1 、專案名稱： 居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規範》
(2)《a市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務設施設定規定》
(4)《住宅設計規範》
(5)《住宅建築設計標準》
(6)《建築工程交通設計及停車場設定標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》
(8)《高層民用建築設計防火規範》
3、專案概況
1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積： 畝(平方米)
容積率：
開發週期：
土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建築面積(預計)：總建築面積： ㎡
3 )周圍環境與設施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場。
(4)西南靠近a市 國小。
(5)北面為a市人民銀行。
4 、專案swot分析
優勢及機會
(1) 該專案地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該專案的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該專案的`資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該專案以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該專案規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑑。
(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景，有利於我公司今後在當地的發展。
(9) 物業管理公司在a市的先行介入，為今後該專案的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該專案成功與否的關鍵。
(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規劃中對於地塊的居住用地的定位，今後商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的執行和維護等，將給今後的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本專案的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該專案的建設週期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
1、專案背景
2、專案主辦單位簡介
3、主辦單位之合作意想及盡職調查結論
4、可行性研究的主要技術經濟指標
1、專案所在地概況及經濟發展基本情況
2、專案所在地房地產發展及市場的基本情況
a、房地產開發企業發展概況
b、房地產開發工作量增加概況
c、商品房的銷售概況
d、房地產開發企業經濟收益概況
e、專案所在地房地產市場的展望
1、供應情況
2、需求情況
3、物業出租情況
4、專案所在地房地產開發的總體評價
5、對本專案開發的功能、規模、標準及營銷的建議
6、專案開發及技術設計方案的分析及比較
1、地理位置及道路交通
2、地形、地質
3、附近商業及生活配套；市政基礎及公建配套設施
4、綜合評述
1、基本引數
2、土地成本
3、建安工程成本
4、前期費用
5、紅線內外工程及公建配套
6、不可預見費
7、開發期稅費
8、資金籌措計劃及財務費用
a、資金籌措
b、財務費用
（一）售樓收入的測定
1、住宅銷售單價的測定
2、商鋪銷售單價的測定
3、單位銷售單價的測定
4、建議銷售價
5、實際銷售總收入
（二）專案經營管理費用收入與支出
（三）經營稅費及所得稅的繳交
（四）土地增值稅
（五）所得稅
1、內部收益率（irr）
2、淨現值（npv）
3、淨現值率（npvr）
1、專案盈虧平衡分析
2、專案敏感性分析
3、概念分析
1、專案的控制方式及組織機構設想與建議
2、專案對人力資源的要求及現有人力資源狀況分析
3、公司可用於專案的人力資源
4、擬派人員與專案的適應性
5、擬新聘人員的要求
1、專案綜合效益表
2、專案動態、綜合表
3、專案投資利息估算表
4、土地增值稅計算表
5、專案敏感性分析表
6、概率分析表
7、專案盈虧平衡分析曲線圖
8、專案敏感性分析圖
可行性研究報告是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領域常用的專業文件，主要對專案實施的可能性、有效性、如何實施、相關技術方案及財務效果進行具體、深 入、細緻的技術論證和經濟評價，以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優方案和最佳時機而寫的書面報告。
可行性研究報告用途：
1、用於企業融資、對外招商合作的可行性研究報告。這類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、並提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際運作方案 。
