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售樓部工作的核心是兩個方面:一，怎樣讓客户來。二，怎樣讓客户成交。成交是產生效益的關鍵。那麼怎樣做到這兩步呢?最好的辦法就是用最小的投入產生最大的回報。那麼售樓部的工作就是要圍繞這兩方面展開。
營銷模式:“一對一營銷”
營銷人員構架:營銷總監，樓盤經理，部門經理，銷售顧問，業務組長，業務員。
崗位工作責任制;各崗位工作責任制的建立，各負其責。
業績分配製度:底薪+提成。管理層有管理提成，與所管理部門的業績掛鈎，鼓勵多勞多得。
日常管理制度:規範人員日常行為樹立職業形象，確保售樓部各項工作正常運行，平衡各種利益衝突。
談客模式:銷售顧問熟練掌握談客流程即九大步驟，熟練運用三板斧給客户灌輸房產投資理念，樓盤比較及具體問題具體分析的説辭統一口徑，通過炒客逼客相結合，互相打配合給客户造成緊迫感唯一性第一時間促成成交;業務員熟練運用“派單三步曲”“三十秒推銷語言”“留電話五個殺手鐗”等推銷產品推銷自己。
培訓與考核:首先要總結各種説辭，通過業務對練並互相點評的方式熟練運用談客流程及各種説辭。過關上崗，提高通過給客户逼定、造勢等駕御客户的能力，不損失客户。業務員工作通過查崗及每週/月信息分和出單進行考核。
激勵與自我激勵;業務員每天早上由經理開全體業務員早會通報前一天信息分與查崗情況並點評;通過做各種互動遊戲唱激勵性歌曲調節業務員心態;通過講各種勵志故事、宣單等調動業務員工作積極性。各小組會上通過業務員讀《羊皮卷》、講工作心得、制定每週/日工作目標等進行自我激勵;銷售主任通過每週三、六兩次的晚間例會的總結與對練學習來進行自我激勵，例會總結內容為個人業績情況、客户情況、到款到資料情況、業務員管理情況、學習情況、制度執行情況、自我批評與嘉獎、合理化建議、本週工作計劃等
兩支隊伍的建立;一、銷售顧問8名，每2人一組負責管理4―5名業務員。二、業務員20名左右，分成4個組，每組可設一名組長協助帶組顧問管理業務員。
樓盤賣不動只有兩方面原因:一是項目地段、地位、價格等客觀原因;二是顧問談客的説辭、技巧、把握客户能力等主觀原因。因此在客觀不可改變的前提下，惟有改變銷售顧問的主觀方面，這就是售樓部管理工作的重要性所在，“沒有賣不出去的房子，只有不會賣房子的人”只要方法對了，結果自然就對了。售樓部是一個團隊，凝聚力、合作意識、高昂的士氣是高績效團隊的靈魂。一個團隊的核心競爭力就是不折不扣的執行力，各種制度只有執行了、落到實處了才能確實發揮團隊的主觀能動性的作用。完善的管理體制可以為員工創造出公開、公平、公正的競爭，創造出整體利益大於個人利益團結協作的人文環境，使團隊成員有共同的目標與願景。
當然，業績是立身之本，一個不懂談客或沒有做業務經驗的經理是不能給員工進行業務上的培訓與幫顧問談客及解決客户問題的，也是不能對顧問及業務員進行激勵和管理的，因此，即便是有完善的管理制度也是不能執行到實處的，所謂的管理也只能是理論上的，因為做銷售工作只有你自己做到了，你才能教別人怎麼做，才能領導別人。別人也才能信服你的領導。因為他們知道按你的方法做，他們也可以做得和你同樣優秀。這樣那些制度才能執行下去。才能是所有的人朝同一個方向前進，才能實現銷售計劃。
