流程一：接聽電話
一、基本動作
1、電話鈴聲響起，銷售人員在電話鈴響起三聲內拿起話筒，自報家門：你好！星河水岸！
2、同時銷售人員應及時做好記錄，正確姿勢：左手拿電話，右手握筆，邊聽邊記錄。（記錄內容提綱）
二、範例：
銷售員：“您是看住宅還是商業？”
客户：“你們住宅多少錢一平方？”
銷售員：“我們住宅價格現在暫時還沒有定價格，項目目前在做前期的推廣，如果您有興趣，可以到我們項目現場來了解一下（電話裏面儘量要邀請到現場），我們現場有專業的置業顧問為您做詳細講解。”
客户：“價格還沒有出來啊，那我先看看吧”
銷售員：“我們項目在遠安二橋橋頭，小區住宅正對沮河，景觀非常好，您有時間可以到我們現場看看，對了，還沒有請教您貴姓啊？”（實時反問，化被動為主動）
客户：“我姓*”
銷售元：“*先生/女士，這個電話是您本人的電話吧？"（給客户確認電話號碼，儘量多留客户的聯繫方式。)
客户：“是的”
銷售員：“我們現在推出的是91—171的高層住宅，你有空可以到現場來看以下，對了，您是從哪裏知道我們項目信息的？您知道我們項目的地址嗎或售樓部的位置？”
客户：“不知道”
銷售員：“我們項目位於遠安安泰大道和解放路交匯處，二橋橋頭”
客户：“現在沒空，有時間過去看看吧”
銷售員：“那好，歡迎您第一時間來本項目參觀，我們會安排一個專業的置業顧問為您做詳細講解，您看您什麼時候有時間呢？”（約定具體時間看房）
三、目的：客户姓名、地址、聯繫電話、獲知媒體渠道、初步炒作項目賣點，邀請客户來看房（最好約定具體時間）
四、要求：
1、接聽電話必須面帶笑容、態度和藹、聲音宏亮；
2、每回答一次問題，炒作一次賣點，每炒作一次賣點，邀請一次看房；
3、不能被客户的問題前者走，要學會適時反問，變被動為主動。
4、感謝客户來電，確認看房具體時間；
5、接聽電話應2—3分鐘為宜，不宜過長。
流程二：門迎接待
1、客户進門，銷售員要主動上前迎接，並彬彬有禮地説“歡迎光臨”，提醒其他銷售人員注意。
2、瞭解客户是否第一次來看房，“請問是第一次過來看房嗎”，若是以前來過，則由第一次接待的置業顧問繼續接待。
注意事項
1、銷售人員應儀表端正，態度親切。經常面帶笑容，微笑是最好。
2、接待客户一般一次只接待一人，最多不要超過兩人。
3、若不失真正的客户，也應該注意現場整潔和個人儀表儀容及態度，以及隨時給客户良好印象。
4、不管客户是否當場決定購買，都要送客到營銷中心門口。
流程三：沙盤説辭
您好！歡迎光臨星河水岸，我是星河水岸的置業顧問，我叫***，請問您是第一次來我們項目嗎？（如果是），這邊請。
您現在看見的是我們星河水岸的整體規劃，您可以看到在沙盤的這個位置是整個項目地塊的方向指示，表示出了整體地塊的南北方向，順時間方向依次是東、南、西、北，我們項目位於安泰大道與解放路交匯處，二橋橋頭，是遠安集住宅、商業於一體的大型綜合體項目。我們整個項目佔地76畝，總建築面積18萬多平米，商業面積接近4萬平米，相當於現在遠安所有商業體量。我們項目建成後，將會成為遠安的地標建築，打造遠安景觀最好的高檔社區，遠安的CBD、遠安的萬達，發展前景廣闊，增值潛力大，是未來城市發展的方向。項目西面緊鄰沮河，桃花島隔河相望，沮河二橋傲然挺立，自然景觀美不勝收。整個項目由高層住宅、商業、地上車位及半地下車位等多種配套等多種形態組成，另外，小區內設樓宇對講系統，紅外周界報警系統，小區多處設有紅外探頭，在安保中心進行管理，智能巡更系統車輛出入管理系統。
整個項目分兩期開發，一期開發4棟18層和1棟32層高層，住宅總建築面積52624平方米，總套數379套，電力在我們項目團購了210套，現在僅有169套可以對外銷售了，我們共有五種户型，最小的89平米，最大的171平米，我們項目的大部份房源都是可以看見沮河美景和桃花島。二期目前規劃待定。於我們項目僅一街之隔的棲鳳園星河廣場是由
我們項目在建設規劃中，充分採用了一些目前本地幾乎沒有見過的新材料新技術，在外牆上，通過採用外牆浮雕塗料工藝及搭配合理的色彩效果，使整體立面顯得更有立體感，莊重而不失現代，高貴而不顯沉重。我們項目的門窗均採用鋁合金門窗，門窗均採用斷熱型白色鋁合金門窗，門窗玻璃採用6度透明玻璃+12㎜空氣+透明玻璃，對建築結構而言，我們採用剪力牆承重結構，其內部柱、樑的厚度與牆體厚度一致，在外觀上達到無樑無柱的效果，從而使業主在裝修時在整體結構上既可靈活處理，又避免了室內出現柱樑影響裝修和擠佔空間的弊病。整個項目在施工中，外牆採用蒸壓加氣混凝土砌體，該加氣塊體積大，重量很輕，還有良好的保温隔熱性能，目前在遠安，僅我們這個項目採用這樣的工藝。
我們星河水岸項目是由遠安三元房地產公司開發建設的，遠安三元房地產開發公司是宜昌三元房地產開發有限責任公司的全資子公司，三元公司成立於2006年，土地儲備330餘畝，開發總量接近80萬平方米，目前正在開發的項目包括宜昌的半島花園、新外灘、宜都清江潤園，是宜昌本土最具實力的開發企業。
流程四：户型説辭
銷售員：“您大概需要一個多大的面積呢？”
A户型：四房兩廳兩衞帶入户花園面積約171平米
户型賣點：
1、4.5米開間的大客廳，並且帶大的觀景陽台，陽台朝南，可以看到沮河美景。
2、餐廚一體，明廚明衞，居家方便；
3、廚房和餐廳都在進門處，和客廳分離，不會影響整個房間內的乾淨整潔；
4、衞生間的位置設計方便合理；
5、主卧室帶大觀景陽台，景觀好，視野好，延伸空間大；
6、超大的入户花園，增加了私密性及採光，而且，在這裏可以做大的放置家人鞋子的櫃子；
7、尊榮四房設計，户型方正實用；
8、17.1平米，的朝南超大觀景陽台，遠眺桃花島，鳥瞰千米水岸；
B户型：三房兩廳兩衞帶入户花園面積約169平米
户型賣點：
1、超大的入户花園設計；
2、餐廚一體，明廚明衞，居家方便；
3、大觀景陽台正對沮河風景帶，與桃花島隔河相望，提升生活品質；
4、4.5米開間的大餐廳，讓您的生活更顯尊貴；
5、全部卧室均是大飄窗設計，讓您的生活空間視野開闊
6、主卧有獨立的衣帽間，讓你的主卧空間更大化的利用；
7、可用衞生間位置設計合理，方便主人生活。
8、奢華三房設計，户型方正實用，更顯主人尊貴；
C户型：三房兩廳兩衞加入户花園面積約138平米
户型賣點：
1、超大的入户花園設計；
2、餐廚一體，明廚明衞，居家方便；
3、大觀景陽台正對沮河風景帶，於桃花島隔河相望，提升生活品質；
4、整個户型動靜分區；
5、主卧的景觀正對沮河風景帶，視野開闊，生活品質提升。
6、約13平米的超大入户花園，可讓鳥兒在家唱歌
D户型：三房兩廳一衞 +入户花園面積約115平米
户型賣點：
1、超大的入户花園設計；
2、客廳的觀景陽台，讓你的視野感更好，客廳的延伸空間感強；
3、餐廚一體，明廚明衞，居家方便；
4、動靜合理分區；
5、整個户型設計緊湊，基本無浪費面積。
E户型：兩房兩廳一衞+入户花園面積約91平米
户型賣點：
1、經濟適用的緊湊户型，無浪費面積，空間利用最大化；
2、動靜分區，設計合理；
3、餐廳、客廳相連，方正，空間大；
4、客廳帶大觀景陽台，朝南，日照充裕，居家舒適；
