方案：本方案回答將要做什麼？誰去做？什麼時候做？費用多少？
7、預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8、控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概
要之後。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
市場情勢
應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2、產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3、競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。
4、宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
機會與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
2、優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3、問題分析
在這裏，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨後的目標，策略與戰術的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，並要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨後的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標—————財務目標和市場營銷目標需要確立。
財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，並想知道當年可取得的利潤。
2、市場營銷目標
財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10%，那麼，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準
各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，並有一定的完成期限。
各個目標應保持內在的一致性。
如果可能的話，目標應分層次地加以説明，應説明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略
應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場佔有率來獲得。對這些目標進行深入探討後，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示
目標市場：高收入家庭，特別注重於男性消費者及各公司，注重於外企。
產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高於競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產代理公司代理銷售。
服務：提供全面的物業管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，着重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30%。
研究與開發：增加25%的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10%的費用來提高對消費者選擇過程的瞭解，並監視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答：將做什麼？什麼時候去做？誰去做？將花費多少？等等具體行動。
各銷售部的工作都取得了很大的進展，但同時也暴露了不少問題。在我談問題之前，我想首先強調的是，我們第一批銷售部承擔着公司管理模型和市場模型的建立任務，而公司下一步規劃的前提就建立在一支過硬的銷售隊伍和市場網絡上，目前的實際情況是大家都各有優勢和劣勢，我們只有集中大家的優勢，發揮團隊的力量，羣策羣力，充分的尊重市場和事實，才能夠取得成功。因此，希望大家重視這次學習和交流的機會，毫無保留地、開誠佈公地來相互學習和總結。下面，我將從三個方面談一點自己的看法，與大家共同交流和探討。
一、統一思想，端正態度
1、關於態度在大家的述職和相互交流的過程中，反映出了工作中很多的困難和問題，比如市場網絡、招標、藥事會的召開時間……，問題和困難自然不可避免，但我覺得，導致這些問題和困難不能解決的主要原因還是態度問題。有這樣一個故事：一個公司在招聘人員的過程中，經過重重面試最後還剩下三個人，該公司是生產梳子的，最後一道考試題便是誰能把梳子賣給和尚。半個月後，三個人都回來了，結果分別如下：甲：經過努力，最終賣出了一把梳子。（在跑了無數的寺院、推銷了無數的和尚之後，碰到一個小和尚，因為頭癢難耐，説服他把梳子當作一個撓癢的工具賣了出去。）
乙：賣出了十把梳子。（也跑了很多寺院，但都沒有推銷出去，正在絕望之時，忽然發現燒香的信徒中有個女客頭髮有點散亂，於是對寺院的主持説，這是一種對菩薩的不敬，終於説服了兩家寺院每家買了五把梳子。）
丙：賣了1500把，並且可能會賣出更多。（在跑了幾個寺院之後，沒有賣出一把，感到很困難，便分析怎樣才能賣出去？想到寺院一方面傳道布經，但一方面也需要增加經濟效益，前來燒香的信徒有的不遠萬里，應該有一種帶回點什麼的願望。於是和寺院的主持商量，在梳子上刻上各種字，如虔誠梳、發財梳……，並且分成不同檔次，在香客求籤後分發。結果寺院在應用之後反響很好，越來越多的寺院要求購買此類梳子。）
態度決定一切。大家知道，在處方藥的市場管理當中，常見的管理方式有預算制和承包制兩種。我們公司採用預算制的形式，即由公司承擔着整個市場的風險，以此為基點，公司要建設好隊伍，並達成目標，就需要運用管理工具對大家進行管理，並且也有權利管理到大家的每一個工作日。
在前階段的工作中，銷售部或多或少地體現出一種等靠要的心態，遇到難題就消極地等待，或是想靠朋友、靠公司來解決，或是千方百計向公司要政策、要錢。不錯，我們在市場運作的初期有不少的問題，但如果什麼問題都沒有，還需要我們大家來幹什麼？如果作為一個省級經理，成天在自己的隊伍和客户面前怨天尤人，怎能帶領好隊伍？大家的表現牽涉到每個人，不要因此耽誤了公司、上級、下級以及自己將來的發展。
拿破崙。希爾曾經説過，“人與人之間沒有太多區別，只有積極的心態與消極的心態這一細微的區別，但正是這一點點區別決定了二十年後兩個人生活的巨大差異。”因為你沒有網絡，所以你要比別人更勤奮，才可能趕超別人。經常有人會這樣説——“如果當初我怎樣怎樣，那麼現在我肯定會……”，人們常常只停留在這樣的説上，而不真正付諸行動，怎麼會有好結果？
市場競爭日趨激烈，市場機制會愈趨規範，每個公司、每個人都會面臨不斷的變化，並不斷會有新的挑戰擺在你面前，你以一種什麼樣的態度去對待它，你就會得到一種什麼樣的結果。
2、關於目標任何公司都有公司發展的目標，每一個在公司工作的員工也有自己的個人發展目標，在這個問題上，我認為有兩點值得大家思考：一是要將個人目標與公司目標統一起來。每個人都會有壓力、有需求，但怎樣使之與公司的長期和短期發展目標有機統一，使得在實現公司發展目標的同時，實現自己的個人目標。這就需要將自己的個人職業生涯規劃融入到公司的發展當中，公司會不斷的發展，要上新產品、要購併藥廠、要上市……，只有上下統一起來，步調一致，才能往前走。這就需要大家加強相互溝通，達到構建一支優秀的團隊和網絡的目標。
二是實現目標要有一種正確的觀念、方法，並將目標切實分解落實。只有可分解的、能實現的目標，才是可行的目標。政策和策略是黨的生命，其重要性不言而喻。在目標確定和實現的過程中，不能僅依靠經驗值，要與科學的方法相結合。另外，保持一種好的心態將會幫助你渡過很多困難。