2、用於國家發展和改革委(以前的計委)立項的可行性研究報告、專案建議書、專案申請報告。該檔案是根據《xxx行政許可法》和《xxx對確需保留的行政審批專案設定行政許可 的決定》而編寫，是大型基礎設施專案立項的基礎檔案，發改委根據可研報告進行核准、備案或批覆，決定某個專案是否實施。另外醫藥企業在申請相關證書時也需要編寫可行性研究報告。
3、用於銀行貸款的可行性研究報告。商業銀行在貸款前進行風險評估時，需要專案方出具詳細的可行性研究報告，對於國家開發銀行等國內銀行，若該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織 專家評審，部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，資訊全面。另外在申請國家的相關政策支援資金 、工商註冊時往往也需要編寫可研報告，該檔案類似用於銀行 貸款的可研。
4、用於境外投資專案核准的可行性研究報告、專案申請報告。企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，需要編寫可行性研究報告或專案申請報告、報給國家發展和改革委或省 發改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點專案信貸支援時，也需要可行性研究報告和專案申請報告，詳細規定。
5、用於企業上市的可行性研究報告，這類可行性報告通常需要出具國家發改委的甲級工程諮詢資格。
6、用於申請政府資金(發改委資金、科技部資金、農業部資金)的可行性研究報告。這類可行性報告通常需要出具國家發改委的甲級工程諮詢資格
在上述四種可研中，第2、3、5、6准入門檻最高，需要編寫單位擁有工程諮詢資格，該資格由國家發展和改革委員會頒發，分為甲級、乙級、丙級三個等級，甲級最高。
可行性研究報告：可行性研究報告是從事一種經濟活動（投資）之前，雙方要從經濟、技術、生產、供銷直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、專案是否可行，估計成功率大小、經濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關審批的上報檔案。
1、總論，包括專案名稱，利用外資方式，主辦單位，主管部門，專案負責人，專案背景，專案具備的條件等。
2、產品的生產與銷售，包括產品名稱、規格與效能、市場需求情況，生產規模的方案論證，橫向配套計劃，產品國產化問題及銷售方式、價格，內外銷售比例等。
3、主要技術與裝置的選擇及其來源，包括採用技術、工藝、裝置的比較選擇，技術、裝置來源及其條件與責任。
4、選址定點方案，包括定點所具備條件（地理位置、氣象、地質等自然條件，資源、能源、交通等現有條件及其具備的發展條件等）、所定廠址的優缺點及最後之選定結論。
5、企業組織的設定與人員培訓，包括組織機構與定員、人員投入計劃與來源、培訓計劃及要求。
6、環境保護內容。
7、資金概算及其來源，包括合資各方的投資比例、資本構成及資金投入計劃。
8、專案實施的綜合計劃，包括專案實施程序及施工組織規劃等。
9、經濟指標的計算分析，包括靜態的財務指標分析和敏感性分析、外匯平衡分析等。
10、綜合評價結論。
合營企業的名稱
合營企業的地址
中方負責人
外方負責人
1、合營的由來
介紹雙方從接觸到簽約的簡單經過、中方企業的生產歷史及尋求外資合營的目的。
2、專案主辦人簡介
介紹中方企業的簡況，包括企業的地理環境、廠房設施、職工隊伍、技術力量、生產能力及能源交通等。介紹外方的生產情況、技術能力以及國際地位等。
1、合營的模式
2、合營的規模
確認合營企業的總投資額和註冊資本，雙方各佔投資總額的比例及投資的方式。
3、工藝過程
包括工藝流程、產品綱領及生產工藝等。
4、市場預測
介紹合營企業產品的市場銷售情況及雙方的銷售責任（應附國際國內市場供應情況的調查報告）。
5、產品銷售方案
作出若干年內產品外銷與內銷的計劃，並規定雙方的銷售渠道與銷售責任。
董事會的組成及許可權，整個合營企業各辦事機構的組成框架（附圖）
1、公司職工定員
2、職工來源及培訓
職工來源包括管理人員和工人。培訓應作出初步計劃，對不同層次的職工進行不同級別的培訓。
3、薪金及工資
1、主要原料
說明每一種主要原料所需求量以及供應的渠道。
2、水、電、燃料
說明每日（或每年）的消耗量和解決的途徑。
3、包裝材料
說明年需求量和解決的途徑。
4、主要裝置生產能力的預算及購置計劃（應列表說明）
應根據我國環境保護法及有關安全規定、工業衛生標準的要求執行。
1、汙染物的處理
說明本產品的生產是否產生廢水、廢氣、煙塵及噪音等以及處理措施。
2、環境美化
3、勞動安全保護措施
1、技術上的合理性和可實現性
說明本企業與外方合營的條件，本企業的生產歷史、技術力量和管理經驗，外方的生產歷史、技術力量和國際信譽，兩家合營後產量與質量可能達到的水平。
2、經濟分析（參見財務分析表）
3、外匯流量表（參見財務分析表）
第七章 資金來源及專案組成
具體說明雙方投資的金額和投資的方式。
如：中方可以廠房或土地使用費、開發費抵部分或全部投資；外方可以先進的裝置及生產流水線抵部分或全部投資。
如果雙方投資需要分期投入，那麼說明每一期投資的金額和方式。
具體列出完成可行性研究報告、辦理營業執照、有關商務談判、土建籌備工作開始、生產廠房交付使用、裝置安裝試車、投產等一系列主要工程的時間。
本合營企業符合國家利用外資的方針、政策（有利於產品更新換代和趕上世界先進水平，在經濟上雙方均有利可得）在經濟效益方面的效果。
（一）設計能力
（二）總投資費用及獎金籌措
（三）財務分析（附財務分析表）
合營雙方一致同意由甲方做可行性研究報告。上報主管部門審批。
×年×月×日
附件：財務分析目錄（各類表格）
國內外市場預測（調查報告）