做一個合格的經理永遠要走在其他人的前面，在各種公共事務中有捨得的心態，在談客上不僅要談好自己的客户，還要能幫其他顧問談客解決他們客户的問題促成成交。能夠及時發現並解決各種問題。在處理問題上堅持原則。溝通與説服能力，當團隊中成員因工作壓力等各方面原因出現思想波動時能與之溝通作通思想工作。
本學期的營銷策劃文案課程課堂上，我每次積極上課，未曠課、遲到，每次 認真完成老師佈置的作業和任務。積極和老師互動，參與課堂討論和交流，小組 作業中積極承擔任務，較好的完成老師佈置的作業。
策劃過程中的感悟
自開始學習營銷策劃課程以來，我一直對這門課有着濃厚的興趣，因為之前 自己在沒有任何專業的知識下策劃過幾次社團活動，但是效果都很差，所以如何 計劃或者説策劃是十分有必要具備的一項能力， 這對自己以後策劃活動是十分有 利的，同時自己學習的專業也是營銷專業，這門課程的重要性也是不言而喻的。 在這門課程學習過程中， 老師講了各種營銷文案寫作的方法和技巧，也安排 了很多課堂討論和實踐作業。在做這些作業的過程中，我遇到過很多困難，但是 通過老師所教授的方法和書上的模板都可以基本解決。例如，我製作過公益活動 策劃，一個策劃首先要明確目標，然後圍繞目標進行規劃，確定一個主題，對問 題進行分析，一一給出一個解決方案，形成一份完整的策劃方案，做好最開的基 本框架， 形成一個邏輯清楚文案內容， 其次就是策劃方案最總都是要實施的方案， 所以不能夠脱離實際情況。這也是為什麼一份策劃需要進行問題分析的原因。 在這有一個就是明確不同類型的營銷文案策劃的形式和結構是不同的， 所以不能一概而論，同時切記一定要圍繞主題、目的來做，否則是個好方案但是卻不 是一個好的營銷策劃文案。 還需要注意一點， 注意文案寫作不可以和文章的寫作混為一談，文案寫的不 要求很美，但是要求切實可行，因為這是需要執行的人員可以看懂，然後按照策 划來實施相應的內容。不求文案華麗，但求切實可行。 老師也講解了一些特殊的文案寫作，比如廣告文案、調查文案。這些還需要 結合一些其他學科的知識，不同時期的廣告、不同的產品、不同地域，廣告的制 作都是要求不同的。但是在我看來，創意是一個非常重要的內容，一個好的創意
可以帶來很好的廣告效果。創意來源於生活中，來源於對同類型廣告的熟悉。在 我製作平面廣告的過程中， 我就是突然冒出了一個非常好的點子，這樣就帶了很 好的廣告效果。其次就是學習調查文案的寫作，比較難的就是問卷的設計，當然 這個可以單獨設置另外一門課程了。 老師講到的重點是每個問題的設置都是要得 到一個解決我們問卷設計目的的。其次就是問題的設置很關鍵，如何挖掘回答者 的答案背後的內容也很關鍵， 不然問卷很難有實際意義。最後就是活動策劃的寫 作，這個不要為了活動而活動，這是老師説的最關鍵的`一句話，不能捨本逐末。 不然不能叫營銷策劃， 營銷策劃文案寫作應該是服務於營銷的。活動策劃首先要 確定的就是目的。其次就是問題分析、具體的方案、方案的執行、預算、以及後 期控制。其中活動方案是關鍵，好的活動欠缺的依然是創意，或者能夠良好達到 目標的活動方案就是好方案。活動方案需要注意的就是能不能讓執行人員看懂， 有沒有吸引力，能不能帶來預想的效果。 最後就是我們小組的營銷策劃文案寫作的感想， 我主要負責的是活動的策劃 和平面廣告的編寫， 所以我就開始想有沒有比較新奇的活動，但是發現自己真的 很難想到很有新意的方案， 於是我就相結合案例，分析下有沒有什麼可以整合方 案，頭腦風暴吧，大家都説説自己的想法，提出來大家討論，最總確定了幾個方 案，但是不想和其他隊重複，所以的就確定一個結合 NBA 和我們促銷的時間是 夏季， 這些因素退出一個有獎促銷活動，相信獎品對廣大的消費來説還是十分有 吸引力的，同時兼顧 NBA 的賽季。