一、關於大會
召開時間：20xx.10.23全天
召開地點：鄭州市青少年宮(擬定)
大會名稱：20xx河南第三屆互聯網大會
召開主題：20xx年互聯網創業新機遇(開放平台、電子商務、無線、移動互聯網、垂直電商、地區門户、站長思考等)
二、關於嘉賓
部分嘉賓：
百度高級經理：馬國林
原新浪網創始人，現點擊科技董事長：王志東
原雅虎口碑網創始人：李志國
dcci互聯網數據中心創始人：胡延平
聚淘網ceo：李明順
快拍ceo：王鵬飛
落伍者站長：董勤峯
seo培訓第一人：王通
重慶溜站長：郭吉軍
博思人才網ceo：李金保
九博人才網ceo：費羣會
一諾鋼鐵網ceo：馬躍偉
cnnic河南註冊機構負責人：楊亞輝
驅動之家負責人：王燁
負責人：阿江…………………………
三、關於參會人員
本地知名it企業ceo;本地知名互聯網企業ceo;本地互聯網從業者、創業者；本地傳統企業欲進入互聯網的ceo
四、關於贊助
為了把大會的品質和影響力做起來，公開誠招贊助單位，有意合作的商家可以與組委會洽談，雙方協商後，大會組委會將制訂出有針對性的合作內容與權益。以下為贊助單位享受的基本權益。
4.1現金贊助：(10月10日以前必須全部到位)。
4.1.1冠名單位
費用：5萬元(擁有，但不限於以下權益)
1、作為“20xx第三屆河南互聯網大會”的冠名單位、突出顯示(例如“某某杯第三屆河南互聯網大會”)。
2、冠名單位的名稱和logo將與大會公告，以及相關文案、文章、宣傳冊等共同出現；
3、在大會開幕致辭環節中，有10分鐘的主題發言時間；
4、主辦單位可派一位代表，參與大會主題互動論壇之一；
5、大會開幕前(簽到時間)，會場播放10分鐘的主辦單位提供的ppt、或是相關視頻；
6、會場入口處及會場內，最多擺放5塊易拉寶或是其他形式的廣告板；
7、主辦單位可以在參會簽到處，設臵資料發放點；
4.1.2主辦單位
費用：2萬元(擁有，但不限於以下權益)
1、作為“20xx第三屆河南互聯網大會”的主辦單位；
2、主辦單位的名稱將與大會公告，以及相關文案、文章、宣傳冊等共同出現；
3、在大會開幕致辭環節中，有10分鐘的主題發言時間；
4、主辦單位可派一位代表，參與大會主題互動論壇之一；
5、大會開幕前(簽到時間)，會場播放10分鐘的主辦單位提供的ppt、或是相關視頻；
4.1.3協辦單位
費用：8000元(擁有，但不限於以下權益)
1、作為“20xx第三屆河南互聯網大會”的協辦單位；
2、協辦單位的全稱將與大會公告，以及相關文案、文章、宣傳冊共同出現；
4、會場入口處及會場內，擺放2塊易拉寶或是其他形式的廣告板(須要商家另行提供);
5、協辦單位可以在參會簽到處，設臵資料發放點；
6、官方手提袋上體現“20xx第三屆河南互聯網大會”的贊助商。
7、官方手提袋可夾帶一份商家宣傳資料(須要商家另行提供)
4.1.4一般贊助商
費用：5000元(擁有，但不限於以下權益)
1、作為“20xx第三屆河南互聯網大會”的贊助商；
2、贊助商的全稱將與大會公告，以及相關文案、文章、宣傳冊等共同出現；
3、會場入口處，擺放1塊易拉寶或是其他形式的廣告板(須要商家另行提供);
4、官方手提袋上體現“20xx第三屆河南互聯網大會”的贊助商。
5、官方手提袋可夾帶一份商家宣傳資料(須要商家另行提供)
4.2小禮品贊助
小禮品數量必須在600份以上，會前直接裝袋，發放到每一個參會人員手中。10月15日前必須到位。
商家權益：
◎商家名錄將會出現在官方網站上面。
◎會場入口處及會場內，可擺放1塊易拉寶或是其他形式的廣告板；
◎禮品裝袋時可夾帶一份商家宣傳資料(須要商家另行提供)
4.3網上互動獎品贊助
單件獎品價值必須在500元以上，5份起，作為網上互動獎品。10月10日以前必須到位
商家權益：
◎商家名錄將會出現在官方網站上面。
◎會場入口處及會場內，可擺放1塊易拉寶或是其他形式的廣告板；
◎禮品裝袋時可夾帶一份商家宣傳資料(須要商家另行提供)
◎抽獎活動頁面提供商家簡介和詳細內容聯接，配圖為獎品和商家相關信息。
4.4現場抽獎獎品贊助
單件獎品價值必須在20xx元以上，作為現場抽獎獎品。10月10日以前必須全部到位。
商家權益：
◎商家名錄將會出現在官方網站上面。
◎會場入口處及會場內，可擺放1塊易拉寶或是其他形式的廣告板；
◎禮品裝袋時可夾帶一份商家宣傳資料(須要商家另行提供)
◎主持人在現場介紹獎品贊助單位，並請贊助商代表上場抽獎和頒獎。
4.5其它贊助形式(詳情請聯繫組委會)
◎媒體支持
◎大會參會人員大合影
◎大會現場視頻直播
◎外地嘉賓住宿
◎10月22日嘉賓接待晚宴
◎10月23日午餐
◎10月23日大會晚晏
◎大會文藝節目表演(要求有特色，時間在10分鐘左右)
一、策劃的總體思路