投資估算表
該專案由×市×區財政局申報，×區×鎮×村組織實施，農業生態旅遊園區座落在×鎮×村，新擴建2460畝，建設時間從200x年9月開始，於20xx年9月結束，時限3年。
主要建設內容：
1、鮮果採摘區擴建1500畝；
2、鮮花溫室基地建設花卉日光溫室70棟，到2008年末達到180棟，佔地500畝；
3、開發歷史遺蹟區-日本碑和俄國墳，佔地200畝；
4、鮮花觀賞基地建設花卉日光溫室40棟，新奇花卉品種達到20餘種；
5、建設佔地160畝的水上娛樂垂釣區，開發水面50畝；
6、建設佔地110畝的森林浴場一處；
7、農事實踐基地建設日光溫室50棟；
8、建設200畝葡萄園，建日光溫室50棟；規劃100畝，作為新品種水果實驗基地；
9、別墅渡假區建設別墅30棟；
10、園區基礎設施及配套設施建設，主要是園區建柏油路、水泥路、田間作業道、整治田間排水溝、引水上山及治河、水電配套、綠化美化等工作；
11、水產、花卉、果樹、蔬菜新品種、新技術的引進示範推廣；
12、無公害農產品檢測室的建設。
該專案總投入資金7，473萬元，其中農民投入2，535萬元，招商引資2，萬元，村集體投入萬元，市區財政自籌480萬元，申請國家財政投入960萬元。
目 錄
第一章 總 論…… 3
專案概況…… 1
可研報告編制依據…… 2
可研報告編制主要內容…… 3
可研報告結論意見…… 3
第二章 專案建設背景及必要性…… 3
專案建設背景…… 3
專案建設的必要性…… 5
第三章 市場分析…… 6
專案市場調查分析…… 6
專案建設區位優勢…… 11
第四章 專案總體規劃…… 13
規劃原則與依據…… 13
指導思想…… 13
第五章 建設選址…… 14
建設用地概況…… 14
第六章 專案建設內容…… 14
專案建設規模及內容…… 14
中心湖區（水上樂園區）…… 16
ccrc養生養老社群…… 18
養生文化體驗區…… 21
健康體驗區…… 22
更多…
附表：
專案投資估算表
附件：
1、專案地理位置圖
2、展示總體專案地理位置圖
3、建設專案環境影響登記表
4、xx（國際）養生度假文化基地控制性詳細規劃圖
第一章 總 論 專案概況 專案名稱：
xx（國際）養生度假文化基地
專案建設地點
專案選址位於xx市近郊xx鎮xx村委會所在地塊，東臨東線高速公路，北臨去xx儒昊村的道路兩側，南行去遵潭鎮的道路，西靠近xxx高爾夫球場。
海南國際旅遊島榮升為國家戰略，……鎮作為海南省會……近郊東環咽喉，憑藉其優越的自然環境、成熟的生活配套設施及發達的交通系統，在未來，必將吸引更多投資商加入。
專案建設期限
專案建設期限8年
專案建設單位
海南華夏藝術谷投資有限公司
專案建設內容及規模
建設選址為xx鎮xx村，山清水秀，綠樹成蔭。
xx（國際）養生度假文化基地按照國際先進的養生度假文化基地的建設標準，堅持“高起點、高標準、高效益、大規模、全功能”的原則，實施“環境立國、產業強國、商貿興國”戰略，努力打造海南成為全國乃至全世界最先進、最具代表性、最大的養生養老旅遊基地、交易基地、創作基地、療養度假基地和養生文化產品出口基地。總面積約為6000畝，專案總投資約人民幣133億元。
專案綜述
xx（國際）養生度假文化基地建設專案以加快海南養生養老產業發展、推動養生養老產業區建設和打造海南養生養老產業示範樣板集聚地、展示海南國際養生養老產業成果、增強養生養老產業綜合能力等為專案主要功能。
建成後的xx（國際）養生度假文化基地，將以展示海南國際養生養老產業科研基地、出口基地、創作基地、療養度假基地和養生養老文化技藝、產品保護等一系列產業的快速發展，及提供國際養生養老產業研究、交流、交易、療養系統等主要功能，通過現代化產業打造地域養生度假文化基地發展的新亮點和國際上極具標誌性的養生養老旅遊人文新景觀。
專案總投資及資金來源
本專案投入面積6000畝，規劃8年建設，9年盈利。經測算，包括土地建設費、配套設施費等，共計需投入資金133億元。其資金來源為：由建設單位自籌與國際大型集團聯合開發。
可研報告編制依據
《投資專案可行性研究報告編制指南》；
《建設專案經濟評價方法與引數》（第三版）；
《xxx國民經濟和社會發展第十一個五年規劃》；
《xxx關於加快發展養生養老產業的若干意見》；
《xxx辦公廳關於加快發展養生養老產業若干政策措施的實施意見》；
《xxx關於進一步支援醫療文化事業發展若干經濟政策》；
《xxx關於進一步加快旅遊業發展的通知》；
《國際、行業及地方的有關法律、法規和規程、規範》；
《xx市人民政府加快發展養生養老產業實施意見》；
建設單位提供的其他資料。
可研報告編制主要內容
專案建設背景及必要性
市場需求分析
建設選址及建設條件
專案產業基地總體規劃
專案工程方案
配套工程
環保、消防、節能及安全
專案的組織機構設定
專案實施進度及招投標方案
投資估算及資金籌措
經濟效益和社會效益評價
可研報告結論意見
本專案符合國際相關產業政策，屬於國際鼓勵並支援的產業專案。
通過分析當前市場發展趨勢，養生度假文化基地正逐步走向市場化、規模化和規範化，本專案定位於養生度假文化基地展示及研究，建設檔次、規模適宜未來養生度假文化基地發展的綜合產業平臺，具有廣闊的發展前景。專案規劃、設計及選址合理，功能佈局合適，投資估算準確，故專案是可行的。
第二章 專案建設背景及必要性 專案建設背景
政策背景
1、《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》指出，要在“十二五”期間，基本建立起與人口老齡化相適應、與經濟社會發展水平相協調，以居家為基礎、社群為依託、機構為支撐的社會養老服務體系，滿足老年人多層次、多樣化的養老服務需求，讓老年人安享晚年生活，共享經濟社會發展成果。