3、關於學習有一位經濟學家講過這樣一句話“不學習是一種罪惡，學習是有經濟性的，用經濟的方法去學習，用學習來創造經濟。”我們應該從理論上、實踐中和相互的交流中學習，不僅要注意學習的方法，更要有正確的學習態度。大家或多或少都有一種批判的吸收心態，也就是説在接受別人的觀點或意見之前，帶着一種質疑的態度，這是我們應該改正的。我們要以吸收的批判的態度來對待他人的觀點和意見，即先以一種寬容、包容的心態聽取別人的觀點，然後經過自己的深思熟慮，對其觀點加以批判性的接收。
就像我們組織開會和培訓，公司花費金錢，同時讓大家在繁忙的工作中擠出時間聚到一起交流和總結，如果不以一種學習的心態、以一種空杯的心態來對待，肯定學不進去。每個人都有優點，都值得大家相互學習，如果你無法改變自己的心態，也就不會進步。
我也經常對大家説，只有不斷地學習、思考、總結，我們才能不斷地提高和把事做好。
這個過程就像下圍棋一樣，起初從零開始，水平都差不多，慢慢知道了佈局，有了進展之後，對水平低的就不屑一顧，自以為是，進入一個平台期；然後慢慢也就有了對更高水平的嚮往，如果繼續學習和總結，就逐漸有了大局觀，也知道了何以舍小保大，就這樣在不斷的學習當中進步，其實，工作中也是一樣，你需要不斷地學習、充實，銷售部要盡力塑造一種學習的氛圍，來培養一支優秀的團隊，但也不要形成教條主義和經驗主義，要切記與實踐相結合，學以致用，相得益彰。
4、關於團隊每個企業都要做大做強，但江山不是一個人打出來的，而要依靠羣體的力量。大家來自不同的企業，不同的企業有不同的文化、習慣和管理模式，要把原來企業中好的東西融入到公司來，不好的東西要摒棄掉。
每一個銷售部經理在面對銷售部員工時，首先是長者，有義務有責任讓下屬開心的工作，要理解人性；不要把那些江湖作風、老爺作風帶到隊伍中來，要讓自己的隊伍有安全感，能獲得收益，能夠不斷成長；要努力培養下屬，將自己的知識和技能毫無保留的傳給他們，要抱着一種水漲船高而不是水落石出的心態來對待它；要切實加強團隊意識，加強培訓，建設一支真正優秀的屬於公司的團隊。
有句話説得好，“不參加培訓的人不能當經理，不會培訓人的人當不了大經理。”
隨着公司的發展，會有更多的崗位和機會擺在每個人的面前，在團隊建設的過程中，面臨着一個信任與控制的問題，我們現在運用各種表格加強過程管理，其實只是管理的手段之一，大家不要有一種排斥、對抗的心理，任何事物都有一個不斷完善和發展的過程，最終的目的都是一樣的。
5、關於管理在公司裏，我們每個人都處在一種角色的轉換中，在下級面前是管理者，在上級面前是被管理者。而從另外一個角度，大家都是社會人、企業人，管理具有科學性和藝術性，要真正達到有效管理，在隊伍出現問題的時候，在醫院開發的臨牀跟進上，溝通是一種非常重要且有效的途徑。所以有的管理學家甚至説，管理就是溝通。其重要性不容置疑。
我們許多經理常常過份依靠自己的經驗值，而不注重市場調研和來自市場一線的材料，這是一種錯誤的觀念，必須改正。有沒有管理一支團隊的意識，在下屬遇到困難的時候，有沒有與他們一道進行協同拜訪和輔導性拜訪？
沒有規矩不成方圓。管理是一種投入，我們要向管理要效益，不斷完善各種管理制度和方法，並真正貫徹到行動中去。
二、總結教訓，推廣經驗
1、財務意識有待加強需要強調的是一定要嚴格按比例控制整個營運成本，同時，開發費用屬於個人借支，涉及到攤銷問題，需要繃住弦，樹立財務控制的態度。
首先要學會算帳，加強財務分析。各銷售部財務主管要主動承擔工作，幫助經理算帳、分析，對不同費用間的相互關係加強分析，做到有效的財務管理。既要算好市場的帳，要考慮怎樣去進行攤銷，又要算好投資的帳，把工作看成是自己的事，從自己的角度出發，什麼事情該做，什麼事情不該做。
其次，對於醫藥代表存在的價值，要與他（她）所轄區域的銷量相關聯，他們的工資可以根據具體的市場情況進行調整，在基本工資和獎金提成上靈活變動，是增加還是減少激勵成分，不同銷售部可以有不同的處理方式，但任何人不得剋扣他們的工資。
所有的結果最終都落在財務指標上，要拋打緊用，先緊後鬆，加強費用分析與市場策略的結合。特別是財務主管，要儘量以各種簡明扼要的形式如柱狀圖、餅狀圖、曲線圖等加強分析，幫助經理做好財務控制。