5、餐廚一體，明廚明衞。
房地產銷售技巧和萬能説辭
內容簡介：如果你想長期從事房地產銷售，做一名金牌置業顧問的話，熟練掌握一套房地產銷售説辭是必須的，有了豐富的房地產銷售技巧，你才能更多的把握住客户。本節課程將給你傳授房地產銷售萬能説辭，讓你的銷售不再無力！
房地產通用銷售説辭
置業顧問心中的房子沒有缺點，無論賣什麼樣的房子都是好房子，強化説辭練習。才有説服力給客户洗腦。
1、為何説投資房產是較好的選擇？
A：房產比人民幣更利於保值、增值。風險小，回報高。
B：從以前的經驗來看，以前幾年購房者為例，投資購房仍是最佳選擇。
2、為何説現在購現房最好？
現房：風險小，投資回報快，如購期房，很多開發商若沒有實力，不會有全部的資金投入，只會投入部分，往往難以保證交期、質量，還會造成爛尾樓，使購房者如手捧刺蝟，難以以舍，購現房完全沒有這種風險。
3、為何説期房好？
價格低，房型選擇多，升值快，隨法制的加強，購買的風險降低，質量可監督。
4、為何高層好？
房屋使用期限長，造價高，鬧中有靜，易於物業管理，檔次高，可做商住兩用房，出租回報率高。
5、為何多層好？
得房率高，房價低，使用費用低，無使用電梯的風險，符合中國居民羣住的生活習慣。房屋升值潛力大，生活多方面都比較方便。
6、為何一次性付款最划算？
若不選擇一次性付款，以後生活負擔過重，每月要交付醫療保險，住房保險，按揭貸款利息等費用支出大，一次性付款可少掉很多麻煩，把精力主要放在最重要的上面，利於取得事業或其它方面的成功，加之房產可保值，又有升值潛力，故一次付款最划算。若先分期付款每月支出費用大，對工作不可能輕易調換，侷限性大。一次性付款的房子可抵押，隨時可抵押70%，若按揭貸款即使提前還款利息，不能免掉，個人資產並不單純以人民幣衡量，房產亦是資產之一，目前房子即可居住又可隨時抵押，靈活性更大。
7、為何市中心房好？
市中心地皮資源有限，升值潛力巨大，配套好，租金高，回報率高，從目前發展的角度而言投資風險少。
8、為何副中心房好？
價格比市中心低得多，但其餘並不比市中心差，並且副中心比市中心安靜，綠化率高，選擇市中心邊緣地帶居住最好。
9、為何城郊結合部最好？
發展空間大，配套設施新、全、齊，發展速度快，可享受市中心的繁華，房屋升值快。
10、為何郊區好？
周邊自然環境好，交通發達，配套設施全，同樣價格可購買更大的房屋。市區郊區化是城市發展趨勢，隨交通改善，郊區交通更方便。
11、為何選擇頂樓下一層好？
價格合適，視野開闊，空氣流通好，採光好，安靜安全，高度好，又避免了樓頂漏雨的可能。
12、選擇頂樓的好處？
採光好，通風好，不擋光，視野開闊，價位低，送閣樓，送平台，生活方便，又不被人踩在腳下，日照時間長，大城市流行通天的房子，升值潛力大。
13、選擇底樓的好處？
生活方便，若有孩子，可以經常户外活動，利於孩子成長，培養健全性格，有老人利於老人活動，參於社交，帶庭院，對停放自己交通工具增加安全保障係數，免去工作的後顧之憂，租出去做辦事處，租金高，升值潛力大，更因人員走動多，相較樓頂而言更加安全。現上海房價1樓最貴，很多房屋下水道走2樓。
14、為何購買高檔住宅划算？
便宜無好貨，好貨不便宜，無論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的，與買車相比，購房的折舊少，升值潛力巨大，配套設施齊備，周圍環境佳，户型設計優，居住方便，房價的組成，地價點的比重最大，越是好的房子，地價越貴，升值的潛力與速度越大。
15為何買經濟適用型房子最划算？
從某種意義上講，買房毫無神祕之處，就像買彩電一樣，只要買的房子，實用，質量好，應具備的功能齊全即可。例如：雙氣、雙線等，其它增加的綠地，木扶手，花崗巖樓梯等浮華設施並不增值。只會使開銷增而真正在創業階段的人並沒有時間去享受，欣賞一些浮華的設施。
16、為何選擇剪力牆的結構的房子？
抗震性好，整體性高，牆體薄，得房率高，造價高，易裝修，使用年限長，保暖性好，柱子少，利於處處自由隔斷空間大，代表以後住房發展趨勢。
17、為何選擇框架結構的房子？
保温性、隔音性比剪力牆結構的房子好，得房率高，開間易活動，易裝修出各種自己喜歡的風格，使用年限長，陽台易裝修出大開間，落地窗的風格。
18為何選擇磚混結構的房子？
保温性好，隔音性好，得房率高，施工速度快，成本低，價格低，易裝修，普通多層的最佳選擇。
19、為何選擇得房率較低反而更好？
房屋高檔，設計合理，配套面積多，配套設施全，得房率低代表配套齊全，隨生活提高，對房子配套要求越來越高。房子越高級，得房率越低。
20、為何得房率高的房子好？
省錢，同樣的錢買到的使用面積多，（買房以建築面積，居住是使用面積），比較划算。
21、選擇朝西的房子好？
價格低，採光好，選擇的範圍大，陽光充足，較符合夜生活習慣的人，例如：所以朝西主體好且乾燥。
22、選擇朝東的房子好？
陽光光照時間早，設計户型合理，新空氣易流通，適合創業階段的人選擇，起得早，不西曬，夏天涼快。
23、選擇朝南房子好？
採光好，日照時間長，房間温度適宜，冬暖夏涼，確保升值，易出手，適合老年人住，陽氣重。省電。
24、選擇3、4樓好？
採光好，安全、安靜，避免了1、2樓的潮濕，高樓的爬樓累，中間樓層好，高低樓優勢兼備。
25、選擇老市裏的好處：
商業繁華，交通便利，生活方便，生活配套設施齊備，周邊設施具備規模，並且此處房子升值潛力已是不爭的現實。老市裏是精華所在，即使舊城改造，會保持其特色，不會被輕易取代，只會發展的更好。
26、能否按時交房？
説實話，我們比您還要着急，這是我們一期開發的工程，接下來還有二期，土地都已經買好了。如果不按時交房，怎麼做二期工程了。包括我們之前開發的項目還從來沒出現過逾期交房現象，只有提前交房的。
27、你們房子價格太高？
不同的品質不同的價格，這個你肯定是知道的，我們項目實行低開高走，目前的價格基本上是沒有什麼利潤的了。這個地段出入方便，鬧中取靜，地價成本肯定要高一點。
28、為何要選市區單棟住宅？
一般而言，越是繁華地段，交通發達的地段越不會有大片的小區，故若選擇市區單棟住宅，其周邊的配套設施，生活條件，交通便利程度均是最優選擇。一般好的配套彌補小區面積小的不足。
29、為何要選擇較大型的小區？
大型小區的開發商一般實力雄厚，信譽度高，值得依賴，並且大型小區的物業管理較好，周邊自然環境、人文環境都非常好，配套設施齊備，生活安全，舒適，户型設計合理，物管會不斷有新東西推出，故選大型小區較好。
30、為什麼購房比租房划算？
國家把房地產做為經濟增長點，支付部分房款後，其餘房款可以採取類似每月付房租的方式交付，即與租房最大的區別在於期滿後租房者仍沒有房屋居住。而購房者得到了一套全產權房屋。隨住房的增值，投入的錢也會升值。更何況租房者不會在裝修上投入金錢，只會購買生活必需品，居無定所的苦惱亦會對事業有不良影響，故購房遠比租房划算。
31、有些客户要回去商量、比較？
先生/小姐，説實話您可以去比較比較，但我可以自信的説一句，只要您是真正的想購房，最終還是會到我們這裏來，在我們這買房的好多客户都是這樣比較來比較去，最終還是覺得我們這兒好。