2、2010年，xxx總理作政府工作報告中提出：“加強應對人口老齡化戰略研究，加快建立健全養老社會服務體系，讓老年人安享晚年生活。”
3、根據《xxx老年人權益保障法》、《xxx中央xxx關於加強老齡工作的決定》及《xxx辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委員等部門關於加快發展養老服務業意見的通知》，養老事業的發展應該以滿足日益增長的社會養老需求為目標，以老年人福利服務為重點，堅持以居家養老為基礎，積極探索出創新型發展道路，逐步建立與經濟發展和社會需求相適應的社會養老服務體系、管理體制和執行機制，實現養老產業健康有序快速地發展，滿足老年人多層次、多樣話的養老服務需求，讓老年人安享晚年生活，共享改革開放和社會發展的成果。
社會老齡化的趨勢背景
按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口的7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據統計，目前我國60歲以上的人口達到億，佔總人口的11%，在今後較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前後，我國60歲以上的老齡人口預計增至4億左右；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到億和億，這意味著每三個人中就有一個老人。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。目前“421”模式家庭越來越多，即“4個老人、1對夫妻、1個孩子”。這些家庭引發的一個最主要的社會問題就是養老壓力。據最近一項調查顯示，35%的家庭要贍養4為老人，49%的家庭要贍養2到3為老人，養老壓力相當大。按照發達國家的標準，100名老人中，應有5至7人能住進養老院。也就是說，中國到2020年將有萬至萬人能住進養老院。由此推算，中國的福利設施遠遠不能滿足社會的需求，養老機構的發展空間非常大。
1.家庭因素催生老年人公寓的產生和發展
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之後，所面臨的是每隊中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料4個老人和1個小孩，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。
2 .養老觀念發生轉變
受傳統觀念的影響，以前人們認為養老院是那些沒兒沒女的孤寡老人的安身之地，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的轉變，核心家庭趨於普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始嚮往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。
3 .老年人市場潛力巨大
人口老齡化問題一直是一個國家面臨的重要問題之一，它與經濟發展、社會穩定以及人民切身生活有著密不可分的關係。老年人口增加和勞動力人口減少的同時，必定會對中國的經濟社會帶來很大的影響，中國養老問題面臨著巨大挑戰。
中國xxx於2010年9月10號釋出的一份報告指出：2030年，中國將成為世界上老齡化程度最高的國家。
養生度假文化基地是指在全球化條件下，以消費時代的人文精神和文化娛樂需求為基礎，以先進的醫療服務技術手段為支撐，以文化交易等新傳播方式為主導的，以文化藝術、科研與經濟的全面結合為自身特徵的跨國、跨行業、跨部門、跨領域重組或建立的新型產業叢集。是以養生度假文化基地為核心，向國內外提供文化、藝術、科研、度假、療養等產品的綜合性產業。養生度假文化基地處於產業鏈的上游，資源消耗少，產品附加值高，無汙染，能促進就業，引入高階人群，並能有效融合一、二、三產業，發掘新的市場，轉變經濟增長方式，提升城市綜合競爭力，已成為世界範圍內普遍認可的社會發展主導產業，正以前所未有的速度在全球迅速崛起。
養生養老產業具有反經濟週期的特點，經濟危機時養生養老產業反而迎來了難得的發展機遇。本專案以經濟危機為契機，立足與養生養老產業，引領我省養生養老產業的快速發展。
從總體上看，我省養生養老產業發展相對滯後，促進文化業加快發展，是加快我省產業結構優化升級、實現海南省經濟實力整體躍升的內在要求。
養生度假文化基地的巨集觀環境和發展趨勢，為海南養生度假文化基地的發展提供了前所未有的最佳契機。國際養生度假文化基地綜合產業平臺的建立，不僅可以促進xx經濟的快速發展，也必將帶動海南省各類養生度假文化基地的迅速崛起。
綜上所述，在國際養生養老產業快速的經濟競爭下，打造國際養生度假文化基地綜合產業平臺已勢在必行。為了促進養生度假文化基地的快速落成和持續發展，海南華夏藝術谷投資有限公司按照“政府引導、企業運作、注重高階、打造品牌”的原則，提出“國際養生度假文化基地綜合產業平臺建設專案”，包括公共政策服務、文化交易、文化出口、科研培訓和國際文化藝術服務。作為國際養生度假文化基地助推器的產業平臺， 以進一步促進海南養生度假文化基地的全面發展和加快推動國際養生度假文化基地的建設，“築巢引鳳”吸引國內外離退休老人的入住，以促進海南養生度假文化基地的持續、穩定和健康發展。
專案建設的必要性
推進海南省養生度假文化基地快速發展