1.全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而後求全勝。
2.項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，並對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。
3.創新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。
二、項目背景
1.用地概述
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規劃用地位於西路北側，路東側、中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規劃區間道路面積2073㎡，區間道路由受讓方按規劃要求建造。
2.項目規劃
商業形式：獨立商鋪佈局+大開間框架自由分割商業佈局
住宅形式：小户型酒店式公寓佈局(不含返遷樓)
2.1商鋪部分：約15000㎡
2.2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡
返遷住宅面積：約10000㎡
2.3綠化面積約3000㎡(包括平台綠化)
2.4地下建築：約6000㎡
3.相關部門給定的規劃設計要點
xx市規劃局建設用地規劃設計要點(略)
4.用地紅線圖
(見附件)
三、企業資源分析、企業目標的界定
---效益和品牌
1.項目銷售按目標計劃順利完成
1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保後續開發資金。
1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。
2.項目對企業品牌及後續項目的拉動和貢獻。
2.1藉助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在崑山房地產行業的地位和影響力。
2.2綜合提升x房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌
原理：達到商業房地產的三贏境界
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的遊戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與遊戲規則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處於動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客户價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客户的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者慾望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。最終達到財富湧流、社會進步的全新局面。
五、項目開發總建議
引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。
通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆舊有商業格局。
注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。
通過超常規宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，並形成良好的口碑並且節約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，儘量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客户羣。
六、項目的swot分析
1.項目優勢
1.1地理位置優越，商圈人氣興旺
廣場位於xx市中心地帶，屬於人民路頂級商業中心向次級商業中心過渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震川路、柏廬路主幹道，交通便利。公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前xx市城區內最後一塊商業用地。
1.2商業配套完善，商業活動便捷
1.3商鋪市場需求較大
商業買家較多，商業炒家佔了相當比例
