一、調查的目的。
本次調查旨在通過一定數量的調查問卷反饋的信息，對奧北高端收入人羣的別墅購買行為及消費特點做出分析，得到具有科學依據的定量分析結果和準確參考結論，為二十一世紀不動產別墅市場決策提供第一手參考資料。
二、調查的對象。
1、家庭年收入在20萬元以上。
2、對奧北別墅感興趣的，有初步購買意向的。
3、擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務車。
4、演藝界、政界、企事業高層等奧北主流居住着。
三、調查的內容。
1、目標客户的初步購房計劃，包括價格、面積、户型等需求。
2、目標客户對別墅會所服務及私人業務的需求程度。
3、目標客户對別墅安保系統及物業管理的需求程度。
4、目標客户對別墅經紀的專業需求及運作品牌程度。
5、目標客户個人信息及購房自審的程度。
6目標客户對購房的付款方式、項目配套、建築風格等。
四、調查的質量控制。
由於需求別墅的目標客户為高端收入人羣，數量比較少，同時考慮到客户羣識別等問題，我們決定選取奧北別墅片區及八達嶺別墅片區同類物業成交客户和有影響及有身份名牌的其他客户作為樣本，本次調查共獲得問卷XX份，有效問卷xx份。
五、調查結果顯示。
1、對購買別墅的時間。
被訪問者中打算一年以內購買別墅的有xx人，佔xx%。
（1）打算在1——3年內購買別墅的有xx人，佔xx%。
（2）打算在3——5年內購買別墅的有xx人，佔xx%。
這在一定程度上反映出在被訪的人羣中相當一部分人近期三五年內都對奧北別墅產品存在着購買需求。
2、對選擇別墅的類型。
被訪問者打算購買獨棟別墅的有xx人，佔xx%。
（1）打算購買雙拼別墅的有xx人，佔xx%。
（2）打算購買聯體別墅的有xx人，佔xx%。
（3）打算購買疊拼別墅的有xx人，佔xx%。
（4）獨立別墅的購買意向共佔xx%。
體現出這一特殊人羣對私密性的追求和對奧北別墅產品的期望。
3、對購買別墅的面積（單位：㎡）。
被訪問者打算購買建築面積為200——300平方米的有xx人，佔xx%。
（1）打算購買300——400平方米的有xx人，佔xx%。
（2）打算購買400——500平方米的有xx人，佔xx%。打算購買500——600平方米的有xx人，佔xx%。
（3）打算購買600平方米以上的有xx人，佔xx%。由
於目標客户購買奧北別墅後將其作為第二甚至第三居所（前期調查結果），所以在户型面積上一般考量小户型居多。
4、對購買別墅的風格選項統計。
（1）歐式風格xx%。
（2）中式風格xx%。
（3）現代風格xx%。
（4）中式和現代結合xx%。
（5）歐式與現代結合xx%。
合計xx%，被訪問者中選擇歐式風格的有xx人，佔xx%。
（1）選擇中式風格的有xx人，佔xx%。選擇現代風格的有xx人，佔xx%。
（2）選擇歐式與現代結合的有xx人，佔xx%。
（3）選擇中式與現代結合的有xx人，佔xx%。
總體上以歐式所佔比重較大，但與其他類型風格相差人數不多，這反映出消費者對於建築風格需求的多樣化，也預示奧北區域該類型別墅即將熱銷。
5、對選擇別墅的單價（單位：元）。
被訪問者打算選擇10000——15000元/㎡的有xx人，佔xx%。
（1）打算選擇15000——20000元/㎡的有xx人，佔xx%。
（2）打算選擇20000——25000元/㎡的有xx人，佔xx%。
（3）打算選擇25000——30000元/㎡有xx人，佔xx%。
（4）打算選擇30000元/㎡，佔xx%。
大量的被訪問者都趨向於低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場已經開始了進一步的市場細分。
6、對選擇別墅的總價（單位：萬元）。
（1）被訪問者能接受的總價區間為300——450萬元的有xx人，佔xx%。
（2）能接受的總價區間為450——600萬元的有xx人，佔xx%。
（3）能接受的總價區為600——800萬元的有xx人，佔xx%。
（4）能接受的總價區間為800——1000萬元的有xx人，佔xx%。
（5）能接受的總價區間1000萬元以上的有xx人，佔xx%。
總價是劃分客户羣的最有效標準，不同總價反映着客户的社會階層。在奧北別墅區低總價別墅佔到了主流，這也反映出消費者對小户型的青睞和對第二居所的温馨考量。
六、各項統計結果分析。
鑑於對消費者信息保護、對參與者勞動保護、對二十一世紀不動產知識產權保護。部分調查結果未予分享。包括：目標客户對別墅物業管理要求的調查、目標客户對別墅會所服務調查、目標客户對別墅安保系統調查、目標客户對別墅經紀的專業需求調查、目標客户個人信息及購房自審信息等。
秀美活力的漢中養育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實誠，漢中人的智慧與可愛，這就是李正山。本人專業從事此北京別墅買賣租賃等業務，擁有經紀圈內眾多資源，獨享二十一世紀不動產全球品牌，接受您的委託讓您真正體驗省時，省力，省心。
房地產奉化別墅項目投資分析報告
第一部分：項目分析
地塊規劃控制指標：