逆勢飛揚是養生度假文化基地快速發展的難得機遇。本專案立足於發展養生度假文化基地，促進養生度假文化基地快速發展，做強做大，做出海南省的養生養老產業特色，為國際人才及企業提供優雅的交流平臺，同時建設針對養生度假文化基地相關手續的綜合產業平臺，推動海南人才基地、企業及xx養生度假文化基地的快速發展。真正把養生養老產業打造成為xx市的支柱產業、朝陽產業。
為xx市養生度假文化基地可持續發展提供資源保障
從智慧財產權的角度看，本專案整合國內外科研資訊和資源，促進各類資源高效使用，通過設計養生度假文化基地平臺的建設來為企業成為自主創新主體和設計機構的可持續發展提供資源保障。創新性產業設計能力快速發展，圍繞市場需求創造優秀設計產品、培養優秀設計人才、培育著名文化品牌，創造有利於養生度假文化基地發展的外部環境。
加快推進地方文化事業和旅遊產業發展
近年來，中央和地方政府極為重視與支援文化事業和旅遊產業的發展，相繼出臺了xxx《關於進一步支援文化事業發展若干經濟政策》、《加強我國非物質文化遺產保護工作意見》和《關於進一步加快發展旅遊業的通知》等一系列國際對文化和旅遊產業的指導精神和扶持政策。國際養生度假文化基地綜合產業平臺建設專案，將做為xx文化旅遊產業的硬體，形成地方新的旅遊文化經濟支點，有利於落實科學發展觀，繁榮地方文化和旅遊事業、加快文化強市建設。
保護、傳承和弘揚民族傳統文化
隨著社會的發展和世界經濟一體化的程序，我國各少數民族固有的民族風俗和語言風貌，不可逆轉的急劇演化和消失，在一定範圍內保留和搶救民族的文化不僅是民族研究的當務之急，也是繼承和尊重民族習俗和民族心理的需要。建立國際養生度假文化基地綜合產業平臺和國際養生度假文化基地專案，將民族遺存為數有限的文化藝術彌珍得以有效保護、傳承、弘揚傳播和創新轉化，對世界、國際和民族的歷史與發展作出巨大的貢獻及產生積極的影響。
順應現代文化旅遊發展需求
開設民族風情文化展覽在北美和東南亞各國，已經是深受歡迎的旅遊時尚。在我國中原文化和東北區域少數民族文化的產業開發已廣為大眾所熟悉，相對來說海南的民族文化資源還是一片待開墾的處女地，具有巨大的新鮮感和吸引力。建立國際養生度假文化基地綜合產業平臺專案，為地方旅遊文化增加了新的內容，促進了xx旅遊養生養老產業和相關產業的快速發展。
可行性研究報告是針對擬開發的新專案、新技術分析其必要性、可能性、客觀條件與未來前景的片面報告。可行性研究報告用途較廣，無論在自然科學還是社會科學領域，都會被廣泛使用。例如。房地產開發公司要開發一個樓盤不是盲目的，要經過一個前期的調查研究階段，把這個調查研究的過程記錄下來，從這個調查研究的結果中分析專案是否可以進行，就是專案的可行性研究論證，把這個過程及結論用書面形式表達出來。就是可行性研究報告。近代科學技術的進步和管理理論與實踐的發展，使得一整套可控的科學工作的方法日漸成熟和完善，並且被廣泛應用於科學管理的各個方面，同時這也促進了可行性研究報告朝著更加科學和系統的方向邁進。某些大型或者特大型專案的建設。都被要求在實施前進行充分的調查、研究和論證，盡a減少由於人為因索帶來的！大失誤。我國國家計委早在1983年就頒佈了《關子建設專案進行可行性研究的試行管理辦法》.其中規定“利用外資的專案、技術引進和裝置進口專案、大型工業交通專案(包括l大技術改造專案)，都應進行可行性研究。其他建設專案有條件時。也應進行可行性研究”。對於一個企業來說。各種大型專案的開展和實施，也要進行可行性論證，編制可行性研究報告。
1.預側性
通過直接或者間接的調查研究。收集充分的資訊和資料資料，並借用數學、管理學、經濟學、心理學等學科的方法，分析和預測可能存在的各種因果關係，從而推演可能的結果，並對專案實施或發展的趨勢作出相應的預側。案例中的各種調查資料和圖衷就是最充分的資料。各種分析預側都是建立在這些資料之上的。
2.論證性
論證是一個推演的過程，科學技術的專案需要耗費巨大的資金，在實施之前。我們會對預側到的可能結果進行相似或相同環境的區域性實驗，粉粉是否符合我們的預側。當然，某些專案的實施較難實現區域性的實證(房地產開發專案。商業區域規劃專案等)，那麼就有必要進行實事求是的調查，認真細緻的分析，科學合理的推導，並且要注愈聽取專家和一般民眾的憊見和建議，力求將失誤或誤差減少到最低程度。
3.綜合性
可行性研究報告的編制需要很多學科的知識，既需要自然科學，又需要社會科學；既有時間上的歷時性。又有空間上的交盈性；既要有理論的支援，更需要實踐的證明。在得出預側的結論之前，將所有的資訊和資料進行有效的提煉、昇華和概括，是一個工程潔大的綜合性過程。
可行性研究報告的種類，基本是按照經濟活動的物件來區分的，大致可以分為以下幾種。
1.科技類
科技類的可行性研究報告，主耍涉及目前科技前沿領城部分專案的可行性研究，例如，通訊行業， it行業、航空航天領坡等，我們比較熟悉的如登月工程可行性研究。就是一個科技類系統工程的可行性研究。
2.生產類
生產類的可行性研究報告。主耍涉及的對工程專案的可行性研究，包括範圍較廣。有機械工程、土木工程、產品開發工程等。
3.經首類
經營類的可行性研究報告，實際上是一個經營專案的可行性研究。例如，在人流密集的地方開設一個小吃店，就要進行一個簡單的調查研究，看看地點是否合適。食品的型別是否符合人們的口味，擁帶是否方便，在店裡就餐的比例會有多大，等等。只有在開業前做好充分的調研工作，將各種可能性進行綜合分析，才能有較大的把握將小店經營好。大型企業的經營類可行性研究只是這種型別的擴充套件而已，即將各種可能性進行充分論證。得出科學的結論。
專案可行性研究報告是企業從事建設專案投資活動之前，由可行性研究主體（一般是專業諮詢機構）對市場、收益、技術、法規等專案影響因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，分析專案必要性、專案是否可行，評估專案經濟效益和社會效益，為專案投資主體提供決策支援意見或申請專案主管部門批覆的檔案。