2.項目劣勢
2.1周邊商業競爭較多，從某種程度上分流消費羣體。
2.2雖然本項目具有良好商業環境資源，但是與xx市人民路商業區比較相對滯後，缺乏相應的市政配套設施，導致本項目自身的商業氛圍不濃，因此必須依託高檔次商業購物中心的連動，共同打造震川路---柏廬路路口商業區。
3.機會點
3.1經濟發展利好因素
柏廬路地位的提升，與其説是開發商着力打造的結果，還不如説是xx城市規模擴大、核心商業圈對外延伸的必然。隨着經濟的飛速發展，城市東擴飛速進行，目前已形成南北以前進路為軸，東西以柏廬路為軸的新格局。柏廬路也因地處城市新軸線中心的緣故，商業地位迅速上升。
3.2地理區位優勢
目前xx市房地產市場已日漸成熟，該項目的地理區位優勢必然會贏得較大的發展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態度研究“供給----需求”，便可以搶佔“先機”。
3.3項目連動實現價值最大化
本項目對面的萊茵廣場已經落成，據悉，怡景灣的住客有40%都是中國台灣人，如能完善和補充萊茵廣場的商業缺陷就更能發揮優勢，降低運作成本，實現本項目物業潛在價值最大化，使發展商充分兑現效益。
3.4中心城市的建設匯聚了人氣
隨着城市的發展和知名度的提升，區位優勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發週期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發的安全性打下良好的基矗
4.風險
4.1市場因素
從目前xx市的房地產市場看，項目競爭同質化開始，已引起許多開發商的重視，按我們的開發週期測算，一旦這些開發商都清晰地認識到產品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。
4.2自身因素
本項目對面的萊茵廣場與其他商鋪已經有強烈的對比，假如本項目沒能創新超越萊茵廣場的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。
5.綜合分析
從市場調研結果分析、本項目的優劣勢比較，機會和風險並存。唯一的辦法就是尊重市嘗適應市場，順應消費者的心願，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產業比”，追求產品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的商鋪物業以及投資者的區域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩定消費羣體的區域等都是投資考慮的主要因素；二是新的商業模式和經營理念，當前的商業模式開始從條狀商業街向集聚式商業區轉化，綜合性的“商業步行街”、“一站式購物”的大買場等新的經營管理模式所帶來的影響是不言而喻的；三是產品和配套，商鋪產品的設計和周邊能源狀況，包括面寬、進深、層高及對消費的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大，投資者考慮範圍較大。
一、主辦方介紹
廣東外語外貿大學國際經濟與貿易學院勤工儉學會，簡稱經貿勤儉，以為學院學生，提供一個服務平台與心靈家園為宗旨，積極協助勤工儉學生的生活學習。
我們有一個專門的人才庫，運行高效合理，可以為這次"我們在一起"的公益活動方案的徵集比賽召集許多人才，提供許多優秀的公益活動方案。
經貿勤儉的口號是：strivefordreams!一直以來，經貿勤儉保持着開展優良精品活動的傳統：20__年11月，響應學院"學會感恩、學會感動"的精神，組織了經貿學院"情暖心靈，感動廣外"班級感恩文化建設系列大賽，引起了校內外廣大的關注，且該活動以每年一屆的形式開展至今。20__年5月經貿勤儉與國泰君安證券有限公司、中國人壽廣州分公司、中德安聯人壽保險有限廣州分公司、美國友邦保險有限公司廣州分公司、建設銀行等十多家公司和機構合作，舉辦一場廣外大實習兼職招聘會，為勤工儉學的同學們提供實習兼職崗位，落到實處，幫助到有需要的同學。20__年11月，順迎經貿學院第一屆校友會的成立，協助學院舉辦"對話企業高層--論當代大學生所需素質"的經貿校友論壇，邀請了包括美國總統圓桌會議議員徐耀良先生等經貿學院尊敬校友與同學們展開了關於大學生髮展的多元交流，響應熱烈。在汶川大地震發生半年後，勤儉舉行了一場哀悼逝者、同時激勵人心的"汶川大地震半年祭"。20__年11月，我會承辦了校級性的大型活動"南湖國旅馬爾代夫杯"，體現了經貿勤儉活動的多樣性，提高了學會的影響力和知名度。20__年3月開始的面向勤儉服務對象進行的訪談調研活動立會至今，經貿勤儉多次與多家知名商家成功地交流與合作，開展過諸如講座、展銷等形式的活動，獲得了諸多好評，規劃方案《公益活動方案招商策劃書》。