商量肯定是要商量的，買房子不是小事情，所以商量事應該的，只是有的時候等您商量好了，回頭再來時，你當時喜歡的房子已經沒有了（因為你喜歡的這套房子，我同事的一個客户也看中了這套房子，就看你們誰先…），因為我們也是口頭上為您保留2天，但又客户要付款購買，我沒不可能不賣啊，所以您可以先下定金，我們書面為您保留該房。
主持人演講稿
內蒙古伊利實業集團股份有限公司是目前中國規模最大、產品線最全的乳業領軍者，也是唯一一家同時符合奧運及世博標準、先後為奧運會及世博會提供乳製品的中國企業。伊利集團由液態奶、冷飲、奶粉、酸奶和原奶五大事業部組成，全國所屬分公司及子公司130多個，旗下擁有雪糕、冰淇淋、奶粉、奶茶粉、無菌奶、酸奶、奶酪等1000多個產品品種。
內蒙古伊利實業集團股份有限公司是全國乳品行業龍頭企業之一，是國家520家重點工業企業和國家八部委首批確定的全國151家農業產業化龍頭企業之一，2005年，我們成功牽手奧運，成為唯一一家符合奧運標準、為奧運會提供乳製品的企業。2009年5月25日，伊利成為唯一一家符合世博標準，為世博會提供乳製品的企業。是2008年北京奧運會、2010年上海世博會和2012年倫敦奧運會唯一指定乳製品贊助商，也是中國有史以來唯一一家同時服務奧運會和世博會兩大國際頂級盛事的乳品企業
2010年，在國內乳品行業市場佔有率最高，品牌知名度、美譽度、忠誠度最高；推進國際化經營戰略，成為中國最有競爭力的企業之一。公司發展目標是在2015年，進入世界乳業10強，成為全球最具競爭力的大型乳業集團之一。
內蒙古作為我國最大的天然牧場所在地，是國際公認的北緯45度最佳奶源帶，更以“中國牛奶之鄉“美譽聞名遐邇。伊利集團—— 一個在此誕生，並在中國大地上紮根的中國式”乳業王國”，多年前便開始戰略性佈局，經過逐步發展，一同時在我國三大黃金奶源帶——內蒙古錫林郭勒大草原，呼倫貝爾大草原以及天山大草原均建有奶源基地。凝結天地精華，成就自然好牛奶。
主持人互動提問：
1、伊利集團有哪五大事業部組成？答案：液態奶、冷飲、奶粉、酸奶和原奶五大事業部。
2、哪年北京奧運會唯一指定乳製品贊助商？答案：2008年北京奧運會。
3、那年上海世博會唯一指定乳製品贊助商？答案：2010年上海世博會。
4、國際公認的最佳奶源帶是北緯多少度？答案：北緯45度。
5、我國的三大黃金奶源帶是哪三個？答案：內蒙古錫林郭勒大草原，呼倫貝爾大草原以及天山大草原。
回答正確，分別給予小禮品一份。 伊利的願景：
>>成為世界一流的健康食品集團
不斷進取，堅持以世界領先的標準要求自己
以全球化視野、國際化胸懷、竭誠滿足不同區域消費者的健康需求 成就消費者的健康生活，就是成就我們的事業 伊利的使命：
>>不斷創新，追求人類健康生活 時時求創新，處處可創新，人人能創新
每一次創新，都是為了人們的健康；每一次努力，都是為了人們的幸福 伊利的核心價值：
>>品質、效率、責任、合作
品質——塑造好人品，做好每件事，成就好產品
效率——保證正確的方向，保證最快的速度，保證最佳的效果 責任——專業職業敬業，才能成就事業；盡心盡力盡責，才能盡享成功
合作——尊重中相互理解，信任中相互支持，溝通中達成共識，互惠中實現共贏，互助中成就彼此 在伊利的帶領下，中國乳業進入了自主研發新時代。伊利攜手國內外多方權威營養機構，通過對中**乳的潛心研究，建立了全球第一個針對中國人的母乳數據庫，其研究成果直接促成了金領冠嬰幼兒配方奶粉的問世。此後，伊利繼續與國內外多方權威機構及專家開展廣泛和深度的合作，於2009年底創立了“母嬰
營養研究中心”並同期發佈了首部《中**乳研究白皮書》，從此引領中國乳品行業在針對中國人羣特別是中**嬰的營養研究工作上進入了系統化、規範化的發展時代。
主持人互動提問：
1、伊利的願景是什麼？答案：成為世界一流的健康食品集團。
2、伊利的使命是什麼？答案：不斷創新，追求人類健康生活。
3、伊利的核心價值是什麼？答案：品質、效率、責任、合作。
4、誰建立了全球第一個針對中國人的母乳數據庫？答案：伊利。
5、哪個公司於2009年底創立了“母嬰營養研究中心”？答案：伊利。
現場回答正確，分別給予小禮品一份。
伊利金裝奶粉：專業關愛 啟智未來
從胎兒到兩歲期間是寶寶生長髮育的關鍵期又是建立良好智力發育的黃金時期，因此，這個 時期被稱作寶寶的益智天賦期。在寶寶益智天賦期，相當於成人75%的腦重量在這一時期 發育完成。因此，良好的營養和培養對於充分發揮寶寶智力潛能十分關鍵。
今天，伊利金裝奶粉結合寶寶智力發育的天賦期，在配方研發、奶源建設、育嬰指導等方 面全面升級，以專業關愛呵護寶寶聰明成長。 創新研發打造大腦專屬營養
多年來，伊利金裝奶粉依託伊利母嬰營養研究中心為核心研發，始終專注於中國寶寶腦部 營養的科學挖掘，創新研發益智配方，提供更適合中國寶寶的專業益智營養。
以伊利母嬰營養研究中心為依託，2005 年，伊利奶粉首次將益智營養元素DHA、ARA 添 加至伊利金裝配方奶粉中。2009 年，推出“A+B”益智系統配方，首家創造益智營養與有效 吸收的完美結合。
2011 年3 月，伊利金裝依託伊利母嬰營養研究中心科學母乳化最新研究成果，完成產品升 級。在配方上，伊利母嬰營養研究中心創新升級“A+B”益智配方系統，優化配比DHA、ARA 和膽鹼。這一創新升級配方使伊利金裝更為接近中**乳成分，更加適合中國寶寶的智力發 育需求。除了配方升級之外，伊利金裝在2011 年展開以消費者為核心的服務升級，其中， 面向基層的“伊利媽媽學院”，向普通的媽媽們傳授國際領先的育嬰理念，並向她們提供高品 質的產品，讓她們的寶寶聰明健康地成長。 優質奶源盡享卓越天然品質
除了專業的益智營養配方，伊利金裝配方奶粉的奶源更是來自伊利所掌控的呼倫貝爾、錫 林郭勒、新疆天山這三大自然資源得天獨厚的黃金奶源基地。
據瞭解，伊利三大黃金奶源基地中，錫林郭勒被譽為13 世紀的皇家牧場；呼倫貝爾，牧 草的營養堪比雞蛋；新疆天山日照時間長達16 小時。其中，錫林郭勒草原除了液態奶外， 還建有3 萬噸嬰幼兒奶粉生產基地，伊利金裝奶粉的主要奶源皆來自於此。可以講，凝結天
地精華的伊利三大黃金奶源帶出產的好奶源，成就了伊利金裝奶粉營養、香醇的卓越品質， 為寶寶的大腦成長提供了更多優質天然的營養。 益智培養關愛寶寶聰明成長
孩子的天賦對其智力的發展至關重要，伊利金裝奶粉專家指出，寶寶的益智天賦期是大腦 發育的關鍵時期，特別是在嬰幼兒期。大腦不僅發育快，而且具有很強的可塑性，同時也是 智力發展的關鍵期。良好的行為干預對開發寶寶智力具有十分重要的意義。
多年來，伊利金裝秉承“專業營養+科學培養”的育兒理念，在專業打造適合中國寶寶專屬 營養的同時，更加了解媽媽們的育兒需求，從科學培養的角度，帶給中國寶寶全新益智新體 驗。2010 年，伊利金裝奶粉與央視少兒頻道深度合作，開展“花園寶寶啟智樂園”大型系列主 題活動，得到廣大家長與寶寶們的踴躍參與。通過“花園寶寶”經典的卡通形象，在寓教於樂中 架起孩子與世界溝通的橋樑，讓寶寶自然接受益智啟蒙教育，提升在情智、邏輯和想象力等 方面的能力。此次，伊利金裝推出的“益智天賦期”計劃，就是其科學培養理念的重要組成， 該計劃將在普及科學益智培養知識的同時，幫助父母制定科學餵養及早教計劃，以專業的益 智培養，為寶寶建立起良好的智力發育。
