2023年3月
物業管理體制調整以來，我們街道圍繞業主委員會選舉、維修資金申請事項現場勘驗、配合行業主管機關考核物業企業、化解物業管理糾紛、指導社區做好物業小區日常管理等開展工作。
一、基本情況
**轄區有各類專業市場、商住和老舊小區小區203個（其中在建項目16個），建築面積5200多萬平方米，15萬餘套房屋。有86家物業服務企業，為176個小區提供服務（含社區委託管理的18個）、商業和業主自治管理的9個、社區兜底7個。在203個小區中，暫不符合成立業主大會選舉業主委員會的小區有39個，還有44個小區小於300户，目前已成立業主自治組織69個（其中物業管理委員會10個），尚在任期內24個，已屆滿45個，今年街道計劃對任期屆滿的45個業主委員會全部進行改選，目前已收到改選申請22個；計劃新籌備首屆業主大會60個。
二、工作開展情況
為了落實屬地管理職責，街道設置物業管理辦公室，開展日常物業管理工作。
（一）規範業主自治。依據物業管理相關法規，加強對業主委員會選舉過程的指導，對主委員會成立流程進行了規範，引導業主合法、規範開展業主委員會選舉相關工作。
（二）強化日常監管。嚴格按照物業服務日常管理“二十一條”標準，對各社區、小區日常管理情況進行考評。配合主管機關，常態開展綜合執法進小區活動，小區環境、秩序不斷改善。
（三）積極化解矛盾。通過網格化管理、社情民意走訪、業主來訪等方式收集涉及物業管理相關投訴問題，街道指揮調度中心進行交辦，對交辦事項和反映問題的處置進行回訪、督查，確保交辦事項件件有落實。協助處理20餘個小區物業領域信訪來訪投訴70餘人次。
（四）開展疫情防控。積極落實疫情防控相關政策，督促小區“守好門、管好人、盡好職”。
（五）履行安全責任。落實屬地安全生產責任，配合主管機關組織消防安全培訓、警示教育和消防演練等活動。督促物業企業履行安全生產主體責任，定期排查整治安全隱患，保證居民的生命財產安全。每個季度和重大節日，各物業企業至少開展一次全方位的安全隱患排查，對排查中發現的安全隱患，及時予以排除。
（六）協助做好維修基金使用。配合主管部門對維修基金申請進行前期勘察（2020年9月以來配合主管部門對維修基金申請進行勘察67次）。
三、存在問題及原因
（一）物業進駐不規範。一是對前期物業服務缺乏有效監管。新建小區前期物業服務，應當通過公開招標進駐，但實際都是開發企業自帶、自選物業。小區房屋未出售或因開發商原因未交付業主的，物業服務費用由開發商承擔，導致前期物業過度依賴開發商，前期物業違規為開發商提供便利甚至損害業主利益行為時有發生。二是老小區物業進入門檻低，只要註冊公司就可以從事物業服務，掛靠公司就可以投標。大多數物業企業規模小、管理層次低、管理不專業、服務不規範。低投入、高回報，物業管理經營者不管收費率多低，通過降低服務標準、減少服務項目、侵佔公共收益等方式達到降成本增收益，甚至在接近50%的收費情況下，仍然能夠維持收益，形成惡性循環。
（二）機制體制不順暢。物業行業主管機關調整後，相應的行政管理職權未及時調整到位，致使開發企業、物業企業、業主委員會和相關行為人，違反物業管理法律的行為，無法依法處罰。物業管理行業協會行業標準制定、自律管理、行業監督、信譽管理等不完善，未起到市場自我調節淨化作用。
（三）維修基金使用難。據統計，全縣共有22個小區未繳納維修基金，玫苑小區等多個小區收繳不足，導致無維修基金可用或不夠用。申請使用維修基金需要履行一系列嚴格的審批手續，且需其他相關業主配合，申請難度較大，羣眾反映強烈。
（四）業主委員會作用發揮不充分。一是大多數小區未成立業主委員會。主要是絕大多數業主積極性不高，小區內大多數業主雖不反對成立業主委員會，但也不積極參加相關會議表決或管理事務，業主參與度太低，遠遠低於法律規定的業主大會表決人數規定；社區精力有限。業主委員會選舉過程工作量大、涉及時間長、業務性強，社區平時承擔的工作任務多，沒有精力抽出人員專門做這項業務，受其他工作影響，往往半途而廢。二是業委會對物業服務企業的監督流於形式。按照相關規定，業主委員會應當對物業公共服務費用、代收代交費用收費方案、公攤費用分攤方式、共用部位和共用設施設備的經營方式、公共收益的分配和使用情況等進行監督，但受多種因素影響監督往往流於形式。三是業主委員會自身亂作為。業委會作為業主自治組織，對其沒有有效的監督管理手段，導致有的業主主委員會，利用管理公共事務便利，謀取私利，經常出現任意妄為損害全體業主權益現象。
四、工作建議
在物業管理工作中如何對開發企業、物業企業、業主自治組織進行有效指導、協助和監督，建議進一步建立和完善相關規章、制度、標準和行為規範。
一是制定規章。國務院、省、市物業法規都已做了修改，《泗陽縣物業管理實施細則》形成於2012年，應當及時調整，對相關部門和物業管理主體的權利義務責任進行明確。
二是完善制度。健全完善泗陽縣物業管理聯席會議制度，針對物業管理中出現的疑難複雜問題，充分發揮統籌和牽頭作用，協調調度各方共同會商解決。
三是建立標準。指導物業管理行業協會制定《物業管理服務行業標準》、《泗陽縣物業服務企業准入制度》、《泗陽縣物業服務企業行業行為規範》等明確服務標準、考核標準、定價調價標準、信用評價標準、准入退出標準等行業性自律管理規範。物業服務企業（包括前期物業）進駐小區的資質條件進行嚴格審核把關，督促企業加強專業化管理人才、技能型從業人員配備,促進行業誠信經營和優質服務。
四是規範行為。建議以市一級層面制定《業主委員會管理辦法》等指導性文件，對業主委員會成立、改選、罷免，業主委員會日常工作和業主委員會成員行為、業主行為進行規範。結合支部建進小區、紅物業的建設工作，建議小區黨員、幹部積極參與業主委員會建設工作，把黨員幹部的作用發揮好。通過建章立制，將業委會納入監委監督，填補對業主委員會的監管空白。建議司法部門積極介入，從法律層面去整治業委會亂象，堅決打擊業委會成員損害全體業主共同權益的行為。建議將業主繳納物業費納入公民個人信用體系。
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