地理位置：項目位於奉化市區錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面為規劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環山 土地面積：66000平方米 容積率：0.6 用地性質：居住用地
地塊現狀：山坡地，無建築物，有農田與植被覆蓋 地塊周邊環境：
◇地塊四個方向的環境：
a、地塊東面：東北面環山，東南面為規劃茗山路延伸段與一食品廠
b、地塊南面：南面為市交警大隊與市公安局
c、地塊西面：西面環山，有天然小河道
d、地塊北面：北面環山
◇環境情況：
a、空氣：地塊三面環山，有不少植被與河道，空氣質量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囱高立，對空氣質量存在一定影響。
b、噪音：地塊為市區內罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染
c、水質：地塊目前為農田與植被，西面有一天然小河道，總體水質尚可。
d、土地：土地和土地周邊沒有任何污染。 地塊交通條件
項目處在奉化市區範圍內，周邊的市政路網及其公共交通完善，車行5分鐘可到達市中心。 地塊周邊市政、公建、商業、居住等配套
項目緊靠城市主幹道南山路，公安局、街道辦、嶽林寺、奉化江、陽光茗都小區等生活、居住配套都盡在咫尺。
項目優勢(strength)
● 地塊氣質較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區內罕有的低容積率項目
● 地塊三面環山，為狹長谷地，景觀環境優美，可利用性強
● 地塊山水齊備，是理想的風水寶地，可開發高檔次的居住物業
● 地塊為淨地，地上無建築物，可馬上進行開發
● 地塊周圍沒有高層建築物，視野開闊 項目劣勢（weakness）
● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囱對居住環境造成影響
● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會對購房者產生一定的心裏影響
● 項目周邊目前缺乏高檔次的商業配套設施
● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳墓，如不搬遷，會對消費者造成不小的心理影響
項目機會(opportunity)
● 茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善
● 當前奉化房地產市場上基本沒有與本項目別墅類產品競爭的樓盤，市場壓力較小
● 羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對於項目開發將會更有把握
● 奉化經濟發展迅猛，擁有為數不少的富人階層，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求
項目威脅(threaten)
● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對於商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產市場一直處在緩慢發展的階段
● 奉化城區內有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本項目的銷售產生一定的影響
● 項目為別墅類產品，定位高檔，這使得項目客户範圍受到很大的限制 項目分析總結：
根據以上對項目自身狀況、周邊環境分析及總體優劣勢與機會、威脅的評價後，可以得出，項目整體條件較好，環境優美，市場機會巨大，是高檔次別墅類居住物業的理想開發地塊。
第二部分：奉化房地產市場分析
奉化市的房地產市場發展與寧波相比一直比較緩慢，無論是房地產的投資額還是商品房需求量都遠遠低於寧波市其他縣市。因此除了本地開發商，外面的開發商都很少進入奉化房地產市場，這也使得奉化房地產市場遠遠落後於其他縣市。
但是從近幾年的宏觀數據走勢來看，奉化的房地產市場正在逐漸向好，發展速度也在不斷加快，各項指標都在穩步增長中。而下滑的商品房銷售面積主要是由於目前市場上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調控對於自住需求的抑制，相信隨着外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。
此外隨着奉化市政府出台新的城市規劃，奉化將會迎來一個新的發展時期，這對於房地產市場來説也是一個新的機遇。對於奉化未來的房地產市場，前景還是十分看好的。
奉化市的中心區域、溪口鎮是奉化市主要的房產開發區域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區域，是奉化市房地產市場最重要的區域。在05年的宏觀調控後，市中心區域的房地產市場受到沉重的打擊，市場一直萎靡不振，再加上市場需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在2022年就已經開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經是準現房銷售了。目前市場上在售的樓盤主要有三個，陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。