2、嚴格規範、有效管理前面説過，我們公司管理的大前提是預算制管理，而制度仍處在不斷的完善和修改之中，需要大家共同努力，有了制度就一定要執行，不要流於形式，否則還不如不要制度。管理制度對公司大系統需要、對銷售部小系統也同樣需要，對規範個人的行為、瞭解員工動向非常有用。如醫藥代表日報表、週報表的填寫，經理通過其規範的報表很容易就能發現問題，並及時加以追蹤解決。
對於年度計劃，要將目標計劃分解到每個季度、每個月、每一天、每個醫藥代表、每個醫院、每個科室、每個醫生，並認真思考要通過哪些通路、方法來達到目標。目標分解了就成了任務，任務是必須要完成的。
要加強目標管理和時間管理，同時經理們要嚴格要求對自己的管理，要以身作則，才能帶好團隊。比如，如果經理自己睡懶覺，有怎能要求員工按時上班和勤奮工作？管理是要付出成本的，是成本就一定要出效益。下一步我們正在考慮上erp系統，來簡化管理的程序和提高管理的效率和質量。
3、人力資源管理首先有一個用人標準的事情，我們一直倡導合適的就是最好的，不一定最優秀的就是最好的，在選人用人上，還要注重員工的忠誠度和專業性。
其次在形式表現上，員工的工作能力如開發醫院情況，工作效率和工作飽和度也是需要着重考慮的方面。
最後要通過培訓，採取不同策略，把醫藥代表個人資源與公司資源進行有效組合，達到整合資源，發揮團隊優勢的目的。
在市場人員運用策略上，對於槍手的運用在現在特定的階段，可以予以考慮，但必須事先向公司聲明。
在對醫藥代表的培訓上，主要從三個方面來進行：
一是培養大家一個良好的工作習慣，通過經理的榜樣作用，加強管理；
二是通過召開會議如週會、系統的培訓會議來全面對他們進行知識和技能的培訓；
三是通過市場運營過程中的傳幫帶，利用輔助性和協同性拜訪，帶好團隊。
只有讓所有員工的長期目標和短期目標與公司的目標統一起來，涉及到現實的收益、成長的空間、實際能力的提高等諸多方面，只有在過程中不斷地兑現和滿足大家，才能團結穩定隊伍並不斷地吸引更多的人才加盟我們的事業。
4、市場策略各省經理對市場都有不同的感覺，經驗固然重要，但它並不是成功的必然。只有將感性和理性結合起來，理論與實踐相統一，在市場直覺的基礎上，加上科學的分析和研究，這樣得到的成功才是一種必然。
要學會分析市場，分清主要矛盾與次要矛盾，主要矛盾的主要方面與次要方面，抓住重點，才能有效地開展工作。比如湖北市場，由於網絡很熟，開發進醫院可能相對比較容易，但臨牀跟進比較缺乏，所以，下一步的重點就要適當向臨牀上傾斜，包括招聘臨牀工作人員等；而湖南市場相對來説，醫院開發力量較弱，所以在招聘人員的時候，必須考慮到開發能力和臨牀維護能力都很強的人。不同的市場，不同的環境，需要採取不同的策略。
在市場推廣方面一定要抓住一箇中心，結合主要與次要矛盾，有效避免東一榔頭，西一棒槌的事情發生。
帶金銷售是目前市場上普遍應用的主要手段，但絕對不是唯一的手段。從醫藥行業發展的趨勢來看，只有能為醫生全方位提供解決方案，專業化、學術化才是未來的方向。我們只有綜合運用這些手段，搶佔先機，才能走在別人的前面。所以，現階段首先必須從意識上上升到一種高度，體現出我們專業化、規範化的形象，有效整合各種資源和方法，有系統、有計劃地去做市場推廣，通過正確的市場策略的運用，來達到我們建設隊伍、營建網絡的目的。
5、物流管理一是貨物風險的問題，各省級銷售部必須注意政策性風險和竄貨的風險，加強風險管理的意識，做到預先統籌，以避免臨時抓瞎。
再一個就是貨物週轉率，必須時刻與經銷商、醫院進行溝通，隨時瞭解它們的存貨狀況，發現問題，找到問題產生的原因，及時採取辦法加以解決。
三、明確目標
分解任務各省級銷售部在進行目標分解的過程中，既不要保守，也不要畫餅充飢，要本着實事求是、務實的態度，用經驗值和科學相結合的方法，確定每個區域合理的、可實現的目標。
在目標確定之後，分解到人，到醫院，到每季度、每月、每天。在這裏，我要強調貫徹“事事落實，事事督導”這八個字，事事落實就是要既事事落實到人，也要事事落實到時間；事事督導就是要實行財務督導、層層督導和相互督導。通過加強過程的管理和監控，來確保目標的達成。
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