二。活動背景：
改革開放以來，中國的經濟不斷髮展，許多老百姓都過上了小康生活。然而還有一羣人，他們孤獨，他們無助，他們需要我們的幫助。他們是社會的弱勢羣體--失學兒童，孤獨老人等。同時，經濟迅速發展也帶來了很多環境問題，由於環境惡化引起的各種災禍也嚴重影響了很多人生活。
廣東外語外貿大學國際經濟貿易學院勤工儉學會本着"勤儉永遠站在需要幫助的人身邊"的宗旨，開展此次主題為"我們在一起"的公益活動方案的徵集比賽，希望能夠喚醒大家做公益的想法，並讓他們付諸行動，幫助更多需要幫助的人。
三。活動目的：
廣東外語外貿大學國際經濟貿易學院勤工儉學會希望能夠通過開展照片展以及主題為"我們在一起"的公益活動方案的徵集比賽，使大家更加關注公益活動，並且付諸行動，投入到公益活動中來，在大學中興起一股做公益的風氣同時幫助身邊需要幫助的人。另一方面，在這一次活動中，既能提高貴公司的知名度，也能為貴公司樹立良好形象。
四。活動主題：
"我們在一起"公益活動方案徵集及評選
五。活動形式：
(1)照片展宣傳公益活動
(2)徵集公益活動方案
(3)公益活動方案初賽
(4)公益活動方案複賽
(5)執行勝出者的公益活動方案
六。活動地點
校道(照片展及宣傳)課室(複賽場地)
七。宣傳方式
(續上表)
八。市場分析
改革開放以來，中國的經
經濟不斷髮展，許多老百姓都過上了小康生活。於是，在物質生活相對穩定的情況下，人們開始更多地關注慈善事業。商家如果從慈善事業入手，在羣眾中樹立優秀的品牌形象，積極進取的公司文化，這樣會更容易被消費者所接受。消費者也會更有意願選擇形象良好的商家的商品。商家的無形資產就會顯著增加，在與激烈商業競爭中更有優勢，為商家的長遠發展打下了牢固的基礎。
(1)主辦方可行性：
我們經貿學院是廣外中的，人數最多的一個學院。並且學院裏各部門都很活躍，總是能帶動整個學校一起活動。並且，我們與大學城其他高校的聯繫頗為頻繁，到時候能邀請外校部門的同學們參與其中。況且，這次我們舉辦的這個活動這麼有意義，屆時活動參與人數上萬不是問題。
(2)時間可行性：
如今正是新學期伊始，大家的課餘時間很寬裕，有充分的時間關心學習以外的活動。並且能積極地參與到其中。並且正是因為課餘時間很多，學生此時的消費能力是很強的。商家在這時候做宣傳，宣傳的效果很快就能體現出來。
(3)活動形式可行性：
這次我們舉辦的這個公益活動策劃大賽，是迎合社會發展的需要。商家也能從中獲得無形資產，為商家佔領消費者市場提供便利。
總而言之，這次活動，商家能從中獲得的收益，是遠遠大於付出的。可見這次活動是可行的。
九。經費預算
十。備註
(1)策劃書中涉及的對其他物資的贊助，可與貴公司協商後決定贊助方式；
(2)在活動期間，貴公司可派負責人到現場視察宣傳工作的進程和效果；
(3)活動結束後，如商家需要，可為貴公司提供宣傳工作反饋；
(4)若貴公司對本次活動的細節有不清楚的地方，我們將由專人向貴公司提供詳細解答
十一、聯繫方式
第一部分：項目商業經營規劃
一、整體商業定位
商業項目的前期定位，要根據區域市場的居民消費水平，消費偏好決定！最好先做一個詳細的市場調研！
二、項目主題概念提煉
商業項目的策劃時已引入了“城市客廳”、“綠色商務”、“城市休閒廣場”的概念，因此對商鋪的定位可延續原有的理念。
商鋪招商方案主題一：“城市客廳”——人氣
業主的第二客廳，依據其超前的運營管理水準和開發商獨具匠心的開發思路，將成為惠州市的“城市客廳”，成為人們休閒購物心之所向的地方。項目所處的麥科特大道，是惠州現代城市建設景觀最具代表性的區域之一，無論是現狀，還是遠景規劃，都是廣州當之無愧的“城市客廳”，併成為展示惠州新形象的一個窗口。風尚國際商業項目的啟動無疑將帶動本片區甚至整個城市建設和經濟發展，成為人們新的生活聚集地。
商鋪招商方案主題二：“城市休閒生活廣場”——氛圍
城市園林休閒空間擁有商業廣場、疊級樹池、春主題雕塑、玉柱噴泉疊水、望秋亭、水景牆、秋主題雕塑、景觀柱燈、特色風格雕塑、休閒廣場等，景觀豐富，彰顯從容與健康。
同時商鋪的功能定位為購物休閒一體化的商業中心，將生活與休閒完美結合，突顯現代城市人們的生活方式。
商鋪招商方案主題三：核心區的時尚中心——活力
三、商業功能定位
打造成包容時尚、文化、休閒、娛樂、購物等綜合功能的休閒生活廣場，以此來滿足惠州市中產階級休閒文化需求，從而達到滿足自由、放鬆、交流、時尚和購物等多種生活目的。
