1、項目所在地概況及經濟發展基本情況
2、項目所在地房地產發展及市場的基本情況
A、房地產開發企業發展概況
B、房地產開發工作量增加概況
C、商品房的銷售概況
D、房地產開發企業經濟收益概況
E、項目所在地房地產市場的展望
(一)售樓收入的測定
1、住宅銷售單價的測定
2、商鋪銷售單價的測定
3、單位銷售單價的測定
4、建議銷售價
5、實際銷售總收入
(二)項目經營管理費用收入與支出
(三)經營税費及所得税的繳交
(四)土地增值税
(五)所得税
六、地場三通一平的安排
十一、項目盈虧能力分析
1、內部收益率(IRR)
2、淨現值(NPV)
3、淨現值率(NPVR)
1、地理位置及道路交通
2、地形、地質
3、附近商業及生活配套;市政基礎及公建配套設施
4、綜合評述
1、供應情況
2、需求情況
3、物業出租情況
4、項目所在地房地產開發的。總體評價
5、對本項目開發的功能、規模、標準及營銷的建議
6、項目開發及技術設計方案的分析及比較
項目可行性報告格式
一般工業項目可行性研究報告格式模板 [政府立項-項目建議書]第一章 項目總論
第二章 項目背景和發展概況
第三章 市場分析與建設規模
第四章 建設條件與廠址選擇
第五章 工廠技術方案
第六章 環境保護與勞動安全
第七章 企業組織和勞動定員
第八章 項目實施進度安排
第九章 投資估算與資金籌措
第十章 財務效益、經濟與社會效益評價
第十一章 可行性研究結論與建議
第一章 項目總論
總論作為可行性研究報告的首章,要綜合敍述研究報告中各章節的主要問題和研究結論,並對項目的可行與否提出最終建議,為可行性研究的審批提供方便。總論章可根據項目的具體條件,參照下列內容編寫。
§1.1 項目背景
§1.1.1 項目名稱
企業或工程的全稱,應和項目建議書所列的名稱一致。
§1.1.2 項目承辦單位
承辦單位係指負責項目籌建工作的單位(或稱建設單位),應註明單位的全稱和總負責人。
§1.1.3 項目主管部門
註明項目所屬的主管部門。或所屬集團、公司的名稱。中外合資項目應註明投資各方所屬部門。集團或公司的名稱、地址及法人代表的姓名、國籍。
§1.1.4 項目擬建地區、地點
§1.1.5 承擔可行性研究工作的單位和法人代表
如由若干單位協作承擔項目可行性研究工作,應註明各單位的名稱及其負責的工程名稱、總負責單位和負責人。如與國外諮詢機構合作進行可行性研究的項目,則應將承擔研究工作的中外各方的單位名稱、法人代表以及所承擔的工程、分工和協作關係等,分別説明。
§1.1.6 研究工作依據
在可行性研究中作為依據的法規、文件、資料、要列出名稱、來源、發佈日期。並將其中必要的部分全文附後,作為可行性研究報告的附件,這些法規、文件、資料大致可分為四個部分:
(1)項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件;對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批覆文件。
(2)可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件。
(3)國家和擬建地區的工業建設政策、法令和法規。
(4)根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。
§1.1.7研究工作概況
(1)項目建設的`必要性。簡要説明項目在行業中的地位,該項目是否符合國家的產業政策、技術政策、生產力佈局要求;項目擬建的理由與重要性。
(2)項目發展及可行性研究工作概念。敍述項目的提出及可行性研究工作的進展概況,其中包括技術方案的優選原則、廠址選擇原則及成果、環境影響報告的撰寫情況、涉外工作的準備及進展情況等等,要求逐一簡要説明。
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§1.2 可行性研究結論
在可行性研究中,對項目的產品銷售、原料供應、生產規模、廠址技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益與國民經濟、社會效益等重大問題,都應得出明確的結論,本節需將對有關章節的研究結論作簡要敍述,並提出最終結論。
§1.2.1 市場預測和項目規模
(1)市場需求量簡要分析。
(2)計劃銷售量、銷售方向。
房地產項目可行性報告模板
房地產項目可行性報告模板【1】
一、項目背景
1 、項目名稱: 居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據:
(1)《城市居住區規劃設計規範》
(2)《A市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》
(4)《住宅設計規範》
(5)《住宅建築設計標準》
(6)《建築工程交通設計及停車場設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》
(8)《高層民用建築設計防火規範》
3、項目概況
1 )地塊位置:該基地東起 ,南至 路,西至 路、北至 ,圍合區內土地面積約平方米,該地塊屬A市 類地段。
2 )建設規模與目標:
土地面積: 畝(平方米)
容積率:
開發週期:
土地價格: 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建築面積(預計):總建築面積: ㎡
3 )周圍環境與設施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為 城市綠化帶,南側為 廣場。
(4)西南靠近A市 國小。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優勢及機會
(1) 該項目地處A市最具發展潛力的地段,周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐,使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開發,為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成,為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大,對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓,起價 元/畝,使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區,我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑑。
(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景,有利於我公司今後在當地的發展。
(9) 物業管理公司在A市的先行介入,為今後該項目的物業管理,具有一定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大,拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12) A市拆遷實施細則的即將出台,拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建,因其標準的不確定性,使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入,有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規劃中對於地塊的居住用地的定位,今後商業的規劃能否通過,具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成,物業管理費、電梯的運行和維護等,將給今後的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷,拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善,又是多層住宅,與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度,使該項目的建設週期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況(參考)
A市位於 河南岸,面積平方公里,人口 萬。
生態環境優良。
境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。