今天，伊利金裝奶粉通過研發、配方、奶源、科學益智培養等方面的升級，全面支持中國 4000 萬寶寶的智力發展，這不僅是伊利金裝一直以來秉承的品牌訴求，更展現出伊利金裝作為國內奶粉行業領先品牌對中國寶寶全方位的關愛與呵護！
通過母乳研究，我們發現，建立寶寶自身保護力的關鍵在於母乳中的蛋白，而母乳中的關鍵蛋白是α－乳清蛋白和β－酪蛋白。 母嬰營養研究中心的重要意義！
• 中國每年出生人口1600萬！ 中國人的體質與西方人的體質是不一樣的，但遺憾的是，目前中國嬰兒粉的標準還是延用西方的標準，而西方的標準是以西方人體質勘定的。由於中西方飲食文化有巨大差異，所以，搬過來的標準對中國人的營養需求並不完全適用。因此，從2004年開始，伊利本着“提供真正適合中國寶寶體制的專業營養，讓每個中國寶寶健康成長”的理念，伊利聯合國內外權威機構，致力於中**乳研究，並於2008年首次公佈首箇中**乳數據庫，為研發更適合中國嬰兒營養價值和生長特點的奶粉配方提供了科學依據。為了對中**乳數據庫進行系統化、專業化、規範化研究，12月18日在呼和浩特伊利全球奶粉樣板加工廠掛牌成立了“伊利母嬰營養研究中心”。這個項目獲得了國家的認可和支持。伊利奶粉將通過這個專業平台匯聚中**嬰營養研究領域的權威專家，集合國際科技資源，源源不斷的提升伊利嬰兒粉的專業水平，並不斷向社會公佈研究成果。這些是國際品牌沒有做到的，也是國內企業所不具備的，為研發最適合中國寶寶體質的營養膳食提供了強大支持。這標誌着中**嬰營養研究進入專業科技主導新階段，標誌着中**嬰數據第一次系統性進入全球高端配方奶粉研發序列。
金領冠珍護是科學母乳化配方下的產品：
德國技術與中國配方相結合，研發出適合中國寶寶體質的金領冠珍護，最大程度還原母乳天然營養，特含親和人體OPO結構脂，幫助寶寶告別上火，給寶寶更多保護！
金領冠珍護核心：“不上火，更多保護”，五大特點：
1、特含貼合人體的OPO結構脂；
2、經過3省市3年大量臨牀試驗驗證；
3、大便軟化率增加20%；
4、免疫應答增加30%；
5、與母乳貼合度達98%；
伊利奶粉採用的是一種常温雙除菌的殺菌技術。現在市場上大部分的奶粉都用高温殺毒處菌技術，温度都在是100度以上，這樣的處菌技術在殺死病菌的同事也殺死了奶粉裏面的蛋白質等營養物質。我們伊利採用的常温是分兩次殺菌，温度是在40-70度。在殺滅細菌的同時不影響其他營養成分的流失。
伊利奶粉採用國際先進的程序化CIP自動清洗和全密閉生產工藝保證整個生產系統清潔衞生，產品在整個加工過程當中不受污染，使產品更加新鮮。
主持人互動提問：
1、伊利金領冠珍護奶粉是哪國技術與哪國配方相結合？答案：德國技術與中國配方相結合。
2、伊利金領冠珍護奶粉，特含貼合人體的什麼成分，使寶寶“不上火”？答案：OPO結構脂。
3、伊利金領冠珍護奶粉中的，OPO結構脂的有什麼功能？答案：幫助寶寶告別上火，給寶寶更多保護！
4、伊利金領冠珍護奶粉，與母乳的貼合度達到百分之多少？答案：與母乳貼合度達98%。
現場回答正確，分別給予小禮品一份。
金領冠一、二、三段產品介紹： 金領冠一段：
金領冠獨有的α+β黃金蛋白，比例與母乳相同（α－乳清蛋白與β－酪蛋白的比例為6:4）。全新升級金領冠，α+β黃金蛋白佔總蛋白比例提升15%，給寶寶加倍保護力，如同媽媽的親身呵護！ 金領冠二段：
6-12個月的寶寶母傳抗體基本耗盡，寶寶自身帶來的保護逐漸減弱。此時關鍵是建立寶寶自己的保護系統。 金領冠較大嬰兒配方奶粉含有α+β黃金蛋白：α-乳清蛋白和β-酪蛋白。金領冠升級配方中α+β黃金蛋白的含量佔總蛋白的比例提升，給寶寶的健康成長和發育帶來更多呵護。
另外添加2倍BID®複合益生菌，更有GOS/FOS益生元組合，能增加有益菌數量，呵護寶寶健康。 金領冠三段：
絕大多數抵抗力因子都在3歲前發育完成了，但抗體仍未達到成人水平。此時期的寶寶在早教班和入園期間容易受到困擾，所以加強寶寶自己的保護力，才能讓寶寶享受精彩的成長。
金領冠三段奶粉含有α+β黃金蛋白，BID複合益生菌和益生元組合，令寶寶健康成長，有充足體力。金領冠還富含DHA/ARA，令寶寶無憂成長、探索未來
金領冠長期倡導的無憂探索理念與Discovery探索頻道一貫堅持的記錄和發現人文科學與嶄新科技的觀點不謀而合，兩品牌跨界合作能夠幫助中國父母瞭解寶寶需求，為中國父母及嬰幼兒帶來高質量的配方營養和養育觀念， 通過此次活動，打造金領冠“中國最專業、最接近母乳的嬰兒奶粉品牌”的品牌特徵。
概括：主持人根據活動時間及現場情況，進行現場穿插互動節目。
和天下名品傢俱博覽中心項目説辭
定州市是河北省中部區域的中心城市、省直管市，中山古都，河北名城，歷史悠久，是河北省三大主要歷史文化之一“中山文化”的主要發祥傳承地。位於河北省中部偏西，中國北方地區重要的交通樞紐城市，汽車製造與能源化工產業基地，現代農業產業基地。定州市位於中國經濟發達的京津冀經濟區，是京津冀經濟區重要節點城市，河北省十二五規劃重點培育的現代化中等城市。
定州位於省會石家莊和保定之間，京廣鐵路、107國道、京港澳高速南北貫穿，朔黃鐵路貫穿東西，為河北省著名的歷史文化名城，交通樞紐、新興工業城市、區域中心城市。河北省最具有發展潛力的省轄市之一，發達的交通網絡加快了定州的發展，旺盛的人才，資金，商貿行業來到定州，定州已經進入城市化發展的快速軌道。
隨着城市面積的擴張，經濟建設的加速，政府把城市發展戰略中心指向了城北，而我們和天下項目正好位於興定西路（北環路），原107國道的交匯處，南側興定路，西側原107國道，北側為定州以後的第一大道，60米寬的迎賓大道。並且地處火車站商圈地段，更是城市發展的戰略中心，地理位置得天獨厚，不可複製的絕版地段，是您房地產投資的最佳選擇。
周邊的配套有火車站，汽車站，周邊的各個小區，繁華的商業街距離本項目只有5分鐘的車程，新修的北環路可以非常快捷方便的到達本項目，目前定州在售樓盤90多個，年銷售套數6000餘套，已交房小區達20多個，包括目前尚未開發的居住用地，成千上萬的住宅規模，需求大量的建材家居產品，為我們項目以後的經營提供了大量的客户羣體。項目在定位之處就瞭解了定州的傢俱建材市場，並參照各個大城市家居建材市場的演變歷史；根據分析判斷之後，將家居建材行業的商場模式引進到定州，該模式將一舉打破目前的經營狀態，一站式商場模式的家居建材市場，為客户們提供了一個完美的家居建材購買中心，給投資者提供了一個絕好的投資項目，更為家居建材老闆們提供了一個穩定賺錢的平台，大量的建材家居品牌經銷商入駐本項目，專業的家居建材市場，擁有非常專業的管理團隊，統一招商，統一推廣，統一規劃，統一經營，完美的售後服務，商户把門店裝成樣板間，價格明碼明折，減少客户購買商品時比較價格的時間，也為商户節省了大量的時間、精力。這樣商場的人流量會日益增長，沒實力的商户還會被末尾淘汰，更加保證了商場今後的旺場經營，市場火了，投資者也就賺到了錢，日子久了，整個商場火爆的經營氛圍會吸引更多的投資者購買我們的商鋪。