隨着人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節假日進行休閒、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以在主營零售業的基礎上引入娛樂、休閒及其他服務行業以方便顧客，帶旺商場。我司建議的功能如下：
功能
百貨
超市
餐飲
娛樂
休閒
服務
修理
商務內容珠寶、眼鏡、服裝、飾品、鞋帽、主題性專賣、家居、皮裝、電子日常生活用品冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館小型影視廳、卡拉ok、歌舞廳、遊戲機、保齡球書店、音樂城、文化廊、水族館美容美髮、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身、足療保健家電維修商務服務中心、銀行、證券、基金
對於零售業，我們的要求是中高檔的零售企業和知名品牌。餐飲以簡潔式、休閒式為主，主要是為了實現商場的購物人羣的便利，但為保持環境清潔，拒絕有廚房的餐飲行業。
四、商鋪佈局及銷售方式建議
方法一：規定業態分佈
1)佈局方式
對各樓層分別確定其用途，按擬訂的用途招商和銷售。
業態分佈表
樓層
一樓業態眼鏡、珠寶、皮裝、電子專賣
二樓
三樓
四-六樓
2)特點主題性專賣店主題性專賣店外資企業、證券、銀行辦公家居市場娛樂城、休閒中心
以上佈局中限定的商鋪投資者投資規模都比較大，經營面積要求也將比較高。這樣便於提升風尚國際商業地位和形象，避免因經營户較多而出現的無序和混亂。由於風尚國際的樓盤素質較好，地理位置也非常優越，採用這種着力招進主力店的做法容易實現。而且，採用這種方式招商銷售速度快，能縮短銷售期。但這種經營格局和商鋪銷售規劃可能出現有部分大型的投資者不願購買商鋪產權的問題。我們將對此採取的措施是，在完成招商後繼續擬訂銷售方案，最終將產權轉移出去。
方法二：分割式銷售
分割式銷售，是在商鋪銷售前對商鋪進行有針對性的合理、有效的分割，對分割後的單元進行招商和銷售。(具體分割方式另行擬訂)
1)商鋪分割的原則
(1)主題的原則
商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質的商業種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業項目的商業主題定位是必須考慮的內容。
例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業為主，則那些進深與開間之比大於4：1的商鋪銷售不會有太大困難，因為經營服裝、音像業不需要太寬的門面，而商鋪的後部又可以用來存貨。
(2)人性化的原則
商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是説，分割出的商鋪，要符合業主經營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點對於商鋪的銷售有非常重要的意義。
商業場所內部的步行系統設計是用以調節和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產生經濟上的效益。
(3)科學利用的原則
商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，儘可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空餘面積都應該利用起來作為商鋪，儘量減少和壓縮輔助功能區的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。
2)特點
分割後將產生較多小單元，銷售和招商速度相對較慢。零星尾盤銷售會有一定難度。另外分割後經營者自行經營可能會出現經營上的無序，商業品質可能出現下降，不利於塑造良好的商業形象和商業氛圍的形成，有悖於中高檔商業物業的總體定位。
建議：
根據上述分析，我司建議風尚國際商鋪採用方式一招商和銷售。
五、項目商業營運規劃
(一)項目商業營運規劃原則
1、符合整個商業街戰略定位的原則，集購物、娛樂、休閒、餐飲四大功能於一體，商品的佈局必須從滿足以上功能需求的角度出發；
2、適應不同商品經營業態格局的原則，超市、服裝等適合單層、分區經營，可規劃於中間商鋪，形成上下分層、同層分區的經營形態；
3、尊重市場需求和選擇的原則，經營佈局的規劃必須為招商服務，最終格局取決於招商的結果；
4、合理有效使用空間的原則，首先做到合理的空間分割；
5、經濟效益原則，應充分考慮商户的經營利益，達成商户與市場經營者雙贏的局面；
6、關聯性原則，不同的商品適合不同的經營組合，如餐飲和娛樂休閒可形成互補、互促經營，服飾和日用百貨可形成互補、互促經營，這些關聯性商品可在同一功能區經營；