全市森林覆蓋率達56%,和被國家批准為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。
交通通信便捷,公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口--A港為樞紐,擁有國家對外開放口岸,
年設計吞吐能力達500萬噸,A港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區位於 江中下游南岸,與B市接壤,是A市政治、經濟、文化中心。
全區總面積2516平方公里,人口62萬,轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。
城區人口12萬。
2 A市房地產住宅市場分析
A市房地產業從起步到發展,大致經歷了三個階段:1988年至1993年為第一階段,以房屋統代建為主,所建住房多為福利性,商品化率低,房地產業處於萌芽狀態。
1994年至為第二階段,統代建行為逐步消失,商品房開發逐漸興起。
至今為房地產業發展與規範階段。
以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點,掀起了城市建設新一輪高潮。
尤其是地改市後,城市基礎設施建設步伐加快,城市建成區人口、規模迅速擴張,城市建設與房地產開發兩者良性互動,房地產場進入有序發展時期。
到目前為止,A市房地產業基本實現了創業任務,完成了原始積累。
居民住房質量顯著改善,產業結構趨向合理,市場體系基本建立。
二OO三年,A市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面:
表現之一:投資增幅大。
房地產開發投資完成4.6億元,投資增幅達33.4%,佔全市建設系統投資65%,佔全市固定資產投資12.6%。
表現之二:市場供銷兩旺。
主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米,銷售面積22.04萬平方米,消化空置房2萬平方米。
城市人均住房建築面積已達26平方米。
表現之三:房價平穩上升。
城區商品住宅價格較去年上漲17%,淨增400元/m2左右。
表現之四:交易市場持續升温。
全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。
A市城區共辦理各類房產交易7938起,面積達89.62萬m2,比上年度分別增長25%和35%,其中存量房買賣2305起,面積24.40萬m2,成交金額8800萬元。
表現之五:拉動經濟效果顯著。
房地產業增加值佔全市GDP增加值14%,帶動相關產業產值8.87億元,帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家税收2800萬元。
對今後市場的預測:
----從購房能力看
伴隨着經濟增長,城鎮居民可支配收入逐年增多,到,城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。
儘管去年房價漲幅較大,但消費市場仍保持旺熱。
--從投資角度看
由於股市長期低迷,銀行利率多次下調,而房地產業保值、增值功能顯著,使得房地產市場成為投資的重要領域。
加上銀行信貸的支持,大大刺激了市場的需求。
目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%,年增幅達16%。
--從消費結構看
隨着房地產市場的發展,居民住房消費觀念發生了明顯的變化。
人們已不能滿足於“夠住就行”的傳統觀念,改善型住房的需求較為明顯。
住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。
二次置業、三次置業的消費羣體逐步擴大。
據調查,匯景花園一期95%以上購房户均為房改房換房。
--從需求關係看
根據城市總體規劃,城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里,城市人口由12萬人增加到30萬人。
在不考慮有效購買力的情況下,單從住房需求分析,A市每年人口增長拉動的住房需求,加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要,將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表:
項目 套數 建築面積(萬㎡)平均單價(元/㎡) 位置
向陽小區 1500 22 1400 寶山路
新華小區 785 8 1344 黃河街
銀河小區 170 1460 銀河街
成光小區 130 1400 學院路
太陽神小區500 6.9 1508 英雄路
部分商業網點詳細情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋爽花園 50~~70 5000~1 市中心
碧苑小區 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設路
三、項目財務分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構,其中4棟5層住宅樓房(實驗國小職工二棟40户,四建公司職工住宅一棟16户,
拆遷公司拆遷安置房一棟,30户)。
其它房屋均為二--四層。
根據掛牌文件附圖及現場核結,圍合區內需拆除房屋面積:住宅34329平方米,經營性用房600平方米,合計住户約205户。
住户成份多為由市區房屋拆遷到此健房。
住户90%以上均有土地證,規劃建房證,房屋產權證、獨户水、電錶。
具有一定的房屋拆遷經驗。
拆遷成本估算:
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。
1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經營性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經營性用房:600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾:34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍牆院內地坪等:
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等:
1)、搬家費:
住宅:200户*300元=60000元
經營性用房:9户*500元=4500元
小計:64500元
2)、過渡費:
住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經營性用房:600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計:632535元
其他費用
3)、管理費,委託拆遷費:
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、房屋拆遷評估服務費費:35000元
5)、獎勵:
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計:38533208元,折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令,對A市城市區域內房屋拆遷,在20上半年尚可以執行,自省《城市房屋拆遷管理辦法》,在年7月1日開始執行後。
A市城市房屋拆遷就困難重重,特別全國城市房屋拆遷大氣候政策,向被拆遷人傾斜,裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建築成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案,沿東湖路建兩棟二層網點,佔地面積:50*10*2=1000㎡,建築面積:2000㎡。
主入口設在東湖路兩棟網點之間,次入口設在 路靠近小區的橋旁。
沿建設東路建二層裙房,形式基本同S小高層,裙房上建三棟12層住宅,裙房佔地110*15*2=3300㎡,三棟12層住宅建築面積:29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡,合計建築面積:17906㎡。
1、項目的控制方式及組織機構設想與建議
2、項目對人力資源的要求及現有人力資源狀況分析
3、公司可用於項目的人力資源
4、擬派人員與項目的適應性
5、擬新聘人員的要求