項目初期會向廣大定州客户提供一個完美的投資計劃，您只要投資十幾二十萬就可以擁有和天下家居建材名品博覽中心的獨立產權的商鋪一間，前幾年由開發商向投資者一次性返還可觀的投資回報，為您的投資保駕護航，今後您可以自營、投資、或者轉售，不但可以獲得租金收益，而且可以獲得資產的增值收益，如果您本身就是建材家居老闆，那麼租金水平永遠是今天的水平，不會由於貨幣貶值，物價上揚，租金調高等原因導致租金抵減您的收益了，這麼好的投資項目，您或者您的親戚朋友都要詳細瞭解一下，把握財富增長的大好機會！
銷售百問
常州一建工程有限公司，是國家一級建築施工企業。
11、項目顧問公司是哪家？實力如何？
營銷策劃是深圳市慧通行房地產顧問有限公司，公司多年全程服務於城市綜合體、Shopping
Mall、百貨商場、商業街、專業市場等各種業態，商業面積達數千萬平米„„是具有專業實力
和誠信意識，並擁有核心價值體系和獨特營銷思想觀的專業策劃、營銷、經營管理顧問全程服
務公司。項目經濟技術指標
12、總佔地面積多少？總建築面積多少？
佔地面積：16萬平方米；總建築面積：38萬平方米，住宅32萬平方米，商鋪約1.3萬平方米。
13、用地性質？土地使用年限及批地時間？
項目用地性質：住宅。年限：住宅70年；商業40年
14、項目容積率？
1.9
415、商鋪的使用率？
98%(開間5米，進深12米，有個別特殊。一樓統一層高6.1米。）
16、開工時間？封頂時間？
開工時間2008年7月26日，封頂時間2009年11月
17、停車泊位有多少？
我們項目商鋪離馬路的距離在12米左右，有充足寬敞的沿街位置，設置便利的停車泊位，滿足
消費客户用餐的停車需求。
第三部分建築規劃設計內容
18、交房標準是什麼？
外牆：石材、面磚或塗料；
內牆：衞生間為水泥砂漿牆面，其他為7:3白水泥批嵌。
頂棚：7:3白水泥批嵌
地面：水泥地坪
門窗：進户門：成品裝飾門；內門不安裝；窗：鋁合金窗。
衞生間：預留上、下水接口。
19、樓宇的建築結構是怎樣的？
框架
20、整體建築風格是怎樣？
歐式
21、相連鋪位是否可打通，哪些建築結構允許改動？哪些不行？
相連鋪位可以打通，非承重牆（除外牆）可以拆除。影響結構安全等問題的不可以改動。
22、商鋪樓層高度？
一樓層高6.1米，二樓層高2.9米
萬都陶瓷城，23.承重重量？
3.5KN/M
224、外牆裝修標準？
石材、面磚和塗料
25、排污排煙如何處理？
排污：城市污水管網；排煙：專用排煙孔。
第四部分項目定位
26、項目的市場定位是什麼？
10萬人的超級生活城 首席餐飲娛樂街
27、項目的特色在哪裏？
一、超大社區中央食街
500萬平方米超大飛龍生活圈內中央美食風情街，區域內將聚集10萬高消費人羣。
二、成行成市
600米長美食風情街，包羅各類餐飲美食餐廳，形成經營規模優勢，吸引更大範圍的消費者。
三、獨立式商鋪
完全獨立的商業街，滿足餐飲商家的全方面要求，成為飛龍生活圈大型居住組團的核心商業街。
四、兩層變三層
鋪位方正實用，首層6.1米高，兩層變三層，為餐飲商家贏得更高的使用價值。
五、沿街便利停車位
充足寬敞的沿街位置，設置便利的停車位，滿足消費客户用餐的停車需求。
六、稀缺美食街
在飛龍生活圈南側千米中央商業街中，飛龍美食風情街作為首席美食商業街，具有唯一的獨佔
性。
七、便捷的道路網絡
飛龍美食風情街通過長江路與飛龍路，10分鐘可以便捷通往市區各個商圈及行政區域，能很好
覆蓋目標消費羣體。
八、金橋地產實力打造
開發商金橋房地產開發股份有限公司在常州、無錫等城市成功開發了多個大型綜合項目，深諳
商業項目的開發與運營管理，例如常州太陽城購物中心、無錫金太湖國際城等大型商業地產項
目，取得了良好的商業效應。
28、項目客户定位？
1、消費者：飛龍生活圈10萬人居住人口為依託，輻射整個新北區甚至是整個常州市。
2、商户：各大美食商家，提供一個賺錢的平台。
第六部分經營管理問題
29、項目可否做其他經營？
按規劃，我們項目是做飛龍美食風情街，所有的物業條件都是為餐飲業所打造。首層6.1米高，兩層變三層，為餐飲商家贏得更高的使用價值。商鋪與住宅的間距16米左右，商鋪離馬路的距
離在12米左右，既不影響小區居民，顧客又能停車方便。目前也有很多有意向的餐飲商家來售
樓處諮詢，並且去考察我們項目。但是我們考慮到整個飛龍生活圈尚未成熟時，前期也可以做
些配套商業。一旦飛龍生活圈成熟，隨着餐飲商家不斷的進駐，到時候我們的飛龍美食風情街的人氣肯定很旺，這麼大的一個生活圈，就我們一條美食風情街，前景一片輝煌。我們可以參
照星湖路美食街這個案例。
30、項目前景怎麼樣？
把一條街做旺的話，最好的選擇就是做餐飲街，民以食為天，以10萬人的生活圈為支撐，何愁
做不旺。其次，整個飛龍生活圈，雲集各大樓盤，都來搶佔市場，市場這塊蛋糕就這麼大，如
何做到在競爭中處於優勢，那就要市場差異化，萬和城50萬平米的商業項目，包括購物中心，商務酒店，娛樂等，銀河灣也配套大型超市，購物廣場等，這樣看來，10萬人的市場做普通商
業幾乎處於飽和狀態。所以我們做餐飲，跟他們業態區分，飛龍美食風情街做為飛龍生活圈首
席餐飲街，業態鮮明，消費潛力巨大，市場龐大。在這裏投資或經營商鋪，想不賺錢都難，我們現在就是要做市場的領導者，做商鋪的原始股，這種機會真是千載難逢。第三，等飛龍美食
風情街聚集了人氣，這麼好的市場，這麼大一個餐飲商圈氛圍，租金肯定翻幾翻。
31、裝修時間是什麼時候？裝修有何限制條件？
交付後即具備裝修條件，所有裝修方案應經物業管理公司和相關部門審核通過。
32、物業管理費用為多少？是由誰承擔？
按國家規定商業物業的管理費為 0.8元/平方米/月，由物業實際使用者承擔。
33、商鋪水、電等的收費標準是多少？如何收取？
商户用水、用電同時計表進户。按商業類用水用電標準計費。由相關職能部門直接收取或由經
營管理公司代收代繳。
34、水電煤氣是否開通？越輕鬆躍成功
水電已開通，煤氣預留管道。
35、商業經營範圍有何限制？可否更改？
無限制，經營業態有物業使用者決定，但是飛龍美食風情街設計規劃業態為餐飲業。統一做餐
飲成行成市快，很容易形成規模。
七部分價格與合同問題
36、商鋪起價？最高價？均價？
37、付款方式有幾種？折扣分別為多少？
按揭和一次性付款兩種。
38、貸款銀行名稱？貸款額度？貸款年限？貸款利率？
貸款銀行未定，貸款額度50%，最高十年，6.534‟
39、匯款或支票支付時，發展商的開户行是什麼？帳號多少？
金橋房地產開發股份有限公司
開户銀行：中國銀行鐘樓營業部
銀行賬號：***02809400
1開户銀行：工商銀行營業部
銀行賬號：***026
2開户銀行：建行新北區支行
銀行賬號：510-***34468
開户銀行：交通銀行城中支行
問一下我媽，我銀行卡的開户銀行是哪個支行，然後QQ告訴我銀行賬號：***04636
