近年來公司擔保發放的房產抵押貸款越來越多。房產抵押貸款具有抵押物易處置變現、處置方式靈活等優勢，綜合風險相對較小，但是，由於房產抵押貸款涉及環節較多，專業性較強，價值波動大，如果不注意辦理中存在的如下風險點，不採取有效措施防範，極有可能形成貸款風險，從而造成貸款損失。現結合房產抵押操作的相關風險，風險管理部對押前調查、押中操作及押後管理相關流程及風險點進行梳理，要求如下：
一、押前調查
（一）押前調查應嚴格執行實地調查。項目經理須對借款申請人提供的抵押物要深入現場實地調查，通過百度地圖、騰訊街景地圖等查看該房產的位置、衞星圖及街景圖。重點核查抵押物是否滅失；抵押物的地理位置是否良好，周邊道路交通路網狀況是否良好。同時，在抵押物實地勘察時應與抵押人在抵押物中拍照留檔。(二)押前調查應重點核查抵押物使用情況，防止“先租後抵、先售後抵”。如果該房產非抵押人使用，項目經理需重點調查：（1）抵押物是否屬於借用、佔用、租賃還是閒置；（2）如屬借用應瞭解使用人與抵押人的關係；（3）如屬佔用應瞭解使用人的背景、與抵押人的關係及佔用的原因（是否惡意）；（4）如屬租賃，應取得租賃協議或瞭解租賃情況，對已經出租的房產，必須取得承租人承諾優先處置的保證函，否則不予辦理抵押貸款，防止出現“先租後抵”問題；（5）如使用人聲稱該房產屬其所有，或聲稱已購買或已抵債，尤其應注意，必須取得相關證據或信息；（6）有否被公益性或行政性或特殊單位使用。（三）押前調查應注意抵押物的性質和使用期限。項目經理要查清抵押物所佔用土地的性質，對於出讓土地要分清是屬於住宅類還是屬於工業類。根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附着物不得辦理抵押貸款。
二、押中操作
（一）押中操作須嚴格遵守抵押手續合規性。辦理抵押時，項目經理必須親自參與抵押物登記信息的查詢和抵押登記手續的辦理，不得委託中介辦理，確保公司抵押權利的有效性和安全性。在辦理抵押前項目重點核實：（1）相關合同是否完備，是否為原件；（2）合同的份數，對應借款合同的編號、筆數、本金、期限是否相一致；（3）抵押房產名稱、種類、位置、面積、數量、證照號碼、抵押值、抵押範圍等明細信息；（4）抵押擔保的範圍；（5）合同的生效要素（如簽名、蓋章）是否正確、齊全；（6）抵押房產屬共有的，全體共有人是否均在合同中籤字確認。（二）押中操作須認真履行抵押物相關情況的核查工作。在辦理抵押時，項目經理可到抵押物所在地的房管部門，提供權屬人名稱+地址或權屬證號（或登記字號）等要素，查詢該抵押物的權屬登記、抵押、查封等情況，重點查證抵押物的產權是否清晰。（三）押中操作須確保抵押手續的完整性。項目經理辦理抵押手續時，應要求抵押登記的期限比貸款的期限要長，從而有利於公司能夠擁有充足的時間處置抵押物。在辦理房產抵押貸款時，應詳細瞭解抵押物的實際所有權情況。確認財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款，確保全部財產共有人當面簽字同意，避免手續不完整從而引起的法律糾紛。
三、押後管理
抵押物要做到“押得住”，就必須嚴格落實押品貸後管理的規定，嚴格防範相關的貸款風險。在押品貸後管理環節中，我們要做好抵押物押品的貸後管理，包括但不限於如下事項：（一）押品的信息維護。抵押物押品的實物、權屬、租賃、保險、價值等相關情況發生變化時，要及時在系統中對押品信息進行更新記錄。在抵押期內，要對抵押物進行現場檢查，對借款人借款合同項下全部抵押物的所有權屬、保險有效性和實物狀態等要素進行現場檢查。（二）押品的定期重估。在貸後管理階段，要及時對房產押品進行定期重估，合理規避押品估值風險。要關注抵押物的價值變動趨勢，及時掌握抵押物價值的評估結果，並將最新估值結果在報告中更新。如抵押物價值確實無法滿足擔保債權的需要時，應及時要求客户追加擔保或提前行使抵押權。（三）押品的集中排查。公司每年必須開展一次抵押物全面排查，現場核查抵押物區域位置、樓層、房號、户型朝向等與產權證及附圖是否一致，是否存在出售及出租事宜，並形成現場查勘報告。（四）押品的風險預警。對抵押物實物狀態、法律效力、權屬和價值出現重大變化的，應及時進行動態調整，及時更換或追加擔保，結合實際情況必要時上報，並及時反饋相關信息採取防範措施。
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