1、調查的目的
本次調查旨在通過一定數量的調查問卷反饋的信息，對奧北高端收入人羣的別墅購買行為及消費特點做出分析，得到具有科學依據的定量分析結果和準確參考結論，為二十一世紀不動產別墅市場決策提供第一手參考資料。
2、調查的對象
（1）家庭年收入在20萬元以上；
（2）對奧北別墅感興趣的，有初步購買意向的；
（3）擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務車；
（4）演藝界、政界、企事業高層等奧北主流居住着；
3、調查的內容
（1）目標客户的初步購房計劃，包括價格、面積、户型等需求；
（2）目標客户對別墅會所服務及私人業務的需求程度；
（3）目標客户對別墅安保系統及物業管理的需求程度；
（4）目標客户對別墅經紀的專業需求及運作品牌程度；
（5）目標客户個人信息及購房自審的程度；
（6）目標客户對購房的付款方式、項目配套、建築風格等；
4、調查的質量控制
由於需求別墅的目標客户為高端收入人羣，數量比較少，同時考慮到客户羣識別等問題，我們決定選取奧北別墅片區及八達嶺別墅片區同類物業成交客户和有影響及有身份名牌的其他客户作為樣本，本次調查共獲得問卷325份，有效問卷214份。
調查結果顯示
1、對購買別墅的時間數據統計顯示，被訪問者中打算一年以內購買別墅的有12人，佔4.86%；打算在1—3年內購買別墅的有76人，佔36.09%；打算在3—5年內購買別墅的有126人，佔59.05%；這在一定程度上反映出在被訪的人羣中相當一部分人近期三五年內都對奧北別墅產品存在着購買需求。
2、對選擇別墅的類型數據統計顯示，被訪問者打算購買獨棟別墅的有114人，佔53.37%；打算購買雙拼別墅的有36人，佔16.72%；打算購買聯體別墅的有48人，佔22.33%；打算購買疊拼別墅的有16人，佔7.58%。獨立別墅的購買意向共佔53.37%，體現出這一特殊人羣對私密性的追求和對奧北別墅產品的期望。
3、對購買別墅的面積（單位：）數據統計顯示，被訪問者打算購買建築面積為200—300平方米的有54人，佔24.47%；打算購買300—400平方米的有69人，佔32.18%；打算購買400—500平方米的有51人，佔22.68%；打算購買500—600平方米的有22人，佔11.28%；打算購買600平方米以上的有18人，佔9.39%。由於目標客户購買奧北別墅後將其作為第二甚至第三居所（前期調查結果），所以在户型面積上一般考量小户型居多。
4、對購買別墅的風格選項統計結果所佔比例歐式風格6931.61%中式風格4922.25%現代風格125.71%中式和現代結合3115.02%歐式與現代結合5325.41%合計214100%數據統計顯示，被訪問者中選擇歐式風格的有69人，佔31.61%；選擇中式風格的有49人，佔22.25%；選擇現代風格的有12人，佔5.71%；選擇歐式與現代結合的有53人，佔25.41%；選擇中式與現代結合的有31人，佔15.02%。總體上以歐式所佔比重較大，但與其他類型風格相差人數不多，這反映出消費者對於建築風格需求的多樣化，也預示奧北區域該類型別墅即將熱銷。
5、對選擇別墅的單價（單位：元）數據統計顯示，被訪問者打算選擇10000—15000元/的有71人，佔33.08%；打算選擇15000元/的有50人，佔23.54%；打算選擇25000元/的有56人，佔26.7%；打算選擇25000—30000元/有20人，佔9.39%；打算選擇30000元/，佔7.42%。大量的被訪問者都趨向於低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場已經開始了進一步的市場細分。
6、對選擇別墅的總價（單位：萬元）數據統計顯示，被訪問者能接受的總價區間為300—450萬元的有81人，佔37.68%；能接受的總價區間為450—600萬元的有61人，佔28.25%；能接受的總價區為600—800萬元的有32人，佔16.09%；能接受的總價區間為800—1000萬元的有29人，佔13.41%；能接受的總價區間1000萬元以上的有11人，佔4.57%。總價是劃分客户羣的最有效標準，不同總價反映着客户的社會階層。在奧北別墅區低總價別墅佔到了主流，這也反映出消費者對小户型的青睞和對第二居所的温馨考量。
各項統計結果分析（省略）
鑑於對消費者信息保護、對參與者勞動保護、對二十一世紀不動產知識產權保護；部分調查結果未予分享。包括：目標客户對別墅物業管理要求的調查、目標客户對別墅會所服務調查、目標客户對別墅安保系統調查、目標客户對別墅經紀的專業需求調查、目標客户個人信息及購房自審信息等。
秀美活力的漢中養育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實誠，漢中人的智慧與可愛，這就是李正山。本人專業從事此北京別墅買賣租賃等業務，擁有經紀圈內眾多資源，獨享二十一世紀不動產全球品牌，接受您的委託讓您真正體驗省時，省力，省心。