440、按揭需要哪些證件？費用有哪些？
按揭所需證件：1.銀行卡，2.借款申請人及其配偶身份證3.借款申請人及其配偶的户口本4.。借款申請人及其配偶的收入證明（還款比控制在家庭月收入的50﹪以下，私營業主需提供營業
執照及近3月的納税憑證，有限公司股東還需公司章程）5.借款申請人及其配偶的結婚證明(單
身的需提供有政府相關部門單身證明，離異的提供離婚證或離異協議。未婚的（已到法定登記
年齡）提供由民政部門提供的未婚證明)6.購房合同正本以及首付憑證複印件包括銀行交款證明
或開發商出售的收據）。按揭費用：根據辦理按揭的銀行收費標準收費。
41、購鋪應交納的税費？額度為多少？
契税3%；
維修基金35元/㎡；
印花税0.05%；
產權交易費：5元/㎡；
產權登記費：550元/户，多加一個名字多加10元；
土地登記費：105元/户
他項權證費（商業貸款）：550元/户。
42、委託他人簽定合同需要哪些證件？
提供購房者個人合法有效的身份證明、經公證處公證的委託書、代簽合同者身份證原件、購房
者委託書、首期款收據、（按揭方式購買者需提供收入證明）。
43、我可不可以分期付款，籤合同時先交一半，到交樓時再付另一半？
不可以，籤合同的前提是必須付清首期款或總房款。
第八部分銷售篇
44、商業與住宅貸款利率有何區別？
商業貸款的利率是在基準利率的基礎上上浮10％，比住宅的利率稍高
45、個人購鋪要提供什麼證件？
身份證、户口本、結婚證原件
46、單位購買要提供什麼證件？
企業營業執照
47、個人購買與單位購買貸款利率是否一樣？
不一樣，個人商業貸款利率比單位購買低（個人商業貸款是在國家基準利率上上浮10%，單位
是上浮15%；提供的資料也不一樣，單位貸款需要通過銀行的受信評估）
48、個人購買多間商鋪貸款有何限制？
沒有限制，要求能開出收入證明，並無信貸不良記錄。
49、貸款對年齡有何限制？
下限：18週歲以上；
上限：男65週歲，女60週歲。
50、未滿16週歲如何辦理合同手續？
若購房人未滿16週歲的未成年人，籤合同時無論是否與大人聯名，都必須要提供法定監護人公
證書；辦理法定監護人公證書需提供的資料原件：父母雙方及孩子的身份證、户口本、父母結
婚證、孩子的出生證；辦理方法請諮詢市公證處。
銷售説辭（精簡版）
口徑用途：外展場上門客户
您好！歡迎光臨水漪潤園項目，請問您是第一次來我們的項目嗎？我是置業顧問張軍銘，您叫我小張就可以了。下面由我將項目的整體情況向您做一個全面的介紹。請問怎麼稱呼您？（在得到回覆後，繼續下面介紹）
X先生（X女士），您好！我首先給您簡單介紹一下項目情況。片區: 我們項目位於天水市的麥積區，麥積區地處天水市的東南部，屬於天水的核心城區，是名副其實的城市豪宅片區。作為天水市的城市名片，麥積區絕對是天水人心目中的驕傲。中外聞名的麥積山是天水市內最大的名勝風景休閒區，麥積區便是“東方藝術雕塑館”麥積山石窟所在地。國家級風景名勝區——麥積山景區，就鑲嵌在東南部的林海羣峯之中。景區內，馳名中外的麥積山石窟，秦州“第一洞天福地”仙人崖，享有“小黃山”美譽的石門，曲溪，小隴山植物園以及淨土寺、蛟龍寺等，麥積還有街亭温泉、甘泉、馬跑泉以及新開發的中灘温泉等。境內還有詩聖杜甫流寓秦州時的東柯草堂、國畫大師齊白石題匾的雙玉蘭堂、牧馬灘秦漢古墓葬等許多古遺址、古建築、古墓葬，麥積區還有麥積石窟、卦台山、仙人崖、石門山、淨土寺、曲溪龍園、香積山等景點。麥積區還有深厚的歷史文化積澱，麥積卦台山舉行民間祭祀伏羲大典、美學視界裏的麥積山藝術、先秦文化三國文化、伏羲文化“上九”朝觀會、“浴佛節”、秦州生肖文化、秦 州秧歌、秦州小曲。
生活在麥積區，沒有工業污染，也沒有城市噪音，有的只是自然人文景觀，歷代的文化沉澱。無論從歷史文脈、居住環境，還是從政府規劃以及未來發展的因素，都有足夠的理由認為，麥積區是天水市最頂級和最適於人居住的高端尊貴居住區。位置: 我們的水漪潤園項目就處於麥積區的最核心位置----渭河河畔，就位於成紀大道東路的天水經濟開發區下麴生活服務區，整個項目依山傍水，沿渭河河畔而建，獨攬渭河美麗的河景；背靠北山，有山有水，山水交融，出門即景，情景交融，在自然風景資源方面可以比肩天水任何一個城市的頂尖豪宅。從小區出門就是渭河河畔，步行僅僅幾分鐘的距離，在閒暇之餘，一起和家人在公園裏散步，不僅能享受生活的樂趣，減輕工作的壓力，還能增進家人的感情，真是一件不可多的的美事啊。相信你作為一個成功人士慧眼識珠，也一定能夠看出其巨大的發展潛力。
品牌：
咱們水漪潤園項目的開發企業是由甘肅二十一冶房地產開發公司所開發的。而咱們的施工單位更是由國有一級大型施工企業——甘肅二十一冶建設有限公司施工總承包的，作為國家大型綜合性施工總承包一級企業，甘肅二十一冶建設有限公司歷經五十多年的發展，在冶金、建築、建築安裝領域擁有雄厚的實力。公司從上世紀六十年代建設白銀有色金屬公司開始，陸續承建了首鋼、酒鋼、撫鋁、蘭鋁等 三百多個國家重點項目。創建了一大批國家級、省部級優質工程和文明工地，獲評多項國家級、省部級施工方法。無論是從信譽還是從規模，在我們甘肅地區都是非常出名的企業。因為是本地知名企業，所以無論是從建築質量還是從購房風險上都能使你的權益得到保障。規劃: 負責咱們水漪潤園項目的建築規劃設計的是中國建築西北設計研究院，這是一家國有大型的甲級建築設計公司，是一家專業從事軌道交通建築、城市綜合體、高檔公寓住宅等領域創新設計以及與國際事務所合作設計的大型企業。整個小區的建築設計，無論是從建築外裏面，還是從內部結構，都是採用了目前國內最科學，最實用的建築設計理念，使整個房屋的居住舒適度得到最大程度的體現。水漪潤園以人性化的開發理念，樹立天水人居新標杆，立志打造更適合居住、更具投資價值潛力的標杆小區。
為了打造優美的自然生態環境，咱們水漪潤園小區建築採用了現代園林景觀設計，在規劃中以環境生態為先導，充分利用了樓與樓之間的空間佈局，形成錯落有致、極具韻律的自然人文景觀，使優美的園林與建築風格和諧搭配，時尚大氣，優美舒適。項目採用大組團式規劃，小鄰里式空間組合方式，小區中的東、西、南面均有水系景觀組團。小區內設有主題景觀小品、景觀小品與景觀小品之間以主題景觀相連，並配以活水系，點綴其中，大大加強了小區的城市花園式社區環境特色；同時每一棟樓的前後兩面都規劃有獨特宅前景觀設計及組團水系，且都有景觀節點，使每一棟樓的景觀既能成為一個相對獨 立的景觀單元，又能使中心景觀與宅前宅後的景觀相結合融為一體；自然與景觀相互交融，生活情趣在建築與林間延伸。午後的戀日花園，綠樹環繞，陽光灑在大草坪上，人在自然中盡情舒展。