7、大客户和知名品牌優先原則，大客户和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商户的進駐，以及帶動消費起着至關重要的作用，對這類客户要優先考慮；
8、充分考慮經營户願望和要求的原則，考慮了經營户願望和要求，才能充分吸引經營户進駐，並提高經營户的經營激情，從而促進市場快速形成；
9、方便顧客消費的原則，商品佈局及業態分佈方面，體現了生活和休閒的原則，先購物、後休閒、再去餐飲娛樂，符合人消費的習慣；
10、視覺形象原則，整個經營佈局應充分考慮商品陳列的視覺衝擊力和形象同意。
(二)項目商業營運規劃
1、統一招商
——除經營户購買的，用於自營的商鋪外，為統一形象，儘快繁榮市場，對剩餘商鋪採用統一招商的原則。——市場的招商採用品牌聯營、資本聯營、招商引資和租賃等展開，其中大商户和品牌商户可採用以上多種方式展開。
2、“出租過度，最終出售”的收益模式
——對於有投資樓盤意向且能接受購買產權的商户，將產權轉移，由購買者自行經營或出租給他人經營。
3、整和市場
——整和市場功能，集購物、娛樂、休閒、餐飲四大功能於一體；
——整和市場空間，進行合理商品佈局；
——整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進行統一招商；
——整和推廣，避免單兵作戰，整個市場有經營方進行統一的廣告、促消推廣；
4、合理回報
——保證市場和經營户合理的收益，實現雙贏；
——完善商業物業的管理和服務功能，提升市場軟環境的競爭力；
——通過市場整體機能的完善，帶動該片區土地及租賃價格的提升，使市場經營者和物業所有者均能獲得良好的回報；
——通過市場經營業績的提升，促進存量盤的銷售；
第二部分：招商及銷售策略
一、項目整體營銷策略
營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產市場。因此，房地產營銷活動必然是動態的。只有動態的營銷才能保證房地產營銷的效果。風尚國際商鋪的營銷採用“機動營銷策略”。所謂機動的房地產營銷策略，就是要根據市場中各種要素的變化，不斷地調整營銷思路，改進營銷措施，使營銷活動動態地適應房地產市場變化。
機動即根據情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運用操作。銷售模式是指以租代售、租售結合、網上銷售、展銷等方式靈活運用，以及延長內部認購、包裝等手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤)進入二三級市場流通等方式；價格是指優惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建築期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。
機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進行調研。影響市場的各種因素主要有：消費者的構成及心態、經銷商的配合及支持、競爭產品的實力及動態、行政政策的法規及控制、宏觀經濟的現狀及發展、自身隊伍的穩定及優化等等。因此調研的類別主要有：消費者調查、經銷商調查、競爭產品及企業調查、行政政策調查、宏觀經濟調查、員工隊伍調查等。
只有深入的調查，科學的研究，才能透徹地掌握市場，為科學合理的營銷策略提供依據。在深入調查、科學研究的基礎之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。不斷地調研，不斷地調整營銷思路，這樣的動
態營銷可以使企業永遠立於不敗之地。
二、項目招商銷售總策略
1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商户可以購買商鋪則將商鋪產權轉讓；如商户只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商户後在尋找商鋪買主。
2、項目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產權完全轉移給投資人，由投資人自行決定自行經營還是出租給他人經營；
3、由於有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經營一定年限，然後再將其產權轉移給有購買意向的客户；
4、對商鋪進行業態佈局進行初步規劃，根據規劃業態，針對性地尋找投資商户進行招商。