這樣就叫好的結合兩個元素。同時我們小組 進行了分工合作，大家每人負責一塊，一起討論，這樣也可以完成文案的寫作， 同時關於廣告的製作，確實難道我們了，我們提出我們的主題和活動方式，然後 請同學幫忙製作兩個平面海報廣告。在這個過程之中，我發先最難得有兩個點: 一個是工作的分配， 而是創意的來源。這些才是形成一份完整營銷策劃文案的關 鍵所在。 通過這門課程的學習和相關實踐， 成為一名出色的營銷策劃人需要的知識量 和知識的廣度是很大的， 優秀的文案策劃寫手必然擁有很多經歷。我還需要多多 實踐和學習，努力成為一名優秀的營銷策劃人。
對於銷售團隊管理，過程才是關鍵的，過程保證了銷售業績能否達成。銷售團隊管理者如果想要激勵團隊成員，首先必須激勵自己，通過自身的言談舉止所散發的自信熱情去感染團隊成員，這是通過管理者自身的素質去被動的激勵屬下。
現代社會企業銷售，從不是一個人單槍匹馬的決鬥，而是整個一個團體智慧和互相協作的戰役。所以如何做好你的銷售團隊管理就變得至關重要。
管理是對人的約束，銷售團隊管理，簡而言之也就是對銷售團隊成員的管理。由於銷售大都已分散式工作，而且工作壓力相對比較大，所以銷售團隊管理則需要團隊管理者的綜合素質和管理方式的適當應用，通常的銷售團隊管理可以歸為“激勵、培訓、考核、制度”的八字方針來。
銷售團隊之激勵
激勵的目的:為了激勵而激勵銷售團隊管理是最重要的一點，就是是不斷的激勵。
試想每天都精神飽滿，充滿自信，有強烈成功慾望的銷售團隊，還需要管嗎?激勵不外乎物質激勵和精神激勵。根據多年經驗，本人比較贊同的是後者，也就是精神激勵。因為物質的激勵取決於整個公司的獎勵制度，這不是團隊管理者所能左右的。而精神激勵卻是可以完全把握的，也是最有效，最低成本的方式。精神激勵是最容易做，也是最難做的，因為這取決於管理的情緒和耐心。有時候一個小小的表揚，比獎勵幾百塊錢更能激發成員的熱情和鬥志。(但這需要公司制度的支持)
對銷售團隊成員進行激勵的方式是:
首先要能調控自身的情緒，在團隊成員面前應該能持久的表現出一種充滿信心、熱情的精神態度。情緒是可以影響的，這點在我們的生活工作中到處可以看到，如你和一個充滿熱情的人在一起，自然會變的熱情，而如果和一個經常垂頭喪氣的人在一起，你自己的情緒也會受到影響。同樣的道理，銷售團隊管理者如果想要激勵團隊成員，首先必須激勵自己，通過自身的言談舉止所散發的自信熱情去感染團隊成員，這是通過管理者自身的素質去被動的激勵屬下。
其次，時時刻刻的對銷售人員進行主動的激勵。通過每天的例會，工作的休息時間，培訓時間，自身的經歷等，通過語言不斷刺激、鼓勵團隊成員的成功慾望，讓成員的情緒能在工作中持久的保持熱情和信心。
最後，在團隊成員失敗、失落、失意的時候，設身處地的為成員分析失敗原因，找出解決辦法，而不是一味的評判。扮演老師、父母的角色，因為適當的關懷也是激勵的一部分。
銷售團隊管理之培訓
培訓的目的:為了實戰而培訓，不是為了培訓而培訓。
銷售員的培訓是必不可少的，而培訓的效果來自成員對培訓內容的不斷練習，從而變成自發的知識和技能。主要以內訓為主，鑑於傳媒公司的特點，通常採用案例討論形式和交流形式。培訓應該是長期的，系統的。我們不能指望招聘一個銷售人員就立即能用，即使資深的銷售，也需要培訓，只不過技巧方面的培訓可以適當少些，但是公司理念，團隊協作方面的培訓必不可少。培訓過程其實也是一個激勵過程。