在景觀植物的選擇上首先選擇易生長，易成活的喬木植物作為植被主體組團，高大的喬木與繁花似錦的灌木相搭配，在高低層次色彩上形成一道美麗的風景線，提高小區的品質與業主的生活質量。與此同時還有大型休閒廣場、花壇、台階、雕塑、植被、噴泉、流水、廊亭等豐富的園林元素點綴園中。同時為了提高小區的人文環境，在小區的內部的小區還修建了休閒景觀走廊，豐富了社區周邊的休閒和觀景空間；同時與水景、樓景和園景層層結合，樓距寬敞，極致舒適。在規劃設計方面，咱們水漪潤園小區更是採用了人車分流人性化設計理念，小區內部不允許停車，車輛進入小區後，直接進入地下停車場、然後通過電梯直接到達業主所在的樓層，方便客户出行，人車分流最大的好處就是:一方面最大限度的減少了噪音的污染，另一方使是你的家人的安全得到了保障，真正實現人流與車流完全分隔開，互不干擾地各行其道。
水漪潤園項目總佔地約80畝，總建築面積17萬6千多㎡。其中一期（也就是1-7#地塊）的建築面積69252㎡；總户數407户，共分1-7號樓，一號樓是15層的商住混合樓，1-2樓為商業住宅，以上13層為住宅樓；二號樓是6層的商住混合樓，1-2層為商業住宅，以上4層為住宅樓；三號樓是6層住宅樓；四號樓是16層的商住混合樓，1-2樓是商業住宅，以上14層是住宅樓（；五號樓是14層的 住宅樓；六號樓是8層的住宅樓（；七號樓是26層的商住混合樓，1-2層為商業住宅，以上24層為住宅樓（。從低至高的排列配合渭河的地理環境，使建築與河景融為一體、相得益彰。配套：
為了方便小區業主的購物，咱們水漪潤園項目還規劃有1.69萬㎡商業街區，超市、診所、餐飲、娛樂一應俱全讓生活更周到便利。形成一個功能完整的居住社區空間，最大限度的滿足你高尚品味的生活。
水漪潤園的交通環境是十分方便的，距天水火車站僅3公里，開車7分鐘即可到達；咱們水漪潤園到天水機場也僅僅7.7公里左右，開車也就14分鐘。小區門口就是公交車站牌，包括31路公交車，方便小區業主的出行。
咱們水漪潤園的商業娛樂配套是最完善，均屬於頂級配置。隨着商業地鋪的招商工作的深入，配套設施的完善，城市環境的建設及交通的便利，為您今後的購物休閒、文娛活動及商務談判提供了最有力的保障。由此可見，咱們小區的升值潛力無疑是巨大的。
在教育方面，水漪潤園緊鄰着天水市麥積區的天成學校（包括國小、國中），下曲國小，還有藍天藝術幼兒園等皆在此區域雲集，它們將為您的孩子提供全面且優質的教育保障。
住在水漪潤園，就醫也是非常方便的，距離我們水漪潤園最近的就有麥積區婦幼保健所、天水同仁醫院、天水協和醫院和多個專業診所，方便咱們小區業主的就醫。與此同時小區在物業管理上充分與城市生活接軌，引進現代城市社區管理理念，聘請著名的XX物業顧問管理公司管理，讓居住在社區裏的居民享受到統一的物業管理和服務，有統一的保安巡邏、統一的衞生清潔、統一的車輛管理、統一的綠化養護和完善的家政服務等，小區設置安防系統，包括周邊防逾越系統，無死角監控系統，單元可視門禁系統，消防報警系統及消火栓，閉路監控系統，在保障安全的同時使居住不受外部嘈雜環境影響，得以安居樂業。是一個完全獨立的封閉式小區。貼心的物管服務完美細節提升你的居住品質。一句話總結：
縱觀麥積區，保值和增值前景利好的樓盤，無外乎地段優越，交通便捷和過硬的物業品質。而我們水漪潤園項目獨攬眾利於一身，人無我有，人有我優，品質卓越，每一套水漪潤園的户型都為您量身定做，精心打造。從項目所處的核心區位價值，頂級的外部資源及內部配套，一流的開發設計團隊來看，憑藉得天獨厚的天時地利成為麥積區樓市不可多得的投資熱土，為慧眼獨具的您提供良好的投資空間！希望我的介紹能夠幫助您對我們水漪潤園項目有一個初步的瞭解。
銷售技巧（銷售技巧是銷售能力的體現，也是一種工作的技能，做銷售是人與人之間溝通的過程，宗旨是動之以情，曉之以理，誘之以利。包括對客户心理，產品專業知識，社會常識，表達能力，溝通能力的掌控運用）
1．推銷的同時，要使這客户成為你的朋友。
2．任何準客户都是有其一攻就垮的弱點。
3．對於積極奮鬥的人而言，天下沒有不可能的事。4．越是難纏的準客户，他的購買力也就越強。
5．當你找不到路的時候，為什麼不去開闢一條？
6．應該使準客户感到，認識你是非常榮幸的。
7．要不斷去認識新朋友，這是成功的基石。
8．説話時，語氣要和緩，但態度一定要堅決。
9．對推銷員而言，善於聽比善於辯更重要。
10．成功者不但懷抱希望，而且擁有明確的目標。
11．只有不斷尋找機會的人，才會及時把握機會。
12．不要躲避你所厭惡的人。
13．忘掉失敗，不過要牢記從失敗中得到的教訓。
14．過分的謹慎不能成大業。
15．世事多變化，準客户的情況也是一樣。
16．推銷的成敗，與事前準備的功夫成正比。
17．光明的未來都是從現在開始。
18．失敗其實就是邁向成功所應繳的學費。
19．慢慢了解客户的消費心理，不要急於求成。
20、你要知道人生沒有失敗，只有暫時停止成功。
21、銷售隨機性很大，沒有一成不變的模式可去遵循。
22、彼此時間都珍貴，爽快才不會浪費時間。
23、整體形象讓客户看得舒服順眼，不是亮亮的正裝才能贏得信任。
24、等客户詞窮後，找出客户弱點再出擊。
25、在銷售過程中要講究技巧。
26、有時沉默是金。
27、技巧只能參考不能完全的照搬複製，要有自己的特色。
28、營造輕鬆良好的談判氛圍不難，只要熱情、激情適度就可以了。29 適當為客户進行換位思考，讓他知道以你的專業在他的角度怎麼選擇。以退為進，最能拿下客户的銷售技藝是不銷售
銷售技巧五條金律
現在很多銷售人員在銷售產品時特別擔心客户提出質疑的意見，認為如果客户提的問題太多就不能完成這次銷售，還有些銷售人員不能很好的處理客户疑問，導致不能成交，下面是我總結的銷售技巧培訓的五條金律
第一：在不能瞭解客户的真實問題時，儘量讓客户説話
多打聽一些問題，帶着一種好奇的心態，發揮刨根問底的精神，讓客户多發發牢騷，多提提問題，瞭解客户的真實需求。
第二：同意客户的感受
當客户説完後，不要直接回答問題，要感性迴避，比如説我感到您。。。這樣可以降低客户的戒備心理，讓客户感覺到你是和他站在同一個起跑線上。
第三：把握關鍵問題，讓客户具體闡述
“複述”一下客户的具體異議，詳細瞭解客户需求，讓客户在關鍵問題處儘量詳細的説明原因。
第四：確認客户問題，並且重複回答客户疑問
你要做的是重複你所聽到的話，這個叫做先跟，瞭解並且跟從客户和自己相互認同的部分，這個是最終成交的通道，因為這樣做可以瞭解你的客户是否知道你的產品的益處，這為你引導客户走向最後的成功奠定基礎。第五：讓客户瞭解自己異議背後的真正動機
當客户看到了背後的動機，銷售就可以從此處入手，想到並且説出客户需要的價值，那麼彼此之間的隔閡就會消除，只有這樣才能和客户建立起真正的相互信任的關係。
電話銷售技巧
關於電話銷售中“里程碑”、“抓”、“挖”、“談”、“要”的詳細剖析
程碑
里程碑的意義
客户購買的三個典型心理活動及銷售里程碑
基於銷售里程碑的銷售流程
抓開場
開場白五要素
建關係：拉近距離，引起注意
講目的：激發興趣
確認需求
挖需求
從開場白到挖需求的過度
如何提問才能提高客户回答問題的比率？
傾聽三層次
引出問題
尋找原因
激發需求
優勢引導
需求三層次
確認並總結客户需求的方法
談方案
從探需求到談方案的過渡語
E：表示瞭解需求
F：陳述產品賣點
A：陳述能做什麼
B：強調滿足需求後的價值
E：給個證據
C：確認得到反饋
傳遞信心
價值最大化
支出最小化
形象化