《種植專案可行性研究報告》通過對專案的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、裝置選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對專案進行調查研究和分析比較，並對專案建成以後可能取得的經濟效益和社會環境影響進行科學預測，為專案決策提供公正、可靠、科學的投資諮詢意見。具體而言，本報告體現如下幾方面用途：
—— 用於報送發改委立項、核准或備案
—— 用於申請土地
—— 用於申請國家專項資金
—— 用於申請政府補貼
—— 用於融資、銀行貸款
—— 用於對外招商合作
—— 用於上市募投
—— 用於園區評價定級
—— 用於企業工程建設指導
—— 用於企業節能審查
—— 用於環保部門對專案進行環境評價
—— 用於安監部門對專案進行安全審查
第一部分 專案總論
第二部分 專案建設背景、必要性、可行性
第三部分 專案產品市場分析
第四部分 專案產品規劃方案
第五部分 專案建設地與土建總規
第六部分 專案環保、節能與勞動安全方案
第七部分 專案組織和勞動定員
第八部分 專案實施進度安排
第九部分 專案財務評價分析
第十部分 專案財務效益、經濟和社會效益評價
第十一部分 專案風險分析及風險防控
第十二部分 專案可行性研究結論與建議
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對專案的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、種植專案背景
（一）專案名稱
（二）專案的承辦單位
（三）承擔可行性研究工作的單位情況
（四）專案的主管部門
（五）專案建設內容、規模、目標
（六）專案建設地點
二、專案可行性研究主要結論
在可行性研究中，對專案的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、專案的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
（一）專案產品市場前景
（二）專案原料供應問題
（三）專案政策保障問題
（四）專案資金保障問題
（五）專案組織保障問題
（六）專案技術保障問題
（七）專案人力保障問題
（八）專案風險控制問題
（九）專案財務效益結論
（十）專案社會效益結論
（十一）專案可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對專案作全貌瞭解。
四、存在問題及建議
對可行性研究中提出的專案的主要問題進行說明並提出解決的建議。
這一部分主要應說明專案發起的背景、投資的必要性、投資理由及專案開展的支撐性條件等等。
一、種植專案建設背景
（一）國家或行業發展規劃
（二）專案發起人以及發起緣由
二、種植專案建設必要性
三、種植專案建設可行性
（一）經濟可行性
（二）政策可行性
（三）技術可行性
（四）模式可行性
（五）組織和人力資源可行性
市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個專案，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到專案的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為後期決策的依據。
一、種植專案產品市場調查
（一）種植專案產品國際市場調查
（二）種植專案產品國內市場調查
（三）種植專案產品價格調查
（四）種植專案產品上游原料市場調查
（五）種植專案產品下游消費市場調查
（六）種植專案產品市場競爭調查
二、種植專案產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，利用市場調查所得到的資訊資料，對本專案產品未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定專案建設規模參考的重要根據。
（一）種植專案產品國際市場預測
（二）種植專案產品國內市場預測
（三）種植專案產品價格預測
（四）種植專案產品上游原料市場預測
（五）種植專案產品下游消費市場預測
（六）種植專案發展前景綜述
一、種植專案產品產能規劃方案
二、種植專案產品工藝規劃方案
（一）工藝裝置選型
（二）工藝說明
（三）工藝流程
三、種植專案產品營銷規劃方案
（一）營銷戰略規劃
（二）營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人代銷及代銷人情況分析
（三）促銷策略
一、種植專案建設地
（一）種植專案建設地地理位置
（二）種植專案建設地自然情況
（三）種植專案建設地資源情況
（四）種植專案建設地經濟情況
（五）種植專案建設地人口情況
二、種植專案土建總規
（一）專案廠址及廠房建設
1、廠址
2、廠房建設內容
3、廠房建設造價
（二）土建總圖佈置
1、平面佈置。列出專案主要單項工程的名稱、生產能力、佔地面積、外形尺寸、流程順序和佈置方案。
2、豎向佈置
（1）場址地形條件
（2）豎向佈置方案
（3）場地標高及土石方工程量
3、技術改造專案原有建、構築物利用情況
4、總平面佈置圖（技術改造專案應標明新建和原有以及拆除的建、構築物的位置）
5、總平面佈置主要指標表
（三）場內外運輸
1、場外運輸量及運輸方式
2、場內運輸量及運輸方式
3、場內運輸設施及裝置
（四）專案土建及配套工程
1、專案佔地
2、專案土建及配套工程內容
（五）專案土建及配套工程造價