對於新成員培訓的步驟:
首先需要對必要公司制度和理念進行簡單的培訓，記住是必要的制度而不是全部的制度，因為一個公司的制度是方方面面的，為了能使新成員儘快融入到團隊，儘快的開始工作，和他工作最密切相關的制度最先培訓，其它方面是在日常工作中逐步的系統培訓。這裏並不是説不需要其它的制度，但是銷售的目標就是為了創造業績，新成員把握了這個目標有關的制度，可以儘快的開展工作，也就是所謂的把時間花在刀刃上。
必要的制度培訓包括:作息規定、例會制度、銷售制度、出差制度、價格策略等。這個培訓只需要很短時間的時間，在培訓結束立即考核，以書面考核或口頭考核等形式。
其次是媒體的培訓。這是根據公司不同媒體特性來制定的培訓。
媒體培訓的關鍵在於以下幾點:
1.媒體的特性、媒體的價格、媒體的競爭優勢、媒體的競爭劣勢、同其他媒體比較等。
其中媒體的競爭優勢和劣勢是媒體培訓的關鍵。媒體的優勢培訓能讓銷售員提高信心，而媒體的劣勢培訓，能表現出公司的開誠佈公的態度。(往往很多公司只培訓媒體的優勢，而實際上所有媒體在市場上都會面臨競爭，而競爭中媒體必然有其優勢和劣勢，即使公司避而不談，銷售員也一樣能從競爭對手或者客户那裏得到反饋。)
2.培訓不走形式，在培訓過程中隨時考核、隨時提問，有效的保證培訓質量。
同時每個培訓議題，有條件的和時間的話，最好都能進行實戰演練。如培訓完媒體特性後，要求每個銷售員能獨立的演説出培訓的內容，而媒體培訓結束後，每個銷售員都要能熟練、完整的表達出培訓的全部內容，也可以模擬一個環境讓成員進行培訓的考核。
3、銷售技巧的培訓:包括業務信息收集整理、業務機會挖掘、如何接觸客户，如何促成簽單等。這方面主要通過業務人員互相交流來完成。
銷售團隊管理之考核
考核的目的:為了業績而考核，過程是關鍵。
對於公司而言，業績的要求是毫無疑問的，但對於銷售團隊管理，過程才是關鍵的，過程保證了銷售業績能否達成。
銷售的業績是量到質的變化。每天的潛在新客户數量，來自每天拜訪的新客户數量，意向客户數量又來自於潛在用户數量，成交用户數量有來自意向客户數量。銷售各種方式都離不開一個量。要出業績就必須有客户數量，客户數量就必須要下達到每個銷售員每天的拜訪數量。這是毫無疑問的。
銷售的考核，應該有一定的彈性。業績不佳，除了銷售員的問題，還有公司整體的配合、戰略目標、定位、市場協作、媒體因素等。不能簡單的將業績不好歸罪於銷售員。這個時候的績效考核就必須有一定的彈性，或者説是人性。要能判斷業績不好的真正的問題所在。(當然，這需要公司高層的配合。)
建議考核內容:工作業績、工作態度和銷售技巧。(詳細方案待定)
銷售團隊管理之制度
制度是保證前面的激勵、培訓、考核三項能有效執行的關鍵。通過設立適合的制度，讓激勵、培訓、考核成為銷售團隊管理的日常工作。
作為一個成熟的公司，相信已經具備較為完善的管理制度，為了能建立一支具有激情和凝聚力的銷售團隊，本人會協同公司相關部門在原有制度的基礎上使銷售團隊管理制度更趨於科學和合理。盡最大努力建立一支學習型的快樂銷售團隊，完成公司銷售任務。
以上這些希望能夠對管理者有所幫助，能夠對大家管理自己的銷售團隊提供一點寶貴意見，能夠少走彎路。
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