舉例子/打比喻/成功故事
要承諾
從談方案到要承諾的過渡
慾望：敢要
機會源於傾聽
要承諾方法的應用
拖延的處理
顧慮的處理
四種競爭策略的應用
價格異議的處理
客户追蹤
結束電話後要做什麼
跟進信模板
建立關係的方法
跟蹤頻率和形式
電話銷售要點
一、電話目的明確。
我們很多銷售人員，在打電話之前根本不認真思考，也不組織語言，結果打完電話才發現該説的話沒有説，該達到的銷售目的沒有達到。
二、語氣要平穩，吐字要清晰，語言要簡潔。
有許多銷售員由於害怕被拒絕，拿起電話就緊張，語氣慌里慌張，語速過快，吐字不清，這些都會影響你和對方的交流。
三、必須清楚你的電話是打給誰的。
有許多銷售員還沒有弄清出要找的人時，電話一通，就開始介紹自己和產品，結果對方説你打錯了或者説我不是某某。還有的銷售員，把客户的名字搞錯，把客户的職務搞錯，有的甚至把客户的公司名稱搞錯，這些錯誤讓你還沒有開始銷售時就已經降低了誠信度，嚴重時還會丟掉客户。因此，每一個銷售員，不要認為打電話是很簡單的一件事，在電話營銷之前，一定要把客户的資料搞清楚，更要搞清楚你打給的人是有采購決定權的。
四、在1分鐘之內把自己和用意介紹清楚。
這一點是非常重要的，在電話銷售時，一定要把公司名稱，自己的名字和產品的名稱以及合作的方式説清楚。在電話結束時，一定別忘了強調你自己的名字。
五、做好電話登記工作，即時跟進。
電話銷售人員打過電話後，一定要做登記，並做以總結，把客户分成類，甲類是最有希望成交的，要最短的時間內做電話回訪，爭取達成協議，乙類，是可爭取的，要不間斷的跟進。
察顏觀色
營業員職業的特殊性要求他們具有敏鋭的觀察力，善於從消費者的外表神態、言談舉止上揣摩各種消費者的心理，正確判斷消費者的來意和愛好，有針對性的進行接待。
1．從年齡、性別、服飾、職業特徵上判斷。不同的消費者，對商品的需求各不相同。一般來講，老年人講究方便實用，中年人講究美觀大方，青年人講究時髦漂亮；工人喜歡經濟實惠的商品，農民喜歡牢固耐用的商品，知識分子喜歡高雅大方的商品，文藝界人士喜歡別具一格的商品。當消費者臨近櫃枱時，營業員可從其年齡、性別、服飾上推測其職業和愛好，有針對性的推薦介紹商品。
2．從視線、言談、舉止上判斷。眼睛是心靈的窗户，語言是心理的流露，舉止是思索的反應。從消費者的言談舉止、表情流露能進一步瞭解消費者的需要和購買動機，還可以看出消費者的脾氣和性格。動作敏捷、説話乾脆利索的消費者，其性格一般是豪爽明快的，對這種消費者，營業員應迅速為其推介商品，快速達成交易。在挑選商品時，動作緩慢，挑來比去，猶豫不決的消費者，一般屬於順從型的性格特徵，獨立性較差。對於這種消費者，營業員應耐心周到，幫助其挑選，並適當的加以解釋，促使其作出購買決定。
3．從消費者的相互關係上判斷。消費者到商店買東西，特別是購買數量較多、價格較高的商品時，大多是結伴而來，在選購時由於各自的個性特徵及興趣、愛好不同，意見往往不一致。接待這樣的消費者，營業員要弄清以下情況：
①誰是出錢者。有些時候符合出錢者的意願是很重要的。
②誰是商品的使用者。有些時候使用者對選定商品有決定作用。③誰是同行者中的“內行”。由於“內行”熟悉商品，所以雖然他既不是使用者，又不是出錢者，但對商品選定起着重大作用。在瞭解了上述情況以後，營業員還要細心觀察、分清主次，找到影響該筆生意的“守門人”，然後以“守門人”為中心，幫助他們統一意見，選定商品。
產品成功銷售技巧
對產品的態度
對產品的態度會決定銷售人員業績的高低。銷售人員認可公司的同時，也應該認可公司的產品。對產品的和對自己的自信是分不開的。如果銷售人員認可公司產品，那麼在與客户的互動溝通之中，會有效地傳達給客户這樣充滿自信，從而能順利地説服顧客。要做到對產品持有正確的態度，銷售人員需要在產品專業知識方面狠下功夫，瞭解產品具有的全部優點，瞭解產品符合顧客需要的各種特點。找出顧客的需求，並將顧客的需求與產品的優點密切結合，説服顧客進行購買。成功的銷售人員能夠不斷地找出公司產品的眾多優點，充分滿足顧客的需求。
對客户的態度
客户是我們的衣食父母，但是並不是説我們就要無條件的屈從於顧客，在銷售產品過程中，我們對於客户的態度，就是要把自己置身於客户的位置上去，當你成為一個客户的時候，您想要銷售人員有什麼樣的態度呢？對自己的態度
銷售人員完善的心態首先是對自己的態度。正確的對自己的態度是：認為自己很優秀，不斷持續地增強自信。即便剛剛開始做業務工作，銷售人員也應該充滿自信，這樣，堅定的信念和頑強的意志才能不斷鼓舞着銷售人員，勇於面對顧客。
產品的成功銷售離不開與客户的溝通，有了態度我們接下來看一下成功的銷售陳述技巧。利益是銷售陳述的重點 1.確保解決方案和產品利益要與客户需求之間的精確匹配，客户不會理解那些他們不明白的特性，也不會重視那些與他們的實際需求無關的的利益。2.向客户介紹不超過三個最重要的且能滿足客户需求的優點和利益點，因為客户一般不會記住超過三個的產品優點和利益。
銷售陳述妙趣橫生，吸引潛在客户。產品陳述需要遵循注意力、興趣、渴望以及行動的原則。除了針對銷售對象的需要，展示你的產品所具有的優越性和價值外，你還必須使銷售陳述變得生動有趣，充分調動你的形體語言，而最好的形體語言技巧之一是微笑。通過提問、試用產品、產品演示等方法激發客户參與到銷售陳述中來，通過讓潛在客户的參與，你會抓住客户的注意力，減少客户對購買的不確定性和牴觸情緒。事實上，使買方積極地描述利益比你描述相同的內容而賣方消極地聽效果更好。
電話説辭：
您好 我是華豐禮品的，請問您是xxx婚紗攝影嗎？那麼請問你們那裏有送過客户禮品或者是做活動嗎？我們是專門和婚紗羣裏合作的，我們合作項目有抱枕 鼠標墊 還有掛曆。等他回答 他如果回答發文件的話你就把他QQ留下給我們聊 如果不感興趣的話你就説 那您方便把QQ留下我們這邊發一份文件給您；不管他要不要QQ一定要留下
客户邀約説辭：導購：您好！請問是**嗎？我是XXXXX的導購XX，今天打電話是有一個非常好的消息要告訴您，*姐，不會打攪您吧？
顧客：不會，你説吧。
是這樣的，因為我們店業績突出所以總公司特批10萬元的VIP客户基金，所以我們特別選出100VIP顧客優先參加，恭喜您就是其中一位，XX姐：真替您高興！！（ 顧客：是嗎、挺好！）
凡是選中的VIP客户都可以獲得一張1000元的消費卡，而且可以參加五一新品內購會（ 顧客：這麼好？？） 導購：是呀，而且新品內購會只針對VIP客户，所有新品都有折扣，還有禮品贈送呢！姐您看什麼時候有時間到店裏來領消費卡呢？
客户：明天吧。
導購：那明天上午還是下午，大概幾點呢？
導購：好的，X姐，那明天×點我就在店裏準時等您了，一定記得我叫**，一定找我！ （如果顧客問其他問題時，告知來店後會向她詳細説明） 注：（顧客如果説，再看看吧或再説吧：X姐，我們消費卡是有限的，早到早得，不能等不能看，所以無論如何您都要抽出一點點時間，多晚的時間我都等着你，你看是明天還是後天來呢？）
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