5、目標商户定位為全國或深圳知名商家和連鎖企業。但商鋪買家除這些知名商家企業外，也可以為其他有購買能力的任何目標羣。
三、商業氛圍營造
——強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓全市人民都來此消費。
——成立演藝中心，周未進行大型文藝演出，吸引市民前來觀光消費。
——全方位貼心物管服務，給經營者一個輕鬆的經營環境，購物者一個享樂的購物天堂。
——定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。
——娛樂部分以ktv、電玩、熱舞及影城為主，通過動感的造型，誇張的色彩及尺度大大加強商業氛圍，對商業環境也起到相當的補充與完善。
四、價格策略及租金預估(略)
五、目標商户及客户設定與選擇
1、目標商户羣
√本地集團與企業
√全國性或地區級連鎖店
√品牌店、專賣店、主題店
2、目標購買人羣
√本地集團與企業
√全國性或地區級連鎖店
√品牌店、專賣店、主題店
√本地個體私營業主
√有投資意向的本地人
3、目標商户確定原則
√購買優先，如不願購買則可考慮商鋪租賃；
√先大户、後小户；先品牌商户、後一般商户的原則
第三部分：銷售實施方案
一、項目招商目標
1、第一目標主力店
第一目標主力店是我們市場經營和招商的主體，該目標商户招商和經營的成功與否，將從根本上決定商業街招商和經營的成敗。
第一目標主力店以百貨、休閒、娛樂、服務行業為經營主體；
2、第二目標主力店
第二目標主力店是商業街提升人氣，完善商品結構，促進商場由單一的僅以日用消費和休閒為主體的物業向集購物、餐飲、娛樂、休閒為一體的商業物業過渡，使之成為惠州市新興商圈中的主導。
第二目標主力店以民特商品(包括地毯、手工藝品、藥材等)、經營服裝、鞋帽箱包、布料(藝)、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像製品等為主。
3、第三目標主力店
第三目標主力店作為商業街商業結構和服務機能的完善服務。同時也是商業街的公共服務機構。第三目標主力店主要包括金融機構、電信、郵政、移動通訊等集團客户。
二、招商與銷售流程
1、目標商户羣的確定；
2、對商鋪鋪位進行規劃，制定合理的分割方案；
3、針對目標商羣和客户羣進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力；
4、雙方洽談，達成購買或租賃意向；
5、投資者到實地選擇商鋪位置，並簽訂買賣或租賃協議；
6、投資者按規定交納購房款或交納租金和服務費；
7、對已經簽定租賃協議的商鋪進銷售；
8、發展商對商場進行最後的裝修和設施配套，為投資者的進入創造良好的商業硬環境；
9、在招商過程已經基本結束時，選擇合適的開業時間，歡迎投資者進場經營。
三、商鋪推廣方案
(一)推廣主題建議
基於目前整體市場、區域市場和項目本身的狀況，本項目產品應向強品牌、高檔次發展，在產品設計、形象包裝、營銷推廣、物業管理等方面進行全面升級，經我司反覆推敲，我司將項目推廣主題定位為：“您的財富源泉——風尚國際”
(二)推廣方式及渠道建議
1、推廣總原則先招商後銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進物業銷售。
2、推廣方式
方式一：營銷中心現場展示
營銷中心關於商鋪的各方面資料和裝備應較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家瞭解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎上做相應的調整，以適合商鋪的租售。
方式二：特色營銷活動
a、開盤前
1)讓先消費者得到“看得見”價值的“在，預期價格購買高品質商鋪從而成為義務推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳；平面廣告強勢宣傳適時製造氣氛。
2)軟性新聞繕稿是該階段一個重要的傳媒曝光形式，通過新聞繕稿傳達本項目之基本資料，讓人們逐步深入認識瞭解本項目。在該階段不要過太急於將項目的賣點全盤托出，以免喪失項目的神祕感。
3)媒體廣告
b、銷售期
小部分以競價拍賣的形式進行炒作
建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會
四、招商及銷售費用估算
1、裝修費用
2、硬件投入
3、商場公共設施及廣場投入
4、推廣費用
五、招商及銷售進度安排
項目銷售期定為20xx.10.28-20xx.1.28，銷售率預期為80%
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