1、調查的目的
本次調查旨在通過一定數量的調查問卷反饋的信息，對奧北高端收入人羣的別墅購買行為及消費特點做出分析，得到具有科學依據的定量分析結果和準確參考結論，為二十一世紀不動產別墅市場決策提供第一手參考資料。
2、調查的對象
（1）家庭年收入在20萬元以上；
（2）對奧北別墅感興趣的，有初步購買意向的；
（3）擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務車；
（4）演藝界、政界、企事業高層等奧北主流居住着；
3、調查的內容
（1）目標客户的初步購房計劃，包括價格、面積、户型等需求；
（2）目標客户對別墅會所服務及私人業務的需求程度；
（3）目標客户對別墅安保系統及物業管理的需求程度；
（4）目標客户對別墅經紀的專業需求及運作品牌程度；
（5）目標客户個人信息及購房自審的程度；
（6）目標客户對購房的付款方式、項目配套、建築風格等；
4、調查的質量控制
由於需求別墅的目標客户為高端收入人羣，數量比較少，同時考慮到客户羣識別等問題，我們決定選取奧北別墅片區及八達嶺別墅片區同類物業成交客户和有影響及有身份名牌的其他客户作為樣本，本次調查共獲得問卷325份，有效問卷214份。
二、調查結果顯示
1、對購買別墅的時間數據統計顯示，被訪問者中打算一年以內購買別墅的有12人，佔4.86%；打算在1-3年內購買別墅的有76人，佔36.09%；打算在3-5年內購買別墅的有126人，佔59.05%；這在一定程度上反映出在被訪的人羣中相當一部分人近期三五年內都對奧北別墅產品存在着購買需求。
2、對選擇別墅的類型數據統計顯示，被訪問者打算購買獨棟別墅的有114人，佔53.37%；打算購買雙拼別墅的有36人，佔16.72%；打算購買聯體別墅的有48人，佔22.33%；打算購買疊拼別墅的有16人，佔7.58%。獨立別墅的購買意向共佔53.37%，體現出這一特殊人羣對私密性的追求和對奧北別墅產品的期望。
3、對購買別墅的面積（單位：㎡）數據統計顯示，被訪問者打算購買建築面積為200-300平方米的有54人，佔24.47%；打算購買300-400平方米的有69人，佔32.18%；打算購買400-500平方米的有51人，佔22.68%；打算購買500-600平方米的有22人，佔11.28%；打算購買600平方米以上的有18人，佔9.39%。由於目標客户購買奧北別墅後將其作為第二甚至第三居所（前期調查結果），所以在户型面積上一般考量小户型居多。
4、對購買別墅的風格選項統計結果所佔比例歐式風格6931.61%中式風格4922.25%現代風格125.71%中式和現代結合3115.02%歐式與現代結合5325.41%合計214100%數據統計顯示，被訪問者中選擇歐式風格的有69人，佔31.61%；選擇中式風格的有49人，佔22.25%；選擇現代風格的有12人，佔5.71%；選擇歐式與現代結合的有53人，佔25.41%；選擇中式與現代結合的有31人，佔15.02%。總體上以歐式所佔比重較大，但與其他類型風格相差人數不多，這反映出消費者對於建築風格需求的多樣化，也預示奧北區域該類型別墅即將熱銷。
5、對選擇別墅的單價（單位：元）數據統計顯示，被訪問者打算選擇10000-15000元/㎡的有71人,佔33.08%；打算選擇15000-XX0元/㎡的有50人,佔23.54%；打算選擇XX0-25000元/㎡的有56人,佔26.7%；打算選擇25000-30000元/㎡有20人，佔9.39%；打算選擇30000元/㎡，佔7.42%。大量的被訪問者都趨向於低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場已經開始了進一步的市場細分。
6、對選擇別墅的總價（單位：萬元）數據統計顯示，被訪問者能接受的總價區間為300-450萬元的有81人，佔37.68%；能接受的總價區間為450-600萬元的有61人，佔28.25%；能接受的總價區為600-800萬元的有32人，佔16.09%；能接受的總價區間為800-1000萬元的有29人，佔13.41%；能接受的總價區間1000萬元以上的有11人，佔4.57%。總價是劃分客户羣的最有效標準，不同總價反映着客户的社會階層。在奧北別墅區低總價別墅佔到了主流，這也反映出消費者對小户型的青睞和對第二居所的温馨考量。
三、各項統計結果分析（省略）鑑於對消費者信息保護、對參與者勞動保護、對二十一世紀不動產知識產權保護；部分調查結果未予分享。包括：目標客户對別墅物業管理要求的調查、目標客户對別墅會所服務調查、目標客户對別墅安保系統調查、目標客户對別墅經紀的專業需求調查、目標客户個人信息及購房自審信息等。
秀美活力的漢中養育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實誠，漢中人的智慧與可愛，這就是李正山。本人專業從事此北京別墅買賣租賃等業務，擁有經紀圈內眾多資源，獨享二十一世紀不動產全球品牌，接受您的委託讓您真正體驗省時，省力，省心。
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