（六）專案其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通訊工程
5、其他
在專案建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對專案可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，並對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且佈局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設專案都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
一、種植專案環境保護
（一）專案環境保護設計依據
（二）專案環境保護措施
（三）專案環境保護評價
二、種植專案資源利用及能耗分析
（一）專案資源利用及能耗標準
（二）專案資源利用及能耗分析
三、種植專案節能方案
（一）專案節能設計依據
（二）專案節能分析
四、種植專案消防方案
（一）專案消防設計依據
（二）專案消防措施
（三）火災報警系統
（四）滅火系統
（五）消防知識教育
五、種植專案勞動安全衛生方案
（一）專案勞動安全設計依據
（二）專案勞動安全保護措施
在可行性研究報告中，根據專案規模、專案組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、種植專案組織
（一）組織形式
（二）工作制度
二、種植專案勞動定員和人員培訓
（一）勞動定員
（二）年總工資和職工年平均工資估算
（三）人員培訓及費用估算
專案實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。專案實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設專案到專案達到正常生產這段時期，這一時期包括專案實施準備，資金籌集安排，勘察設計和裝置訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前後緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將專案實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、種植專案實施的各階段
（一）建立專案實施管理機構
（二）資金籌集安排
（三）技術獲得與轉讓
（四）勘察設計和裝置訂貨
（五）施工準備
（六）施工和生產準備
（七）竣工驗收
二、種植專案實施進度表
三、種植劑專案實施費用
（一）建設單位管理費
（二）生產籌備費
（三）生產職工培訓費
（四）辦公和生活傢俱購置費
（五）其他應支出的費用
一、種植專案總投資估算
種植專案可行性研究報告總投資估算
圖：專案總投資估算體系
二、種植專案資金籌措
一個建設專案所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。專案可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設專案固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。並附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：
（一）資金來源
（二）專案籌資方案
三、種植專案投資使用計劃
（一）投資使用計劃
（二）借款償還計劃
四、專案財務評價說明&財務測算假定
（一）計算依據及相關說明
（二）專案測算基本設定
五、種植專案總成本費用估算
種植專案可行性研究報告總成本費用估算
（一）直接成本
（二）工資及福利費用
（三）折舊及攤銷
（四）工資及福利費用
（五）修理費
（六）財務費用
（七）其他費用
（八）財務費用
（九）總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
（一）銷售收入
（二）銷售稅金及附加
（三）增值稅
（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現金流估算
（一）專案投資現金流估算
種植專案可行性研究報告投資現金流估算
（二）專案資本金現金流估算
種植專案可行性研究報告資本金現金流估算
九、不確定性分析
在對建設專案進行評價時，所採用的資料多數來自預測和估算。由於資料和資訊的有限性，將來
的實際情況可能與此有出入，這對專案投資決策會帶來風險。為避免或儘可能減少風險，就要分析不
確定性因素對專案經濟評價指標的影響，以確定專案的可靠性，這就是不確定性分析。
根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視專案情況而定。
（一）盈虧平衡分析
（二）敏感性分析
在建設專案的技術路線確定以後，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷專案在經濟上是否可行，並比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取捨的主要依據之一，也是對建設專案進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明
一、財務評價
財務評價是考察專案建成後的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設專案在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。並用財務評價指標分別和相應的基準引數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷專案在財務上是否可行。
（一）財務淨現值
財務淨現值是指把專案計算期內各年的財務淨現金流量，按照一個設定的標準折現率（基準收益率）折算到建設期初（專案計算期第一年年初）的現值之和。財務淨現值是考察專案在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。如果專案財務淨現值等於或大於零，表明專案的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，專案財務上可行。
種植專案可行性研究報告財務淨現值
（二）財務內部收益率（firr）
財務內部收益率是指專案在整個計算期內各年財務淨現金流量的現值之和等於零時的折現率，也就是使專案的財務淨現值等於零時的折現率。財務內部收益率是反映專案實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。一般情況下，財務內部收益率大於等於基準收益率時，專案可行。
種植專案可行性研究報告財務內部收益率
（三）投資回收期pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例：
（l）計算公式
動態投資回收期的計算在實際應用中根據專案的現金流量表，用下列近似公式計算：
pt＝（累計淨現金流量現值出現正值的年數-1）+上一年累計淨現金流量現值的絕對值/出現正值年份淨現金流量的現值
（2）評價準則
1）pt≤pc（基準投資回收期）時，說明專案（或方案）能在要求的時間內收回投資，是可行的；
2）pt＞pc時，則專案（或方案）不可行，應予拒絕。
（四）專案投資收益率roi
專案投資收益率是指專案達到設計能力後正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤（ebit)與專案總投資（ti）的比率。總投資收益率高於同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
種植專案可行性研究報告投資收益率roi
roi≥部門（行業）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，專案在財務上可考慮接受。
（五）專案投資利稅率
專案投資利稅率是指專案達到設計生產能力後的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與專案總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門（行業）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，專案在財務上可考慮接受。
（六）專案資本金淨利潤率（roe）
專案資本金淨利潤率是指專案達到設計能力後正常年份的年淨利潤或運營期內平均淨利潤(np)與專案資本金(ec)的比率。種植專案可行性研究報告資本金淨利潤率專案資本金淨利潤率高於同行業的淨利潤率參考值，表明用專案資本金淨利潤率表示的盈利能力滿足要求。
（七）專案測算核心指標彙總表
二、國民經濟評價
國民經濟評價是專案經濟評價的核心部分，是決策部門考慮專案取捨的重要依據。建設專案國民經濟評價採用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等引數，計算專案對國民經濟的淨貢獻，評價專案在經濟上的合理性。國民經濟評價採用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率（eirr）作為主要的評價指標。根據專案的具體特點和實際需要也可計算經濟淨現值（enpv）指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的專案，要計算經濟外匯淨現值（enpv），經濟換匯成本或經濟節匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對專案的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關粉線及防控措施
一、結論與建議
根據前面各節的研究分析結果，對專案在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的專案，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬於專案可行性研究範圍，但在研究報告以外單獨成冊的檔案，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應註明名稱、日期、編號。
1、專案建議書（初步可行性報告）
2、專案立項批文
3、廠址選擇報告書
4、資源勘探報告
5、貸款意向書
6、環境影響報告
7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8、需要的市場預測報告
9、引進技術專案的考察報告
10、引進外資的名類協議檔案
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、廠址地形或位置圖（設有等高線）
2、總平面佈置方案圖（設有標高）
3、工藝流程圖
4、主要車間佈置方案簡圖
5、其它
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